卢锋 杨业伟 王齐冀：房产调控亟需供给侧改革
【5月9日，权威人士通过人民日报发表对宏观经济的长篇访谈，访谈对今年以来经济所取得的开门红泼了冷水，权威人士认为，当前经济处在L型阶段，不是一两年能过去的。为什么当前经济稳，主要靠的是老办法，即投资拉动，这不可持续，当前的经济风险其中之一就是房地产泡沫。权威人士再次强调供给侧改革的重要性。
北大教授卢锋曾于2016年3月20日在“中国经济观察-上海论坛”上题为“楼市波动探源——房地产业亟需供给侧结构性改革”的演讲，文章就认为，解决房地产问题的核心根本就是要从供给侧着手。本文经卢锋、杨业伟、王齐冀近日重新审定之后，赐稿观察者网发布。】
消化过量房地产库存是去年底中央提出的五项经济工作任务之一，然而出乎预料的是今年以来少数大城市出现楼价反弹飙升形势。
楼市回暖本应有助于减缓经济下行压力并助推宏观经济周期转换，然而房价过度飙升如得不到有效调节平抑，将对经济探底企稳趋势展开产生不利影响。
我国新一轮楼价异动再次凸显传统行政垄断供地体制，不利于楼市稳定发展，政策应对在实施适当需求管理与增加供地遏制楼价过度上涨同时，重视改革行政垄断供地体制，以实质性提升房地产供应对需求变动的反应弹性与效率。
楼市分化与楼价异动
我国房地产市场经过一段时期相对低迷调整后近期出现快速分化走势。尤其是深圳2015年上半年开始出现的房价反弹行情，去年末向一线以及个别二线城市快速蔓延，今年开春以来出现少数大城市楼价大幅飙升局面。
国家统计局数据显示，70个大中城市商品房价格呈现总体回升趋势：环比价格指数2015年5月由此前下降转变为正增长，同比价格指数变动也于12月由负转正。
然而不同城市房价走势分化加剧，如今年1月一线城市同比增速已飙升接近24%，二线城市约为2.5%，三线城市仍为负增长。1月三类城市房价环比增速分别为2.2%，0.6%和零增长。
市场机构提供的百城房价也显示类似房价走势分化特点：今年1月一线城市同比增速超过20%，环比增速超过2%，二、三线城市房价走出负增长并蓄势待发。
一线城市之间房价升势差别也很大，大体可分三类情况。北京、广州楼价从2015年底开始回升，今年1月同比增速达到10%上下，大体属于增速较低组别。深圳在新一轮楼价上涨中一马当先，涨价最早并涨幅最高，今年1月楼价平均增速达到52.7%。
上海处于中间状态，今年1月房价同比增速达到18.2%。从环比价格看，深圳、上海、北京、广州今年1月楼价环比增速分别为4.0%、2.2%、1.0%、0.8%，折年率与同比增速大体相当，显示一线城市房价猛涨如不加调控，很可能会继续发展并面临失控风险。
房价猛涨伴随一些城市再现销售火爆与反常抢购现象。据报道，春节前后深冬时节有的城市出现“披着棉被连夜排队买房”的情况，还有两千多人拥挤认购导致售楼酒店出“出入口几乎瘫痪”和附近交通堵塞场景。
3月，一线城市纷纷出台房地产调控政策为楼市降温，但核心政策仍然是从需求端着力，将限购政策进一步收紧。
尽管如此，4月中旬公布的最新数据显示，一线城市房价飙升的局面仍然存在，二三线城市楼市全面回暖。3月70大中城市新建住宅，房价环比上涨的城市有62个。同比上涨的城市也有40个，持平的城市有1个，其中深圳，更是创下同比最高涨幅62.5%，上海同比也上涨30.5%，北京上涨17.6%。
在房价猛涨背景下，为购房者调动头寸提供各类短期融资的违规市场操作一度滋生蔓延。房价异常波动引发社会广泛关注，并对理解与实施房地产去库存政策带来疑虑与干扰。
房价飙升的推手
新一轮少数大城市房价飙升由供需两方面力量推动形成。在充裕宽松货币政策与多轮行业刺激利好政策推动下，全国整体房地产市场逐步消化早先失衡因素，少数大城市房地产购买力受“虹吸效应”作用增长较快，为一线城市楼价飙升提供了需求支持条件。
近年各地政府大尺度减少商品房供地数量，即便在楼价回升背景下仍实施供地紧缩支持，成为近期一线城市房价飙升的关键供给侧推手。
一线城市楼市变动需求面因素，可主要从货币银根状态、行业刺激政策、大城市购买力较快增长等方面观察。
一是近年经济下行调整阶段政府实施稳健偏宽松的货币政策，为房地产行业回暖提供比较有利的银根环境与资金面条件。
央行从2015年2月到2016年3月五次降准从19.5%降到16.5%，2014年11月到2015年10月六次降息，使一年期贷款利率从6%降到4.35%，2014年11月到2015年8月五次下调公积金利率从4%降到2.75%。银行间货币市场利率较低，一周短期利率大体在2.5%上下，一年期国债收益率从2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。
