张佩：房产税的另一妙用——从招商引资到招贤纳才

围绕房产税的各种探讨和研究已经持续很多年了。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，终于解决了到底要不要开征房产税的问题。

开征房产税有很多积极作用：首先，房产税作为纯地方税，可以为地方政府提供稳定可靠的税源；其次，如果按照市价征收，根据家庭人均住房面积设置差别税率，可以抑制房地产投机。例如，白重恩等人（2014）研究发现，相比没有征收房产税的假想情况，房产税使得上海的房价降低了15%；第三，房产税作为对财产征收的直接税，当然可以调节贫富差距。然而笔者认为，房地产的另一个积极意义很少有人提及：促进服务型政府的建设，让地方政府既有动力招商引资，又有热情招贤纳才。

诸多研究表明，我国地方政府热衷于发展经济，竞相招商引资，不断改善投资环境、形成“良治”而不是“恶政”，这是中国经济在过去几十年迅速发展的一个重要原因。在很多发展中国家，由于政治腐败、法制不健全，最头疼的问题就是管不住政府的“掠夺之手”，经商办企业抵不住政府的盘剥和官员的敲诈；在我国，某个企业要投资，常常会受到多个地方政府的追捧，给出各种优惠政策以吸引企业前来投资。随着中央对税收优惠政策的清理和规范，地方政府之间的竞争将更多地体现在政府治理水平和公共服务水平之上，这种政府搭台、企业用脚投票的现象形成了一种良性的市场机制。

根据公共财政理论的经典模型（Tiebout Model），政府提供不同水平的公共服务和价格（税率），人们自由迁徙“用脚投票”，可以实现公共产品的有效供给。这一模型也符合很多国家的实际经验，地方政府通常把吸引人口作为政绩和目标。然而在我国只有企业充分享受了“用脚投票”的权利，地方政府往往只对吸引企业感兴趣，却把人口视为负担和压力，采取户籍制度各种行政手段限制人口的自由迁徙，造成这一现象的根源恐怕就是房产税的缺失。

进一步的，房产税的缺失还是当前住房、医疗、教育等社会矛盾的一大根源。在北京上海深圳等一线城市，一方面是居民住房价格很高，另一方面是住宅用地比例很低，导致商业办公用地的价格经常比住宅用地更加便宜，5A级写字楼的二手房交易价格甚至低于附近的住宅楼（例如，北京三里屯SOHO的写字楼价格仅5万元一平米，而附近的住宅价格在8万元左右；上海陆家嘴的招商局大厦每平米4万多元，而附近的住宅价格在7万元左右）。因此，许多开发商绞尽脑汁变换花样也要把办公用地、商业用地改建“商住房”出售，哪怕购房者为此要承担更高的商业水电价格，在未来转让时的税负也更重。这种商改住的现象如此之普遍，一定意味着土地供给的结构出现了错配。

然而，地方政府依然热衷于规划大量的写字楼而不是住宅。这是为什么呢？一个重要原因是，规划写字楼意味着会吸引公司前来注册，也就意味着源源不断的税收，这是地方政府招商引资的根本动力；如果规划住宅，只是一次性收取土地出让金或者二手房税费而已，反而要承担大量的教育、医疗等支出责任。学位不够、床位紧张、环境脏乱差，正是因为这些项目对地方政府来说是纯支出责任，政府缺乏增加供给的积极性。

把人口当成负担的观念有悖于科教兴国战略。当前，中央把科技创新、人才强国提到前所未有的高度，中国新的发展阶段意味着我们面临的人才竞争将是全球性的：不仅要把中国的顶尖人才留在国内，还要把全世界的顶尖人才吸引到中国。顶尖人才在选择工作居住地时，最关注的无非是就业机会和人居环境。我国能够提供的高端就业机会越来越多，薪酬水平也具备一定的国际竞争力，然而教育医疗、城市环境还难以满足国际竞争的需要。同时，面对城市化当中出现的问题，政府首先想到的往往是用行政手段“疏解人口”，而这些人口控制手段必然会误伤真正的人才。

如果有了房产税，情况可能大为改观：首先，各地政府将有激励提高住宅用地的规划比例，因为住宅用地也可以像商业用地一样带来税收，而且可以促进职住平衡；其次，促进地方政府向服务型政府的转变，不断提高教育医疗等公共服务的供给水平，改善环境、加强治安，以此吸引人们前来置业购房，从而提升房价、增加税收；第三，由于房产税属于直接税，缴纳房产税将极大的提高各地居民的纳税人意识，提高他们参与本社区社会治理的热情，加强对政府的监督。

总之，房产税的开征将有力地促进服务型政府的建设，推动地方政府间的竞争由招商引资扩大到招贤纳才。对这一积极作用的强调，不仅有利于房产税的顺利开征，也有利于未来进一步明确征管和使用思路，把税收用好。比如，是否可以规定一部分房产税收入限定用途，用于改善教育和社区环境？再如，房产税的分配是否应该有一定的均衡性，以防止出现富人区贫民区的严重分化？这些可能都是我们需要进一步思考的问题。

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