华云：楼市加杠杆冲动 一场危险的游戏

近期监管层一系列重拳出击，打击首付贷，即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。楼市加杠杆刚刚冒出头，即被遏制于无形之中，毕竟股市的前车之鉴就在眼前，2008年金融危机过去不远。

3月8日，财新网报道称，中国金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。

此前3月4日，深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司，涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。随后《北京商报》也报道称，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。一时间，“首付贷”成为众矢之的。

“零首付”和次贷危机

“首付贷”一词很容易让人联系起前一段时间被紧急叫停的“零首付”。而了解这两者是什么，就需要先看看中国目前的房地产市场。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法，到去年12月底，国内待售面积大约是7.18亿平米。去年全年销售面积12.81亿平米，在建面积是73.5亿平米，再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，去库存需要6年5个月。

于此相对的，是一线城市房地产市场的疯狂，国家统计局数据显示，1月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大，一线城市上涨明显。其中，北京、上海、广州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大。

在当前这一特殊的楼市背景下，或为吸引客户，或为去库存，“首付贷”这一类似股市配资杠杆的现象开始大量出现。甚至有的地方欲推出更激进的“零首付”政策。

3月1日，沈阳市政府发布了22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策。不过这一房产调控措施迅速“见光死”，推出当天就被叫停。

事实上，沈阳并不是国内第一个想尝试“零首付”的城市，早在2011年，广东省佛山市也曾提出过类似方案，同样在几小时内被叫停。为何被叫停？或许是因为“零首付”的历史记录实在不怎么好。

“零首付”是一种比较激烈的房地产刺激措施，故名思义，即不需要一分钱买房。“零首付”曾经流行于美国。当时贷款人可以在没有资金的情况下贷款，仅需其收入情况证明，无需提供任何有关偿还能力的证明。同时，由于资产债券化得发达，银行在贷款之后并不需要承担风险，因为他们可以直接将抵押贷款进行出售，所以房贷方也并未仔细对贷款进行审查。

**在中国，30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%，抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额，银行就很少有坏账发生。**但在美国，次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌，银行就面临流动性风险，因为房价下挫剧烈，而首付极低，房价很容易跌破贷款额，在借款人没有足够的偿还能力的情况下，仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。

最终“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索，并引起全球金融危机。有意思的是，危机爆发后，加拿大政府应对危机的第一批调控措施，就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

“首付贷”迅速升温

在“零首付”被叫停之际，高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底，链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷，贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日，新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

由于一线城市的房子总价往往较高，30%的首付也要达到百万元左右，一些人拿出首付款也较为困难，“首付贷”便成为这些人的首选；而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中，更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力，但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中，他们往往难以在第一时间凑齐首付，确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。

“首付贷”在国内的历史由来已久，过去一些开发商为了尽快回笼资金，曾联合金融机构为购房者提供“首付贷”促销，不过开发商也会担心贷款的收回，所以开发商往往会限制首付贷占首付款的比例。而如今，随着一线房地产市场的升温，房产中介直接出手从事这一金融业务。

据《中国证券报》记者报道，某一线城市的一家房产中介门店私下里给熟客提供短期首付贷款，且不需要抵押物，月利息2%，可以借一两年。其他媒体也报道了链家地产以高息向购房者发放过桥贷款的情况。报道还表示，目前该一线城市多家大型房产中介都有“配资”卖房业务，即：当客户想买房但凑不齐首付或房贷一时放不了款时，房产中介会为其提供贷款。通常月利率为1%-2%，借款期间一般是几个月。这一市场的旺盛又带动了一批理财产品的诞生，一批互联网金融平台也加入到这个市场中来。

据中信证券3月6日研报的不完全统计，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

风险不容小觑

“首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。

由于在房价的疯狂上涨中，**房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。**大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。

然而，一旦房价下跌，极低首付甚至零首付的风险会迅速显现，前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。**在这种情况下，购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。**举例来说，如果一个人背负的房贷是100万元，但是房子的市价只有95万元，那么他的负资产率即5%。

面对跌破贷款额的房产，购房者往往无力偿还房贷（或者不愿意偿还房贷），宁愿银行收走房子。但是对于银行而言，即使强行出售该房产，也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。

更值得注意的是，一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物，更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。

银行也因此对购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人；甚至一笔首付贷款项，看起来是来自于中介、各种互联网金融平台，但是追根溯源，会发现其实资金均来自银行，这就加大了银行的风险敞口。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例，同时贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险，会蔓延到商业银行房贷风险上。

监管已经出手

当然，目前该市场的风险也没有恶化到那一步，虽然目前没有确切数据统计出到底多少购房者用了首付贷。但一般估计不超过10%。其中中介放款更少，据《中国证券报》援引行业内人士话语称：“在全国范围内，放款规模超过50亿元的房产中介并不多，就规模而言，这种贷款比P2P小得多，目前全国总规模应该不超过1000亿元。”

一些人把楼市是高杠杆归咎于2月底央行行长周小川在G20财长和央行行长会举行的记者会上的言论。但是近日，央行副行长潘功胜澄清，当时有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问，当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。因此可以看到，避免出现高杠杆楼市，监管层也已有清醒的认识。

值得庆幸的是，监管层已经开始出手进行调控，在首付贷被叫停之后，监管部门还应举一反三，关注类似产品。因为除了“首付贷”之外，中介提供的过桥贷、信用贷仍可“输血”。应当看到，在楼市通过银行信贷系统适度加杠杆，增加民众购房支付能力，确实有其可取之处，但是度的把握尤为重要，以牺牲居民消费能力，来为房地产利益链条的过度扩张买单，也不是公平的社会政策。