信贷和广义货币增速2012年底和2013年初有所下降，2014年下半年和2015年初探底后开始回升，2015年底分别上升到14%-15%相对高位。2013年初开始收紧影子银行业务过程持续两年后告一段落，三项主要表外业务新增量近期触底回升，社会融资估计存量增速改变下行走势企稳回升。
从资金面角度看，去年股市波动后大量资金寻求新投资机会，楼市成为投资者增持资产的重要选择对象。在房价快速回升情况下，业内机构联手互联网金融平台推出首付贷之类新金融工具，释放短期加大杠杆与放大需求增长效应。
二是政府相关部门近年接连三推出提振楼市的松绑刺激措施，在购房信贷、公积金、营业税、证券化等方面系统出台优惠利好政策。
如2014年“930新政”规定在首套房贷款结清后购买第二套房视同首套房政策，放开多多套房贷款限制等。2015年“330新政”降低二套房贷首付款比例，把出售房地产免交营业税的持有年限从5年下调到2年。
去年8-9月利好政策再次出台下调改善性住房银行贷款和公积金贷款的首付款比例。近年2月进一步出台政策，允许首次房贷的首付款比例在原先基准上下浮5个百分点，并调低房地产交易契税。
在大约一年半内频密推出四轮行业利好刺激政策，显著降低居民购房交易成本，提升了投资房地产的融资杠杆水平，对房地产需求回升产生重要推动作用。
三是由于大城市对房地产购买投资力的“虹吸效应”，一线城市房地产需求增长水平大幅高于全国平均水平，构成这些城市楼市快速回升的需求支持条件。
数据显示，全国城市商品房销售额从2011年58588.9亿元增长到2015年87280.8元，四年年均增幅为10.5%。同期一线城市商品房销售额从7546.7亿元增长到13848.9亿元，年均增幅约为16.4%，比全国城市平均增幅高出一半以上。
其中北京、上海、深圳、广州从2011年2425.3亿元、2615.2亿元、1060.9亿元、1445.3亿元，分别增长到2015年3517.6亿元、5093.5亿元、2822.2亿元、2415.5亿元，年均增幅分别为9.7%、18.2、27.7%、13.6%。
除北京由于维持限购等强管制措施增速略低于全国平均水平，广州、上海、深圳增幅分别是全国平均水平的130%、173%、263.8%。
供地收缩的供给侧根源
然而需求增长还需结合特定供给面条件，才好解释楼市短期供不应求与价格飙升。
房地产供应链的基本功能，在于聚合各种投入品要素，并将其转换成可供出售的商品房以满足人们居住与投资需求。房地产供应链包含策划设计融资、获取开发许可、获取土地、采购建材、施工建造与市场销售等环节，房地产开发企业管理协调供应链并承担财务盈亏的投资主体责任。
供应链竞争性越高越是可能通过自发竞争机制对市场需求与预期价格变动做出反应，越是有助于通过供求互动调节促成市场大体平稳有序运行。反之供应链关键环节垄断则会降低对市场需求变动的反应弹性，不利于楼市平顺运行与健康发展。
考察商品房供应链基本环节的体制机制特点，可见供地环节垄断体制与行政调节相对僵硬滞后，应是本轮少数大城市房价飙升的关键供给侧推手。
从相关行业集中度可见房地产供应链环节大都具有较高竞争性。以建筑钢材相关的钢铁行业为例，近年我国钢铁产量8亿多吨，前十家最大钢铁企业钢铁产量约3亿吨，占全国总产量不到四成。
在另一重要建材水泥行业，我国仍有3000多家规模以上企业，规模最大十家企业市场集中度约为36%。由于这些建材行业普遍有相当竞争度，如果楼市活跃带动钢铁水泥需求上升，市场竞争机制会通过供给较快增长给以满足，通常难以出现钢材水泥等供给不足导致楼价持续大幅上涨情形。
从现实情况看，近年我国钢铁、水泥、塑钢、玻璃等建材行业普遍面临产能过剩压力，价格回落背景下供给弹性较大，不会助推楼价持续飙升。
房地产开发市场也有较高竞争度。目前我国仍有数以万计房地产开发企业，该行业评选百强甚至五百强企业说明其集中度不高。
数据显示，2015年全国房地产开发前十个最大企业和二十个最大企业销售面积，占全国销售总面积比例分别为11.4%和14.7%；前十和二十最大企业销售金额，占全国总量比例分别为17%和23.1%。
在特定区域市场房地产开发集中度可能要显著高一些，不过由房地产开发经济特征决定，除非受到强有力非经济因素影响，通常难以形成高度垄断性市场结构，开发商行为一般不足以构成房价飙升的根本原因。
