柏林严格反Airbnb法律的成长烦恼 - 彭博社

靠近柏林梅林达姆地铁站的公寓。michael.berlin/Flickr在5月1日，柏林有效禁止 短期度假公寓。在一个负担得起的住房难以获得的城市，人们觉得Airbnb和类似平台占用了太多空间，拿走了超过10,000个住房的正常租赁市场。

新法律允许一些漏洞。房东仍然可以合法出租他们实际居住的房屋的50%，在特殊情况下，整个房屋也可以出租。但虽然柏林的整体数据不可用，但授予此类许可证的数量仍然很少。与此同时，对于任何违反法律的房东或租户（但不包括客人），罚款高达100,000欧元（106,000美元），使这是世界上对度假公寓最严厉的打击。问题是，这是否有效？

彭博社城市实验室芝加哥在赤字超过10亿美元的情况下暂停招聘，直到2025年美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供校园内专门建造的住房熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下的风险德国媒体表示没有，并且有一些证据支持他们。如果，作为随机测试，您使用Airbnb的地点地图并聚焦于梅林达姆地铁站，这是一个被认为非常理想的居住区域，您可以在2017年2月找到超过200个公寓，步行10分钟内可达。如果这是一个禁止度假公寓的城市，那么情况就严重不对劲。

然而，看看可用的数据，情况变得更加复杂。如果像这个 柏林博客，你将现在的柏林Airbnb房源数量与2015年1月的房源数量进行比较，你会发现现在在线的房源数量略有增加（略超过11,000）。这一增长背后的部分原因是，在法律实施前的一年中，房源数量大幅增加，几乎翻了一番，接近20,000。这个数字在法律实施前急剧下降，回落到大约11,000个房源，然后在夏末和秋季再次上升。

显然，新法律迄今为止未能根除柏林的度假公寓市场。尽管如此，它似乎确实阻止了其指数级增长。这引发了一系列问题：为什么度假公寓的数量在现在违法的情况下没有更急剧地下降？新法律是否确实产生了需要更多时间才能显现的效果？而且——对于正在讨论类似措施的城市来说，这是一个关键点——这是否真的公平？为了找出答案，CityLab与四位持不同观点的柏林市民进行了交谈，以了解究竟发生了什么。

反对Airbnb的市长

米特区市长斯特凡·冯·达塞尔。由马蒂亚斯·博罗夫斯基提供自从在九月份当选米特区的市长以来，绿党成员斯特凡·冯·达塞尔将对抗度假公寓视为一种个人的斗争。他对这项法律的目的持乐观态度。他认为这更多的是传达一个可以改变城市方向的信息，而不是追究每一个Airbnb房东的工具。

“我的立场是我们需要一部非常严格的法律，但实际执行这项法律可以相对温和，”他说。“处理现有度假公寓的问题远不如确保人们意识到购买公寓出租给游客的时代已经结束重要。我们曾经在房地产网站上看到‘理想的度假出租’的房源。那已经是过去的事情。”

这听起来可能不寻常，但在一个房东的权利并不常常优先于租户权利的国家，这并不一定是非常不寻常的。如果有哪个地区需要采取坚定的行动，那就是冯·达塞尔所管理的区。

米特位于旅游柏林的中心，承受着行业的压力。该区包含了勃兰登堡门周围的宏伟历史街道，以及大量东德建造的住房项目和20世纪初的前工人阶级公寓**。** 所有这些不同的区域和社区如此紧密地相互交融，必然会给居民带来噪音和长期出租住房消失的问题。冯·达塞尔显然对米特最近一波度假公寓背后的房东没有多少同情。他坚持认为（尽管Airbnb不同意）大多数在Airbnb和Wimdu等网站上的房源是由住在其他地方的专业房东发布的。

“如果你看看Airbnb，看到所有的照片，我认为很明显，超过80%的房源是永久度假公寓，没有人居住，”他说。“即使Airbnb说他们网站上公寓的平均出租时间是每年15天，许多人在其他繁忙的网站上如Wimdu上提供他们的公寓。”

确认到底谁在Airbnb上列出什么，对城市来说并不容易。Von Dassel表示，2015年9月的一项调查发现，90%的Airbnb房源是整套公寓，而不是单独的房间。其他来源表明，大约10%的Airbnb房东有多个房源。根据网站Airbnb vs Berlin，Airbnb在该市的前10名房东（包括房地产公司）占据了244套公寓。这意味着拥有多个房源的10%房东仍然可能主导市场。城市希望Airbnb分享在平台上广告的人的地址，但Airbnb表示这将违反隐私法。

“在一年左右，我们可能会有20到30个定罪，非法房东可能面临高达100,000欧元的罚款。”这群人中肯定有一些真正的业主居住者吧？他们怎么办？Von Dassel以一种在美国或英国几乎不可能的坦率回答了这个问题。

