“土地熔断”只是稳定房价的“止疼片”

南京土地熔断机制政策实施后,南京最大一场土地竞拍赚足了眼球。当天,南京集中出让10幅地块,其中8幅为住宅地,均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外,更奇葩的是,8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。现场主持人大呼“不要逼政府出政策”。

自今年南京推出土地熔断机制以来,颇受市场关注。所谓土地熔断,是指当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效。这一调控思维大概来自于股市熔断,目的是提醒开发商理性争地。从实践来看,虽然土地熔断机制当时避免了地价过快上涨,但很多开发商并未因该机制回归理性。

无论是主持人再三提醒开发商保持理性,还是8幅限价地块7幅熔断流拍,都说明开发商热情不减。在这种情况下,不能再依赖于土地熔断来降温,而是应该反思开发商疯狂抢地的原因。如果还一味依赖土地熔断机制来防止这些地块价格上涨过快,结果恐怕只能是土地因熔断机制而流拍。

土地熔断只是按下了“暂停键”,并不是从根本上解决开发商抢地、地价疯涨的“神器”。表面上看,这些地块因熔断终止出让,不仅抑制了地价过快上涨,也间接规避了房价因土地出让上涨。实际上,并不能浇灭开发商抢地热情。

这是因为,开发商疯狂抢地的根源是房价过快上涨,而且开发商普遍看好未来市场。再加上城市优质地块越来越少、地价越来越高,以及部分开发商土地储备不足、手握大量现金,所以都想把有限地块收入囊中,即使自己争不到手也要通过哄抬价格不让竞争对手拿到地。

土地熔断机制仅仅是一味治标之药或者“止疼片”,只有稳定城市房价、改变开发商预期,才有望让开发商真正回归理性。有数据显示,6月份南京房价位居百城房价涨幅之首,而且已经连续16个月上涨。在这种情况下,恐怕再理性的开发商也按捺不住抢地冲动。

虽然南京“双控”政策中对房价采取了对策,比如“严格落实控房价准许成本”。而且在4月份的“十条意见”中指出,遏制房价过快上涨势头,对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%～12%的涨幅空间。事实表明,南京控房价未达到预期效果,否则房价不会居全国涨幅之首,开发商也不会疯狂抢地。

无论是南京开发商疯狂抢地,还是其他城市频频诞生地王,都说明土地出让制度存在不少问题。虽然“招拍挂”是一种相对公平、透明的土地出让方式,也为地方财政带来可观收入,但要看到,这种价高者得的制度使土地争夺更为疯狂,滋生了更多地王。

如果更多地将土地出让与保障房或其他公共设施配建密切挂钩,根据地块热度提高配建比例,相信不少开发商抢地时会谨慎,因为配建的公共项目需要大笔投入,收益却相对很少。再比如,如果把大宗地块切割成小宗地块分别出让,也能避免开发商疯狂抢地,因为地块数量增多,开发商的机会也就多了。

单纯依靠熔断机制给土地市场降温,作用很有限,因为开发商的预期没有改变,“胃口”也未得到满足。笔者以为,尽管土地熔断有相应的价值,但关键还是要从稳定房价、完善土地出让制度入手。想让发烧楼市快速降温可从税收制度改革上入手。例如,紧急征收额外印花税曾让香港楼市成功降温。（冯海宁）