虽然现实生活中房格上涨总是通过开发商加价实现，开发商有时采用捂盘甚至托市造假方式抬价牟利，然而这类行为通常发生房价涨势已成背景下，开发商行为更多会顺应并放大市场波动而不足以决定供求关系基本态势。
房地产用地供给是唯一例外。由土地制度与管理体制决定，我国商品房建设用地一级市场供给被行政垄断，供地数量由相关部门年度计划决定。
土地作为房屋建筑基本投入品与其它投入品替代关系很弱，给定建筑容积率参数供地面积与楼房面积两个供给量指标具有严格定量关系。面对市场需求快速上升，如果建房供地数量调节滞后甚或逆市调节，有可能在一定时期引入或放大供求失衡并助推房价飙升。
观察近年实际情况可见，这个简单分析逻辑在相当程度上正是，少数大城市新一轮房价飙升成因的真实写照。
5年来一线城市住宅供地大幅下降
一个基本事实是，近年一线城市不约而同地大幅降低住宅供地数量。
数据显示，比如北京住宅供地面积从2010年990万平米下降到2015年422万平米，降幅57%。
上海从2010年1124万平米下降到2015年663.6万平米，降幅约为41%。
深圳从2010年60.55万平米下降到2015年不足10万平方米，降幅超过八成。
广州住宅2015年供地408万平方米，虽比2010年290万平方米提高四成，但是比2009年877万平米大幅减少46.5%。
时隔68天后，5月5日，北京拍出三幅地块，折合楼板价达到3.5万/平左右
似乎是要彰显土地供给对地价的影响力，近年一线城市供地数量急剧减少同时供地价格普遍大幅飙升。
例如各城市国土资源部门公布的住宅供地挂牌价格数据显示，四个一线城市2015年价格比较2010-2011年都有成倍上涨。涨幅最低的广州和上海约在1.6-1.7倍，深圳与北京涨幅在5-6倍惊人水平。
又如国土资源部公布的各城市分季度“居住用途平均地价”显示：北京住宅土地均价从2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.516倍。
广州住宅地价从2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。
上海住宅地价从2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地价从2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。供地价格在最近四年涨幅最低为63%，最高涨幅3.31倍。
土地价格高涨推动楼面均价飙升。从各城市国土资源部门提供数据看，北京市楼面均价从2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.336倍。
广州市楼面均价从2011年每平米2950元上升到2015年每平米7353元，2015年是四年前2.49倍。
上海市楼面均价，从2011年每平米3579元上升到2015年每平米10145元，2015年是四年前2.84倍。
深圳市楼面均价从2011年每平米3788元上升到2015年每平米23120元，2015年是四年前的6.11倍。最近四年楼面价格涨幅最低为1倍半，最高涨五倍多。
需要说明，不同地价统计指标之间关系以及特定城市某个时点地价数据准确度，都存在有待专门研究的问题。
然而综合观察近十种城市地价时间序列数据，近年都呈现大幅上涨走势。可见存在比较确定的经验证据，显示行政部门大幅度收缩供地推高地价，是我国少数城市新一轮房价飙升的关键供给侧推手。
这一分析判断与近来财经媒体与研究机构诸多有关报道评论也是一致的。如2015年6月29日某报刊发文指出“深圳房价暴涨，因供地缩八成”。今年初某机构分析报告指出，2015北京土地供应量减少导致土地“成交量创造了近8年的新低”，“新房供地连年减少，2016年北京房价仍将看涨”。
某网络媒体文章评论“一线城市供地骤降七成，‘僧多粥少’或推高房价”。2014年某政府部门专题报告就指出，我国一线城市超高土地价格与供需矛盾增长，将给后续房价带来较大上涨压力。然而这些警示未能改变行政部门紧缩供地的政策立场。
楼市波动需标本兼治
目前我国宏观经济双重调整处于最后探底和转换阶段，不过楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好积极作用，实际上近来某些经济指标回升一定程度应与楼市变动有关。
然而近期楼价过度飙升异动在相当程度上源自体制与政策扭曲因而难以持续，并非我国房地产行业与宏观经济健康发展的福音。
