房价高位加杠杆或存风险

中国指数研究院发布的数据显示，2016年7月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。虽然热点城市楼市“高温”似难消退，但政策环境约束已经增强。近日，中央政治局会议提出“要抑制资产泡沫”，部分热点城市出台调控措施降温土地市场，金融机构也正逐步改变对房地产项目的风险评估，房地产市场终将回归于理性。预期未来一段时间，房价持续高位上涨的可能性将会显著下降。在这个过程中，需要高度关注房价高位大幅上涨期间购房人加杠杆可能引发的风险。

本轮热点城市房价的大幅上涨，应该说在相当程度上受到投资投机性资金的驱动，购房人在房价高位加杠杆的特征较为明显。据中国人民银行金融机构贷款投向数据报告显示，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点。今年上半年，全国个人购房贷款余额新增2.36万亿元，约为6月末存量个人购房贷款余额的14%，同比多增1.25万亿元。考虑到存量个人购房贷款因还本付息自然减少的因素，今年上半年实际新发放个人购房贷款规模要超过2.36万亿元。而此前市场上广泛流行的“过桥贷”、“首付贷”、“赎楼贷”、“众筹买房”，以及“转按揭”等不合规住房融资，虽然便利了住房交易，但实际上加重了购房人的财务负担，变相降低了住房按揭贷款的首付款比例。特别值得注意的是，金融机构在住房抵押贷款发放过程中，往往会过度依赖住房抵押给予贷款的安全边际，忽视了对借款人收入真实性的核实和可持续性的分析。在对借款人收入状况核实的实务操作中，受银行委托的第三方机构大多通过电话完成形式上的核查。

目前，我国个人住房贷款不良率远低于其他类型信贷资产，是金融机构持有的优质金融资产。但随着住宅市场理性回归，需要高度警惕房价高位大幅上涨时期购房人加杠杆可能触发的“负资产”风险。事实上，1998年住房制度改革以来，我国房地产市场并非没有“负资产”的先例。2013年，由于房价在前期过度炒作后持续下跌，温州就曾出现不少“负资产”案例。据香港金管局发布数据，2016年二季度香港“负资产”住宅按揭贷款宗数为1307宗。在2008年国际金融危机期间和2003年二季度“SARS”经济低迷时，香港“负资产”住宅按揭贷款宗数分别达到10949宗和105697宗。当前我国个人住房按揭贷款的大幅增长，不排除来自部分不符合贷款收入条件购房人群的贡献。收入状况的不稳定性，巨大的还本付息负担，都将构成个人购房贷款的潜在风险因素。特别在住房过快上涨后的理性回归，很有可能会触发个人购房贷款的风险，值得高度警惕。

综合来看，首付款比例所能给予银行的安全边际，是以借款人收入状况及持续性符合个人购房贷款条件为前提的。如果完全依靠抵押资产维持个人购房贷款质量，那么不仅在法律上存在障碍（如高法不允许法院对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋进行拍卖、变卖或者抵债），而且在市场上处置也存在变现难题。因此，坚守审慎合规，不为房地产市场非理性行为推波助澜，理应成为金融机构的风险经营底线。（陈涛）