“严格控制度假公寓实际上只是年轻城市专业人士和学生的问题——这是社会中一个非常小、非常特定的部分，算是一种精英，”他说。“当然，有些人可能会说‘我想在巴塞罗那待两个星期或在奥斯陆待一个星期，但我只能通过[转租]我的公寓来负担得起。’他们是我不担心的一群人。我更关心的是，比如说，一个低收入家庭在有了孩子后找不到其他房间租。”

辩论法律的优缺点是一回事，但如果法律没有得到执行，那就无关紧要。根据冯·达塞尔的说法，拖延将人们送上法庭的漫长过程正在减缓执法速度。涉嫌非法房东必须收到两封警告信，他们有权上诉，然后才会最终收到法庭传票。

“这个过程需要一到两年，所以虽然看起来不起作用，但实际上我们有大约1500个案件在处理，”他说。“一年左右，我们可能会有20到30个定罪，视他们赚取的收入而定——非法房东可能面临高达100,000欧元的罚款。这将很快发生，并传达一个强烈的信息。”

愤怒的邻居

在威廉街的GDR时代公寓楼，其中许多现在部分被度假公寓占据。BrokenSphere/Wikimedia访问 威廉街，位于米特的中心，布兰登堡门以南，你会发现一个度假公寓以惊人的速度挤压当地居民的社区。

沿着前柏林墙的线路，矗立着一排排像板块一样的公寓，外面覆盖着预制面板。这些在德语中被称为 Plattenbau 的实用主义建筑，典型地是东德的结构，建于德意志民主共和国的最后15年。它们曾经是东德精英的住所，但近年来已被度假公寓所取代。

当地居民丹尼尔·达根（Daniel Dagan）领导着一场 运动，反对威廉街的旅游接管，他表示，该地区一些建筑的50%到80%的公寓都租给了游客。米特区最近的一项调查发现，在一栋有300个公寓的威廉街建筑中，280个是短租租户。达根说，随着游客流量的增加，居民们感受到噪音加大、电梯拥挤、街道垃圾增多等问题。

“我并不是说所有游客都是坏人，但他们来这里聚会，当然这给住在这里的人带来了问题，”他告诉CityLab。“情况变化得太快，以至于一些人觉得难以承受。有些人对这个地区有着强烈的依恋，继续留在这里，但许多人已经放弃并搬走了。”

正是这些案例促使柏林改变了法律。然而，到目前为止，自5月法律出台以来，达根在威廉街几乎没有看到任何变化。

“法律完全无效，毫无作用，”他说。“我们需要的是更多的政治意愿，以确保事情真正改变。法律本身是不够的。”

这就是柏林现在所处的困难境地。虽然某些地方的房源数量有所下降，但新法律的执行零散而复杂，导致很少有地区看到显著的变化。如果冯·达塞尔是对的，且一年左右会有一系列案件进入法庭，那么情况可能会有所改变。与此同时，像威廉街这样的地方的居民并没有抱太大希望。

想成为Airbnb房东的人

出租度假公寓是否总是要伴随这样的滥用？在一个被 Die Zeit 称为“群众游说”的过程中，Airbnb将一群沮丧的潜在Airbnb房东聚集在柏林的“共享住房俱乐部”中。像这样的Airbnb指导的公民游说团体在其他地方已经取得了一些成功，反对旧金山减少年度允许出租期限的尝试，这一尝试随后在2015年的一次公投中 被击败。虽然冯·达塞尔认为这个团体获得的媒体关注远远超过其规模或受欢迎程度所应得的，但一些共享住房俱乐部的成员提出了清晰的论点。

“坦率地说，这是一种非常冒犯的态度，因为他的法律对我的个人财产产生了严重影响。”马克，一位31岁的商业顾问，每年大约有六周的时间出差。他在东柏林的普伦茨劳贝格社区购买的一间一居室公寓，18个月前买下，正好可以作为度假公寓——该地区宏伟的、经过改造的艺术新潮公寓现在是城市中最受欢迎的地方之一。然而，由于柏林的反Airbnb法律，马克表示他不能在不违法的情况下出租他的房子。尽管这限制了他的潜在收入，他仍然告诉CityLab，他大体上同意这项法律的意图，只是不赞同其执行方式：

“我们在Homesharing的共识是，Airbnb所做的确实需要监管。我们不想与那些将住房从市场上撤下并在未获得批准的情况下转变为度假租赁的人联系在一起，”他说。“我们反对的是将所有房东一概而论。市里的政治家告诉我们‘这项法律并不是针对你们这样的人’——即使是那些投票支持这项法律的政治家——但无论这是否属实，我们都受到了影响。”

马克不愿透露全名，因为他已经受到当地居民关于Airbnb的询问的困扰，他也对当局对像他这样的人进行妖魔化的行为感到不满。

“在一次采访中，市长冯·达塞尔称像我这样的人为‘法律的附带损害’，”他说。“坦率地说，这是一种非常冒犯的态度，因为他的法律对我的个人财产产生了严重影响。”

