寻找关于城市更新的答案 - 彭博社

佛罗里达州的移动房屋公园等待重建。对于许多社区来说，新投资往往会导致现有居民的流离失所。林恩·斯拉德基/AP回到1980年代，宾夕法尼亚州的匹兹堡正经历经济危机，遭受去工业化的影响：其失业率是今天底特律的三倍。“我们基本上死了，”匹兹堡市长比尔·佩杜托在最近的一次新闻电话会议上说。但是，在一个备受赞誉的复兴故事中，这座城市重新焕发生机。“在30年内，匹兹堡改变了其经济。它建立了一个全新的教育和医疗、技术、金融和能源城市。现在我们看到一个新的匹兹堡正在出现。”

彭博社城市实验室芝加哥暂停招聘，赤字超过10亿美元，预计到2025年美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下面临风险这就是许多主要城市地区的叙述。如果唐纳德·特朗普曾花时间与他喜欢贬低的“内城区”人们交谈，他会知道他们更关心的是租金上涨，而不是犯罪率上升。保护可负担住房——并减轻随之而来的现有居民流离失所的情况这些城市经济复兴故事——是纽约大学福尔曼房地产与城市政策中心今年一直在追踪的当前问题。该中心最新的报告于10月27日发布，强调了高成本城市的政府在应对可负担住房问题方面的一些做法。报告中写道：

经过几十年的努力，试图吸引房地产和商业投资，以及拥有更高应税收入的居民基础……城市现在发现自己拥有这三者的显著数量。这一转变最明显的结果之一就是房价飙升。随着对住房的需求远远超过现有供应，许多长期以来主要为低收入和中等收入家庭服务的城市社区现在正看到高收入家庭的涌入；换句话说，它们正在经历城市更新。

报告重点关注城市应对城市更新的两种主要方式：创造和/或保护可负担住房，以及帮助因城市更新而被迫搬迁的居民。

实现第一个目标的一种方式是通过社区土地信托模型，在该模型中，通过在城市拥有的土地上或已委托给社区非营利组织的土地上进行土地租赁，来保持可负担性。近年来，这一理念在 巴尔的摩 和 新奥尔良 等地获得了支持。在这一模型下，非营利组织决定其在自己拥有或管理的土地上出租或出售的物业的定价。这种信托在 费城 和 佛蒙特州伯灵顿 的某些社区也被证明是有效的。

但是，在大多数情况下，城市尚未完全接受它们，主要是因为它们引入的僵化性：城市失去了将社区信托土地重新用于其他用途的能力，例如在必要时将其划分为商业用途，因为土地通常被锁定在长期租约中，通常为75年左右。

报告还承认了私营开发商在采用 包容性分区 和 链接费用 的新趋势。对于这些政策没有一个通用的模型，但它们通常涉及两件事之一：要求开发商要么将一定比例的住房单元以低于市场的价格提供，要么支付费用到一个用于可负担住房的基金中。最近的研究 表明，包容性分区政策确实有助于防止在正在进行绅士化的社区中房价飙升。然而，研究 还发现，包容性分区并不一定使低收入家庭的住房更加负担得起。

至于减少搬迁的目标，弗曼中心指出，租金管制项目或优先考虑低收入家庭获得补贴住房的政策是有帮助的。然而，随之而来的是一些强烈的警告：

反迁移政策确实存在潜在的缺点。也许最根本的是，如果城市被隔离，帮助家庭留在原地的政策可能会强化现有的种族和经济隔离。此外，旨在防止搬迁的项目可能会减少有益的流动性——导致居民即使在搬迁可能提高他们的福祉或在整体城市的可负担性上可能是更好的结果时，也倾向于选择留在原地（如果这些搬迁能够为更高密度的发展或更好地利用/分配现有住房铺平道路）。这样的项目也可能减少房东的收入，这可能会有损于维护现有住房的投资和创造新住房的投资。

这里的背景是我们目前处于“机会迁移”时代，这一理论认为低收入家庭在能够住在经济前景更好的富裕社区时会改善他们的生活状况。许多目前生活在种族和/或经济隔离社区的家庭，可能更适合搬迁到一个不同的社区，以获得更好的经济结果。

福尔曼报告中未提及的一个重大问题：更高的工资。在过去几十年里，美国的工资一直停滞不前，而建筑和居住成本却稳步上升。伊利诺伊州的研究人员本周发布了一项研究，发现将最低工资提高到15美元可以帮助家庭更好地负担体面的住房。该伊利诺伊州研究鼓励政策制定者继续追求使住房更可负担的策略，但建议如果没有工资的提高，家庭仍将面临生活费用的负担。

伊利诺伊大学芝加哥分校的纳塔莉·P·沃赫斯社区与邻里改善中心和伊利诺伊大学厄本那-香槟分校的劳动教育项目“住房负担能力不足是工资和房价的函数，”纽约大学弗曼中心的执行董事兼报告的共同作者杰西卡·耶格尔说。“这个问题在许多地方，包括纽约市，变得越来越严重，因为房价上涨的速度快于工资。我们没有研究当地的策略来帮助提高工资，但这将是一个很好的后续研究。”

没有经过验证的蓝图来解决这个有些棘手的问题。也许弗曼论文中最重要的收获是，其作者无法保证他们列出的任何策略在长期内都是完全有效的：报告明确指出，这只是对城市更新的回应的集合，而不是最佳实践的证明。

为什么我们无法判断什么效果最好？大多数反城市更新策略实施的时间还不够长，无法预测任何实际影响。而且，正如报告所指出的，必须结合多种策略才能产生可测量的差异。例如，在匹兹堡，市议会今年刚刚组建了一个住房工作组，以调查住房问题，并在五月发布了一系列建议，其中包括弗曼中心报告中列出的许多策略。

然而，许多城市现在才开始考虑如何遏制低收入家庭被迫离开家园的现象，这一点是值得注意的。这并不意味着这些地方是战区——特朗普本人也 与驱逐家庭毫不陌生，尤其是 黑人家庭。但这确实意味着高成本城市在分享其新繁荣方面还有很长的路要走。