卖房人不迁户口引发矛盾需重视

房子卖了,户口却没迁走,有时房子里还有卖家其他亲戚的户口……近年来,随着房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异,在二手房买卖过程中因为户口迁移产生纠纷的现象屡见不鲜。对于这类案件,北京二中院法官提醒,法院不会直接判决迁移户口,根据现有户籍政策,房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入(8月31日《北京青年报》)。

尽管二手房屋的买受人将户口迁入毫无障碍,但是原来房屋主人及其亲戚的户口不能顺利迁出却会引发矛盾。房屋的买受人如果不了解户籍政策或者房屋出售人故意隐瞒相关信息,都可能导致房屋过户之后,原房屋上的户口无法迁出,特别是那些被出售房屋为房主唯一住房的。根据现有户籍政策,如果房主没有其他住房,也没有可以迁入的集体户口,那么原房屋主人甚至其亲戚的户口只能挂靠已经过户的房屋上。卖房人不迁户口之所以让房屋买受人强烈不满并引发矛盾,主要是因为以下三个原因:

一是影响子女入学。很多买卖二手房的人是为了让孩子就读名校,入读学校的重要前提就是孩子的户籍在学区之内,但是基本前提是原来的房屋主人没有占用学区名额,所以说即便买房人孩子的户口顺利迁入二手房,如果学区名额已经被占用,孩子依然无法就读名校。在名校学区内的房子之所以价格普遍高就是因为能够让买房者的子女就读名校,能就读名校就是这些房子的附加价值。如果买房人最后发现子女无法就读名校,必然会引发激烈的矛盾。

二是心理上无法接受。购买二手房的人支付高额房款之后,就会从心理上产生对房屋绝对占用的欲望,其实这也是购房人正常的物权享有,虽然从物质上看购房者已经完全占用房屋,拥有排他的支配权和使用权,但是别人的户口依然留在房子上,别人的住址信息就与自己的住址信息完全相同,这种情况让购房人从心理上无法接受。从物权延伸出来的权利性需求符合人性及法治精神,所以购房人要求卖房人与房屋切割掉所有关系也无可厚非。

三是避免其他麻烦。卖房人的户口无法迁出,那么就意味着其身份证、户口本上的住址信息不会发生变化。卖房人以后的相关信函、包裹有可能邮寄到买房人的住址,会给买房人造成很多麻烦,更麻烦的是如果卖房人进行违法犯罪活动或惹上民事官司,那么司法机关都会按图索骥依据户籍信息找上门来,买房人必然要费工夫给司法机关解释,甚至被要求配合司法机关的工作,从而给买房者带来不必要的麻烦。

面对卖房人不迁户口引发的矛盾纠纷,买房人即便是向法院起诉,法院也无法从根本上化解矛盾,只能判决支付违约金,不能判决卖房人将户口迁出。对于此类矛盾必须引起足够重视,笔者认为如果要有效防止此类矛盾应该进行制度创新,要求房产管理部门、教育部门、公安部门进行信息共享,过户之前由房管部门告知买房人该房屋的户籍情况、学区名额情况,同时公安部门也可以做一些相关工作,让那些出售唯一住房的卖房人能够将户口迁出。通过完善相关制度消除二手房买卖引发的户口迁移矛盾,促进房地产交易的健康稳定发展。(刘 勋)