大型零售商如何利用旧店铺 - 彭博社

位于密歇根州崎岖的上半岛北缘，苏圣玛丽正在为其生命中的一场战斗做好准备。这座旅游小镇将在2017年初走上法庭，抗击沃尔玛超市，后者希望削减其当地商店每年286,000美元的物业税。沃尔玛利用批评者所称的“黑暗商店漏洞”，跟随包括Lowe’s和Target在内的大型商家，辩称其繁忙的商店在税务上应被评估为与数百英里外一处空置多年的商店大致相同的价值。

彭博社商业周刊不是隐士。寻求庇护者占据拜登承诺关闭的监狱美国正在用庇护者填满臭名昭著的前监狱大学橄榄球需要向大联盟学习一课销售比职业选手更多棒球棒的网红兄弟们这座面临财政困境、人口仅14,000的城镇，面临约100,000美元的法律费用，以对抗这家零售巨头。自2014年开始的这场战斗，已经迫使地方当局削减从老年人餐食到当地动物收容所，再到警察和消防养老金的预算。现在，其领导者决定他们已经被欺负得够久了。“这就像大卫与歌利亚，”包括苏圣玛丽的奇波瓦县县管理员吉姆·德国说。“我们会尽力而为，因为这不公平。”

这座城市多年来一直试图将争端保持在法庭之外，以避免法律费用，2014年和2015年与沃尔玛达成协议，总共降低了商店的地方税103,000美元。今年，德国表示，沃尔玛走得太远了。它希望将其商店的评估价从每平方英尺63美元降低到每平方英尺16美元，基于全州类似大小空置物业的销售价格——低于一些当地小企业所支付的费用。奇波瓦县在可能失利的情况下采取了保守措施，冻结所有非工会员工的薪水。

沃尔玛每年支付33亿美元的财产税、州所得税和特许税，以及150亿美元的州和地方销售税，表示它在密歇根州根据标准评估方法支付“公平份额”的财产税。沃尔玛发言人洛伦佐·洛佩斯说：“当我们无法达成协议时，我们通过法律程序寻求对我们财产的公平市场价值的澄清。”

自2010年密歇根州法院接受这一“黑店税”论点以来，该论点的使用逐渐增加。在那起案件中，法官同意位于底特律一个经济萧条的郊区的塔吉特商店的价值约为该市评估的一半。由于这一裁决颠覆了传统上市政当局根据土地获取成本和建筑结构来评估企业的方式，包括Lowe’s、Best Buy和Menards在内的大型零售商在过去四年中在至少十个州对100多个城镇、城市和县提起诉讼。在大多数情况下，这些商店都获胜，节省了数百万美元的财产税，根据全国县协会的数据。自2012年以来，密歇根州的三分之二的县因这一裁决损失了超过7500万美元的财产税。印第安纳州估计，如果这一策略得以实施，每年可能损失1.2亿美元的税收收入。

照片：Alamy这使得许多市政当局不得不匆忙应对收入损失。图书馆的开放时间被缩短，道路未铺设，警察和消防部门不得不使用老旧设备。阿拉巴马州和德克萨斯州的县官员表示，他们担心会面临类似的命运，因为Lowe’s最近才开始提起黑店诉讼。

“如果大型零售商这样做，那么这将影响到银行、快餐店和药店，”阿拉巴马州谢尔比县的财产税专员唐·阿姆斯特朗说，洛威正在对此提出挑战。“这将成倍增加，并产生连锁反应。”

塔吉特指出，它希望确保其物业的评估符合公平市场价值，并在一份声明中表示，它“仍然致力于支持我们开展业务的社区，这包括支付公平的财产税。”

迈克尔·夏皮罗，一位开创了黑暗商店论点的底特律房地产税律师，表示他并不对社区的财务需求无动于衷，但“是否不公平与我无关。我只是关注法律是什么。”在过去的40多年里，夏皮罗一直致力于帮助企业挑战财产税账单。他是底特律的霍尼格曼·米勒·施瓦茨和科恩律师事务所的律师，以代表汽车公司而闻名，成功主张他们工厂的税收应基于关闭工厂的价值。几年后，他在大型零售商中看到了类似的机会。他在2010年成功地进行了第一次这样的案例。

