迈阿密新公寓内的选民在哪里？ - 彭博社

Wilfredo Lee/AP在迈阿密东部的巴尔港圣瑞吉斯酒店，生活是如此美好。其居民可以欣赏到壮观的海洋景色，并享有水疗中心、酒窖和管家团队的服务。在270个单元中，有多少注册选民享受这些设施呢？仅有38人。

迈阿密的新公寓中，几乎没有注册选民居住。选民注册数据库——传统上是政治家用来推动投票的工具——提供了一种了解迈阿密和其他经历房地产繁荣的城市如何（以及如何不）变化的方式。

彭博社城市实验室芝加哥在赤字超过10亿美元的情况下暂停招聘，直到2025年美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下面临风险标准工具，如契约上的名字，难以分析，因为房地产越来越多地由有限责任公司（LLC）持有。投票记录则包含真实姓名，并显示有多少人参与地方选举。当然也存在一些问题——比如如果人们在多个住所之间分配时间，如何确定他们是否在其他地方注册——但结果仍然是有用的。

圣瑞吉斯巴尔港可能是一个极端的例子，但还有其他例子。就在新建的9501柯林斯大道，迄今为止只有一名注册选民搬入。沿路的香榭丽舍海滩公寓只有八名注册选民。他们的名字都没有出现在契约上，但这并不一定意味着他们都是租户；例如，其中一套公寓是由一个以选民同名的家庭信托拥有的。

“我们这里实际上没有工业。真正的驱动力是房地产。”通过选民注册来衡量公民参与并不是一门完美的科学。有许多人在邮政信箱注册。而且并不是所有数据库都是透明或一致的。例如，选民名册有时会稍微不同地拼写街道名称或选民姓名。

华丽公寓的注册模式与其他住宅有什么不同？只需从海滨向西转几个街区，进入一个充满独立住宅的社区。在阿博特大道的9500街区，你会发现九栋房子有16名选民。仅一栋房子就有一个家庭有五名注册选民。对于这种差异的解释和迈阿密的新公寓一样多，但一些最简单的解释似乎是成立的。首先，独立住宅对非居民来说不那么容易管理。与此同时，圣瑞吉斯酒店拥有礼宾和维护人员来处理所有的担忧，服务费用从每平方英尺1美元起。

其他例子则介于两者之间。ICON Bay公寓是一座42层的塔楼，去年在海湾的迈阿密一侧完工，公寓价格约为每平方英尺500-700美元。在内部，有92名注册选民分布在300个单元中。而一些较旧的建筑有更多的选民。1500 Ocean Drive是一座1998年在南海滩建成的公寓塔楼，约有110个单元，注册选民为74人。

这对城市意味着什么？曾任迈阿密市长的曼尼·迪亚兹（Manny Diaz）表示，毫无疑问，一些买家将房地产视为储蓄银行。“在过去……你会看到一些人把他们的一部分资金放在这里作为避风港。这是由政治危机驱动的。”

Lynne Sladky/AP一些公寓楼是为海外客户建造的，并专门只在国外进行营销。当然，任何人都可以购买，但建筑商选择的设施是为了吸引某些国家甚至城市的居民。但在过去十年中，越来越多的银行和对冲基金在这座城市开设了办公室，为开发商提供了更多富有的客户。现在，迪亚兹说：“不同之处在于，人们是因为想来而来的。他们想成为迈阿密的一部分。”他建议，许多外国资本实际上使人们在迈阿密生活变得更容易，因为许多投资者最终会将公寓出租：投资者承担风险，而租户享受迈阿密的生活方式。

新城市主义大会的创始人、杜安·普拉特-齐伯克公司（Duany Plater-Zyberk & Company）的建筑师伊丽莎白·普拉特-齐伯克表示赞同。“即使在经济衰退期间，人们也会说，‘我敢打赌所有的灯都会熄灭，’但大多数晚上，灯亮着的数量令人惊讶。”

随着更多的起重机点缀天际线，市中心的人行道上也不断显示出新的生机。新餐厅、夜总会和商店在之前被办公楼和地面停车场主导的区域开业。但人们担心，流动租户可能不会在意。“棕榈滩一直是一个第二居所社区，”普拉特-齐伯克说。“人们一直担心业主不在场，无法监视不良开发商。真正的利益相关者不在。”

开发者们已经在考虑这些方向。尼廷·莫特瓦尼是迈阿密世界中心的管理合伙人，这是一个占地30英亩的综合开发项目，位于市中心，包括一个会议中心、零售空间和住宅塔楼。当他不在做大梦时，莫特瓦尼正在为市中心的居民组织选民登记活动。“让我们的利益相关者的声音被听到更为重要，”他说。“在市中心发展局，我们正在与管理层和建筑业主合作，帮助他们行使公民自由和责任。”

这些登记者通常是租户。虽然无法确定，但可以将契约上的名字与选民名单上的名字进行交叉比对。

“这令人兴奋，因为它创造了我们从未拥有的城市核心。”在十博物馆公园内，一座50层的滨水建筑中，有148名选民为200个单元登记。但只有41名选民的姓氏与契约上的名字匹配。这些大多数是家庭。总的来说，只有30个单元——仅占15%——有与契约匹配的居民名字。某些名字难以理解的公司，如“LOFTY MUSEUM 18 LLC”或“MIAMIPROP FIVE LLC”，可能是居住在公寓中的选民所拥有，但许多契约上有真实的名字与公寓中登记的选民不匹配。这表明，市中心选民登记的努力正在产生影响。它还表明，业主和选民通常是不同的群体。

彼得·扎莱夫斯基经营着CraneSpotters，这是一家跟踪市场并向开发商、投资者和业主出售研究的公司。他还在网站CondoVultures上撰写关于市场的博客。“我们这里实际上没有行业，”他解释道。“真正的驱动力是房地产。它推动代理商、产权公司和律师事务所。南佛罗里达人接受外部人士补贴他们想要的生活方式的事实。”他也很务实，表示所有投资者都在缴税，直言不讳地说：“这为学校系统提供资金。”

也许前市长迪亚斯说得最好。“你不能在迈阿密国际机场拦住飞机，告诉人们不能花钱在迈阿密买公寓。这令人兴奋，因为它创造了我们从未拥有的城市核心。”