击鼓传花 “2.5线城市”房价涨幅路线图

击鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。

日前，济南东部唐冶新城，不仅有楼盘在开盘2小时内售罄，还有投资客在楼盘开盘现场公然加价卖号、炒房客摇到号后公然加价3万至15万不等倒号;浙江湖州某盘开盘，多组客户抢1套房子，2个小时卖完一栋楼。

截至9月21日，济南新建商品住宅的网签量已经突破了95000套(近三个月未扣减解除网签的数量)，而根据济南市建委公布的官方数据，去年全年累计网签一手住宅90185套，刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说，济南八个半月卖出的住宅就超过了去年全年的总量。

土地市场也开始抢地。9月19日，青岛高新区一地块进行网上拍卖，在经过长达近8小时、550轮的激烈鏖战后，北京融创建设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块，溢价率高达341%;9月20日举行的南京第二场土地拍卖，七幅地块全部熔断，进入待摇号环节。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出这一波“2.5线城市”的房价涨潮受到一线城市影响。例如上海春节过后市场的热销带起率先回暖，“325”新政之后，上海的市场需求外溢到周边强二线城市。

对比核心的二线城市与非核心“2.5线城市”，强二线和弱“2.5线城市”之间短期的市场去化周期，从年初表现可以看出差异，这导致各个城市之间复苏时间不一样，从而不难发现房价上涨“击鼓传花”的路线图。

例如南京、合肥、苏州(楼盘)库存年初平均半年左右，现在合肥只有2～3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来之后，库存周期降低，市场被带起，各地短期市场界面的不一样，导致城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主因。

熟悉的套路

上述融创拍卖结果一出来，红岛楼盘随即传出封盘调价的消息，该片区被推到风口浪尖。一方面规划利好倾斜，另一方面，红岛高新区新房去化提速，目前库存已不多。一名胶州业内人士表示，与青岛一隅之隔的胶州楼市或许很快也要火了。

而在济南，地价狂飙之下带动房价上涨。唐冶新城北边的郭店板块，调价刚刚真实发生过。9月21日，经过311轮竞价，荣盛以12.05亿元竞得郭店一宗住宅用地，楼板价达到6379元/平方米，溢价719%。参与竞价企业11家，包括：万科、绿地泉景、保利置业等知名企业。

就在当天下午，地块附近的中建地产某盘，上调了500元/平方米。据当地销售人员反映，附近的楼盘都会跟风调价。

在网上可见唐冶新城在售的新房房源，记者致电销售人员咨询，获悉，现在买一个90平方米左右的小户型投资，差不多都要80～90万左右一套。“涨得挺快的，小户型都被卖完了。5年之后，这里配套就会齐全一点。”销售人员在电话里介绍，济南现在售楼处有房子，开发商已不卖。拿着预售证都不卖，等交房时卖价格还会涨上去。

9月20日，济南唐冶新城鲁能泰山七号开盘，1224套房子开盘被抢空。据中介人员透露，有客户上午刚在千余名购房大军中摇到号，下午就把信息挂在了中介转手赚差价。买房靠关系这样的情况也出现了，跟开发商有关系的一些客户，先交几万块钱定金，提前拿到一定数量的号，在现场对那些有需求的人，以1万块钱一个号的价格出售。

唐冶片区一个楼盘负责人透露，投资需求能占到总需求的25%至30%。投资客不仅有本地人、上海人，甚至一些三线城市例如莱芜等地都有人来济南投资房产。

从年初开始的地王和三月开始的抢房，经过半年的延续和扩散，早已从一线城市全面铺向二线城市，甚至三线热点城市也已出现。来自同策咨询研究部的数据可见，济南今年8月份卖出房子10028套，同比2015年8月的6573套，大涨53%;青岛8月卖房18459套，同比大涨77%。

在流动性充裕的大背景下，有投资客甚至列出一张买房投资路线图：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州。

“2.5线”城市上涨路线图

9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》国家统计局数据显示，70个大中城市房价整体仍呈上扬态势，且房价上涨的城市数量明显增加，上涨的城市由7月的51个增至64个;且各类城市的环比增幅均有扩大，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%;在8月，郑州房价增幅达5.6%，领涨全国。紧随其后的是上海、无锡、合肥、福州，同时，南京、厦门、北京、石家庄和天津增幅也较大，以上热门城市占据8月环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超过10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超过40%，上涨幅度赶超四个一线城市。

现在新一轮房价领涨点开始向郑州、无锡等热点二三线城市倾斜，此类城市房价开始直线攀升。8月份济南新房价格环比上涨3.2%，创下近九年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位，从去年8月开始，济南房价已经实现了13连涨。一天一涨价，在济南并非虚传。

中原地产首席分析师张大伟直指，这一波投资潮像有“蝗虫效应”，从杭州、嘉兴、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州。相比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化+暴涨。

张大伟认为，地王化是房价击鼓传花的主要原因。中原地产研究中心数据显示，二线城市、“2.5线城市”逐渐成为地王最集中区域，包括杭州、苏州、南京、天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南等城市地王频繁出现。

从近期各地方政府的政策来看，继苏州和南京二套房贷首付比例提升后，杭州、厦门也重启了限购政策。这或许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲，由于房价同比涨幅超过10%，并且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨，这也就意味着这些城市存在出台调控措施，通过“提首付、降杠杆、控投资”的方式为高烧的楼市降温的可能性，同时，土地市场也可能出台“控地王”措施。

济南当地一名业内人士指出，这一轮房地产热与2009年那波非常相似，都是政策刺激银根宽松，开发商融资成本极低，钱多得是。问题在于，2009年那波只是部分“面粉”贵过“面包”，而这一次，绝大部分一二线城市都是“面粉”贵过“面包”，开发商虽然多挣了不少钱，但一个地王就还回去了。

张大伟认为，房价上涨在前3月出现降温后，再次出现明显升温：主要有信贷继续超发与地王普遍出现两个原因。

9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。

个人贷款的中长期贷款当中，基本是住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮依然汹涌。

前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51%。