相反，马克呼吁对现行法律采取更温和的替代方案，例如对出租公寓设定90天的限制。

“这是一个经济困难的城市，城市中20%到25%的家庭直接或间接地接受某种形式的社会福利。我并不是说这些都是典型的Airbnb房东，但我认为有些人把这视为赚钱的机会，”他说。“就我个人而言，我是一个中等收入的人，但毫无疑问，出租我的公寓会帮助我减轻住房成本。显然，我并不是在将住房空间从市场上移除——尽管在新法律下，这仍然是可能的。人们可以租一个三居室的公寓，然后把一个房间放在Airbnb上，而本来他们会找一个室友。”

（几乎）合法的Airbnb房东

一条抗议克罗伊茨贝格地区租金上涨的横幅。quapan/Flickr马克斯的情况，正如他坦率承认的，与许多当前的柏林Airbnb房东有所不同。他不仅拥有自己的房子，而不是租住，他遵守新法律，而他周围的邻居则在违反它。

CityLab联系的现有Airbnb房东X的案例则处于两者之间的灰色地带。X通过仅在他在城里时出租他三居室公寓中的一个卧室，遵循城市的指导方针。住在宽敞、光线充足的公寓中，位于他成长的时尚克罗伊茨贝格地区，他通常发现他的空房间在上市后几个小时内就被预订。

尽管如此，他仍然对他的房东保密这个房源，他说，因为大楼的业主试图将他赶出受租金控制的公寓，并且已经在寻找借口。这样的情况在一个邻居们根据合同的老旧程度支付截然不同的租金的城市中相当普遍。同样，在一个租户占多数、租户权利优先于房东权利的国家，房东只应得约定租金的信念也很常见。看到他成长并仍然生活的社区变化如此之快，X也并不反对法律的精神。

“我自己也担心租金上涨，我看到它们对我成长的社区里的人们产生的影响。在克罗伊茨贝格和邻近的诺伊克尔恩，似乎特别是老年人和土耳其人受到的影响最大，”他说。“他们收到房东的驱逐通知，在许多情况下，他们可以合法抗争，但他们不知道怎么做。因此，他们被迫搬到像马尔茨汉这样的地方[在柏林的东部边缘]，他们的社区联系全都消失了。”

尽管有这种担忧，X本人并不觉得自己对他所看到的改变负有责任，因为他并没有短期出租一个本可以有长期租户的房间。他也不一定把Airbnb视为罪魁祸首。

“在我所在的社区，一切在Airbnb到来之前就已经改变，”他说。“我选择在1990年代留在克罗伊茨贝格，因为那时这里便宜，是当时另类柏林的中心。现在我们总是人满为患，酒吧每晚都挤满了人，而我的新邻居们支付的租金是我的三倍。这并不是因为Airbnb的到来。”

X说他努力为客人提供服务，在他们访问期间与他们一起生活，即使不能使用Airbnb，他也不会寻找室友。

“我使用Airbnb是因为，为什么我不应该从生活在这个地区中获得一些好处呢，现在我必须忍受所有这些新麻烦？”他说。“至于房东，我认为他们根本没有任何权利。”

在社区滋扰方面，X非常认真地对待自己的角色，尽可能仔细地筛选潜在客人，以确保他和邻居们避免反社会行为。

“我不想吸引那些在街上大喊或在楼梯间呕吐的人，”他说。“事实上，如果我在街上看到人们这样做，我常常会用我最浓重的柏林口音大喊让他们闭嘴。”

其他城市的模板？

与受柏林反Airbnb法律影响的不同方进行交谈，并没有形成鲜明对比的画面，而是呈现出许多灰色的阴影。这些法律可能尚未完全生效，并且可能合理地被批评为过于严厉。然而，它们仍然迎合了大多数柏林人认同的公平感，即使对于在居民和游客之间的住房需求应设定什么界限并没有自动的共识。

其他城市能否学习并可能采纳类似的法律？米特区市长冯·达塞尔表示，他与阿姆斯特丹和巴塞罗那的当局保持定期联系，他们发现自己对度假公寓的措施不够严格，可能会考虑采纳类似柏林的法律。

限制在于，柏林和德国关于度假公寓的辩论以特定的国家理解为基础，涉及房东的权利。公寓首先必须是居住的地方，其次才是盈利的投资，这在大多数国家是非常不寻常的（尽管在德国拥有房地产仍然非常有利可图），尽管许多政府对这一理念仅仅是表面上的口头支持。因此，在像伦敦这样更倾向于房东的城市中，限制房东利用其投资获利的法律将更难以推动。

与此同时，柏林仍然较高的可用公寓数量使得这项法律看起来有些无力，可能会让像Homesharing Club这样的成员望而却步，但对许多其他人却几乎没有劝阻作用。尽管如此，自法律生效以来仅过去七个月，城市至少需要再一年时间来评估其有效性。至少目前，柏林的反应仍然值得密切关注——如果不能作为解决不断膨胀的短租市场的方案，那么至少可以作为一种控制该市场的实验。