通常，地方财产税评估员根据土地的购买价格加上建筑成本减去折旧来设定此类商店的价值。夏皮罗认为，更准确的评估方式是使用类似物业的可比销售，就像房屋的税务评估一样。

他开始收集可比销售数据，以证明大型零售商在市场上的价值远低于税务评估员所确定的价值，因为它们是根据特定业主的需求而建造的——“就像一套西装一旦为特定人量身定制后就会失去价值，”夏皮罗说。

现在有一个蓬勃发展的律师、税务代表和评估师的行业，帮助零售商发起黑店挑战。位于密苏里州堪萨斯城的国际评估官协会战略计划主任拉里·克拉克表示，律师和税务代表通常针对那些较小的城镇，因为这些城镇更难以进行有力的辩护。“他们选择低垂的果实，”他说。代表密歇根州面临大盒子估值挑战的小城镇的杰克·范·科弗林说：“诉讼一个大盒子连锁店的费用可能超过50,000美元。”他说：“如果你是一个拥有许多这些物业的城镇，想象一下。”

城镇可能很难吸引公司来填补那些降低估值的空置建筑。通常，关闭的商店有契约限制，阻止其他大盒子零售商进驻，有时长达数年，这大大限制了潜在买家的范围。建筑物可能空置多年并恶化，或者最终被改作低收入用途，如滑轮溜冰场或跳蚤市场。

可能没有哪个社区比马凯特更受沙皮罗的创意影响。马凯特位于苏圣玛丽以西三小时车程。2012年，Lowe’s辩称其在那里的两年历史的商店，建造成本约为1000万美元，仅值350万美元，基于该州其他地区关闭的大盒子商店的转售价值。一位密歇根税务法庭的法官同意了这一观点，Lowe’s的税单被削减了三分之二，迫使马凯特向该公司支付近450,000美元的欠税，并在未来每年降低其税单超过150,000美元。

“Lowe’s支付财产税、所得税、销售和使用税，就像房主一样，我们希望按照我们建筑和土地的公允价值纳税，”这家零售商在一份声明中表示。“Lowe’s的意图是始终支付我们应有的税款。”

这家家居中心连锁店的诉讼为Marquette的其他零售连锁店打开了闸门。甚至汽车经销商也提出了同样的理由。在过去近五年中，位于苏必利尔湖边的木材和矿业社区从包括Target、Best Buy和Kohl’s在内的零售商那里损失了超过200万美元的财产税收入。

裁决后不久，一个由县资助的困扰青少年的团体之家被迫关闭，当地图书馆也削减了开放时间。镇上的消防局长Ron DeMarse担心他那辆23年的消防车和破旧的双向无线电无法再经受另一个冬天。如果发生这种情况，将是个灾难，因为他没有钱来更换它们。DeMarse表示，他在Lowe’s税务挑战中损失的56000美元将足以支付新引擎的年度付款，以替换他那辆老旧的消防车——这是该部门唯一一辆配备足够大水泵和梯子的消防车，可以扑灭像Lowe’s这样规模的建筑火灾。现在他唯一的选择是通过投票倡议从镇居民那里筹集所需资金。“也许我们就不换了，”他说，Lowe’s可能被迫支付更高的保险费。“也许那样才公平。”

在Sault Ste. Marie，情绪同样激烈，市政领导们正准备将税款留在本镇，而不是交还给沃尔玛。“这对我们提供的所有服务都是一种攻击：警长办公室、卫生部门、学校，所有人都会受到影响，”Chippewa县委员Jim Martin在最近的一次县会议上告诉居民。“那笔钱将离开我们的社区，流向他们的公司办公室。”

底线*：大型零售商通常是繁荣的企业。现在一些商家正在请求与关闭的商店支付相同的物业税。*