投资回升 土地市场量价倒挂

楼市火热让开发商重燃对房地产市场的信心，但投资意愿的上升也加剧了土地市场交易量价倒挂的现象。昨日，国家统计局发布的“2016年1-8月全国房地产开发投资和销售情况”显示，8月，房地产开发投资增速结束了此前连续3个月的下跌，在此带动下，土地市场成交虽然数量同比下降，但价格却持续高歌猛进。业内表示，随着“金九银十”的到来，去库存提速，土地倒挂可能进一步凸显，但不同城市间交易明显冷热不均的情况也给市场埋下了不小的隐忧。

土地成交量价走势背道而驰

数据显示，1-8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月提高了0.1个百分点，其中，住宅投资增速达43076亿元，增长4.8%，增速提高了0.3个百分点。此外，1-8月，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点；与此同时，土地成交价款高达4632亿元，同比增长7.9%，增速提高了0.8个百分点。

同策咨询研究总监张宏伟分析称，从8月数据来看，全国土地市场供需面积确实呈现了下降的局面。截至8月底，全国共推出土地6513宗，同比下降24.26%。其中，一线城市8月共推出土地523.64万平方米，同比大降34.14%；三四线城市由于面临去库存压力，8月共推出土地2.3亿平方米，同比下降30.09%。整体来说，8月我国成交土地总面积同比下降53.82%。

然而，土地成交价格走势却与成交量背道而驰。8月，全国土地单价和总价出让纪录均被打破。8月17日，融信以110.1亿元拿下上海静安区住宅地块，该地块楼板价突破10万元/平方米。此后仅在不到两周内，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳一宗地块，刷新全国土地成交总价纪录。

去库存加速 房企拿地资金充足

“房地产开发投资增速保持较高水平，从而推动地块受到房地产商更火热的追捧，与房企积极去库存后资金相对充裕有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国家统计局新闻发言人盛来运在昨日召开的新闻发布会上表示：“房地产去库存成效非常明显。今年以来，我国已经连续6个月商品房库存处于下降通道，待售面积累计减少了3000万平方米左右。”

而在本轮去库存的背后，业界看到还有房企融资政策相对宽松环境的支撑。北京中原地产首席分析师张大伟表示，国家统计局本次还公布数据显示，1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，比1-7月回落0.5个百分点，但整体体量仍然维持在高位状态。“在过去的一年，房地产政策宽松的同时，上市企业融资资金成本大幅下调，导致了很多企业愈发敢于出手，甚至花大价钱拿地，国企、央企在土地市场上的表现也更加积极。而且随着优质地块越来越稀缺，房企拼抢土地潮已经从国企、央企蔓延到民资企业。”张大伟说。

也有业内人士分析称，“金九”开始房企可能会同时将新项目入市推进和拿地节奏进一步加快，市场热度可能会再上台阶。

城市间分化隐忧仍存

“从近期全国各地楼市成交情况来看，我国房地产去库存进程非常不均衡，此前库存较少的一二线城市反而成了去库存主力军，库存较多的三四线城市，去化速度缓慢；而且从去库存的结构来看，一二线城市去库存情况相对较好的是住宅领域，商业地产库存仍然较为明显。”张大伟表示。

中原地产研究中心公布数据显示，今年一线城市住宅地块成交楼面价同比上涨了71.3%，二线城市在几大热点城市的带动下同比涨幅更是高达75.6%，一线、二线城市土地成交价的溢价率分别达到95.51%、60.77%。

盛来运也坦言，目前，我国房地产市场的分化确实比较明显。“今年以来，尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。而且，这种特点今后一段时间还会持续。”盛来运预测，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。

不过，盛来运也表示，从今年以来的房地产市场，尤其近两个月房地产的变化情况来看，房价虽然还是在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。

北京商报记者 蒋梦惟