我们看到，价格过度飙升刺激各类市场主体踊跃购买甚至形成反常抢购，相关市场机构通过“金融创新”违规融资推波助澜，房价飙升预期与市场主体行为相互激荡，可能使楼市再次面临资产泡沫化风险，并对宏观经济转向下一轮景气成长前景投下阴影。
应对新一轮楼市需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。
在需求方面要改变近年频密出台房地产刺激政策状态，近期不再推出新的全国性行业刺激政策。
要科学区分金融创新、投机炒作、庞兹骗局的关系与内涵，客观认识互联网金融的潜在利益与风险，切实加强楼市融资审慎监管以防范新金融风险。在资产价格反应通胀客观增加的大背景下，货币政策需更加重视宏观审慎原则，避免过于宽松助推资产泡沫。
在供给方面需尽快增加楼市供地数量，尽快改变一段时期以来一些城市住宅供地过度收紧状况。对地方十三五规划涉及未来长期供地方针偏紧表述需根据形势变化适当调整。
在房地产开发商获取土地已受到市场价格竞争约束背景下，有关部门总体应实施较为宽松供地方针，减少房地产业发展额外面临来自行政部门的供地数量限制，使价格信号更为灵活有效地反应土地资源的真实机会成本。
特定地区楼市波动在相当程度上取决于特征性因素因而具有相对独立性，因而在楼市调控方针上需重视因城施策，赋予地方与城市制订与调节房地产政策的更大权限，同时加大对局部性地区性楼市异常波动的问责力度。
在广大三四线城市，目前可继续稳健实施消化房地产过量库存政策，同时也许注意防范楼市飙升虚火向更多城市蔓延发展。全国性房地产政策整体取向目前仍应以稳为主稳中应变，避免再次落入频繁变动“翻烧饼”的被动局面。
我国新一轮楼价异动的重要认识意义，在于它以近乎自然试验方式，再次呈现我国传统行政垄断供地体制内在局限，及其改革的必要性与紧迫性。
政策不应仅止步于采用短期调控措施解决突出矛盾，而应立足十八届三中全会深改决定基本原则，以供给侧结构性改革为指针着力改革现行垄断供地体制，推动现行“一轨”行政垄断供地向政府与市场“一主多辅”的体制转变，让市场机制在土地资源配置中发挥决定性作用，并实质性提升房地产供给对需求变动的调节反应弹性。
第一，改革调整相关政策，降低工业用地向住宅及其他建设用地转换的交易成本。受发展阶段特点与工业供地价格偏低等因素影响，我国城市工业用地占建设用地比重目前约在25%上下，个别城市甚至高到36%，大大高于国际上通常为10%-15%水平，住宅用地相对工业用地比例则明显偏低。
随着我国工业化与城市化进入新阶段，许多城市特别是东部沿海经济比较发达城市部分低端二产企业退出形成富余土地，有必要向包括住宅在内的其他建设用途转换。
目前由于相关管制政策内容与程序门槛过高这类转换很难成功，一些城市工业用地大量闲置而楼市供地不足价格飙升。要总结各地相关政策实践经验教训，务实调整相关利益关系，使工业用地转换管道畅通并且透明，更好盘活工业用地存量并提升住宅供地灵活性。
第二，推进对小产权房有序确权与合法化进程，适度放宽住宅建造容积率管制，边际提升城市房地产供地弹性。
小产权房是我国体制转型特殊背景与城市化工业化特殊方式所派生产物，作为一个特殊法外经济现象在我国城市相当普遍不同程度存在，个别大城市甚至占到城市居住面积和居住人口近一半规模。
需从历史角度全面理性看待小产权房现象产生背景，直面现实矛盾并积极探索通过体制政策改革调整推动小产权房逐步合法化，实现“最大限度使人们经济活动合法化的”的目标。
同时可研究适度放松过于严格的商品房建筑容积率管制政策，与小产权房有序合法化共同作用，提升城市商品房供给反应弹性并释放推进投资与增加地方财政收入的积极影响。
第三，分层次深化城乡二元土地制度改革进程，逐步打通农村建设用地直接向城市住宅及其他建设用地市场供地渠道。
要总结过去十多年各地在耕地占补平衡与建设用地指标异地置换、“地票”市场交易、城乡主体联建等方面实践探索的合理有益因素，提升规范其合理内涵形成推进城乡统筹发展的合力，在边际上增加农村建设用地向城市边际供地的可能性与弹性。
加快推进去年开始的33个县级行政区农村经营性建设用地直接入市试点工作，拓宽这类农地入市后用途对象领域，可允许其转换为住宅开发用地。
最后要依据十八届三中全会深改决定“建立城乡统一的建设用地市场”原则，直面大量农民进城居住后农村住宅，及宅基地资产需重新配置的现实需要，积极推进农民住宅和宅基地在农民自愿前提下合理有序入市途径。
本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注微信号羽扇观经guanchacaijing，每日阅读中国经济崛起背后的好故事。