房东的纽约市绅士化指南：驱逐穷人，迎接富人 - 彭博社

照片插图：詹姆斯·B·霍夫曼在2002年夏天， 卡塔尔的埃米尔哈马德·本·哈利法·阿尔·萨尼购买了位于中央公园附近东72街的一对相连的博兹艺术风格的联排别墅。他为这对房产支付了2600万美元——这似乎是一个巨大的溢价，相比于年初的类似购买。那年三月，一位名叫史蒂夫·克罗曼的曼哈顿房东以仅550万美元的价格买下了对面一栋六层、19000平方英尺的豪宅。克罗曼的联排别墅有一个问题：它不是一处私人住宅，而是一栋有23个低于市场价单元的公寓楼，按纽约州的规定被归类为租金稳定。那意味着他只能对新租户收取逐步、微小的租金上涨。但看似无望的投资实际上是一个大胆的低买提议。如果克罗曼能让租户搬走，这栋建筑的价值将会飙升。

彭博商业周刊不是隐士。寻求庇护者占据了拜登承诺关闭的监狱美国正在用寻求庇护者填满臭名昭著的前监狱大学橄榄球需要向大联盟学习一课销售比职业选手更多棒球棒的影响者兄弟们克罗曼的计划围绕着州租金稳定法典中一个鲜为人知的条款展开，该条款允许房东如果声称一栋建筑是个人住宅，则可以驱逐租户。在购买该物业后不久，他就向居民发出了租约终止通知，并向他们提出了买断报价。感到惊慌的租户们在一个工作室租金通常是三倍的社区中，每月只支付844美元，便请了律师并积极争取留住。代表他们中的几位的律师塞缆·希梅尔斯坦当时辩称，个人使用条款最多只应涵盖几套公寓。“我从未见过如此规模的情况，”他告诉《纽约时报》。

“他试图关上前门，让每个人都通过地下室。他把管理员赶走了”

随着法律程序的展开，东72街12-14号变得越来越不适宜居住——租户们确信这是一个让他们屈服并接受买断的策略。鲍勃·莱顿，一位在该建筑居住了35年的刑事辩护律师，表示克罗曼几乎每天都尝试新的手段：“他会移走洗衣机。他试图关上前门，让每个人都通过地下室。他把管理员赶走了，然后找了一个兼职管理员，什么都不做。”另一位前租户转发给我一份长达15,000字的文件，详细描述了四年的磨难：没有热水。没有冷水。鼠患。电话线被切断。天花板上的洞。火灾。“他一点一点地拆解这栋楼，”摄影师马尔科姆·柯克说，他和妻子共享一个月租不到1,000美元的三楼工作室。

到2000年代末，克罗曼独占了这栋楼。最后的几位租户接受了买断，使他可以自由地建造一个据说包括16个浴室、两个游泳池、一个篮球场和一个锦鲤池的家。购买这栋联排别墅14年后，它仍然神秘地处于装修中；在最近一次对该物业的访问中，可以看到工人们正在将废物搬出前门。这场无休止的翻修工程已成为上东区的一个迷人而恼人的话题。邻居和前租户们猜测克罗曼是否计划将这里改回公寓楼，转手给海湾王室，或者只是继续推进锦鲤池的建设。克罗曼拒绝对前租户的指控或他对住所的计划发表评论。

史蒂夫·克罗曼

纽约州检察长办公室提供12-14 E. 72nd 的传奇与克罗曼拥有的140多栋曼哈顿公寓大楼的许多故事相似，唯一不同的是结局的不确定性。几十年来，他购买物业，驱逐租金稳定的租户，并用更有利可图的替代者填补这些房屋。今年五月，纽约州检察长埃里克·施奈德曼试图制止这些做法，起诉克罗曼犯有重大盗窃、税务欺诈和伪造商业记录的罪名。案件的核心是克罗曼 allegedly 通过虚假声称某些物业已清空稳定租户而获得的4500万美元贷款。如果被定罪，他面临长达25年的监禁。（克罗曼的抵押贷款经纪人巴里·斯沃茨也被指控。）施奈德曼还向克罗曼提出了一项单独的诉讼，指控他骚扰和虐待租户。“在设定投降的舞台后，克罗曼敦促租户接受买断，作为他和他的公司系统性创造的痛苦的唯一出路，”投诉中指控道。（克罗曼和斯沃茨对刑事案件 pleaded not guilty。关于骚扰诉讼，克罗曼公司9300 Realty的发言人写道：“我们购买的许多住宅物业在之前的所有权下遭受了多年的忽视，需要进行大规模升级。我们已经清除了来自前任业主的数千项违规行为，并大幅改善了数千名租户的居住条件。……我们在我们的物业上投入了大量资金，因此维护与租户的长期关系符合我们的利益。”)

在一次新闻发布会上，施奈德曼称克罗曼为“房东中的伯尼·麦道夫”。这个说法虽然适合小报，但却具有误导性。克罗曼被指控主要针对普通纽约人，而不是麦道夫欺骗的精英。而且，克罗曼的策略并没有伤害富人，反而促进了城市的奢华化。租金稳定法有其批评者，但它们为纽约市提供了一些最后的合理价格公寓，纽约是美国仅次于旧金山的第二昂贵租赁市场。施奈德曼的案件更准确地将克罗曼描绘成一种疯狂的绅士化者——一个纽约无法控制的叙事中的大反派。事实上，克罗曼的职业几乎完美地映射了高需求大都市房地产市场的爆炸式增长，他或许是帮助迎来更富裕、更全球化的公寓居民潮流的房东中最卡通化的一个。但惩罚一个坏房东真的能遏制镀金的21世纪超级城市的到来吗？ **在1923年，**纽约时报发表了一篇标题为“古罗马的租金”的奇特故事。它描述了公元前一世纪的政治家和房东马库斯·李基尼乌斯·克拉苏斯试图向一位参议员收取高达15,000个塞斯特斯的租金，以租用一间“优雅的单身公寓”。据文章所述，尤利乌斯·凯撒对此回应，禁止罗马别墅的年租金超过2,000个塞斯特斯。时报感慨道，那是“美好的旧时光”。

当时，纽约正处于首次租金管制的实验中。第一次世界大战后，城市面临严重的住房危机。需求急剧上升，但由于战争资源匮乏，建筑商并没有进行建设。租金飙升，租户们开始反抗。1920年，州政府通过立法禁止“不合理”、“不公正”或“压迫性”的租金上涨。这些规则一直持续到1929年，当时经济崩溃，入住率和租金暴跌。

这种模式在整个20世纪不断重复。1947年，面对又一次战后公寓短缺，纽约州通过了一项法律，冻结了六个单元或更多现有物业的租金。到1970年代中期，达成了一项新的妥协。更灵活的“租金稳定”系统将数千栋战后建筑纳入租金管制，同时取消了租金管制的严格价格上限。从长远来看，这似乎也旨在彻底淘汰管制：新制度仅涵盖1947年至1974年间建造的建筑，而所有更新的建筑将进入开放市场。（1947年前的建筑仍然受租金管制。）1997年，随着州政府引入允许房东轻松“解除管制”租金管制单元的漏洞，淘汰进程加速，这对克罗曼来说至关重要。

“我们知道最终他们会选择搬走，或者年长者会去世或进入养老院。当你有了这种更替，就有机会提高租金。”

解除管制目前的运作方式是：一旦空置公寓的月租金达到城市委员会设定的数字——目前为2700美元——该单元就会解除管制。如果其居住者连续几年收入达到20万美元或以上，也会转为市场价。房东有两种方式可以迅速达到2700美元，这两种方式都为他们清理租户提供了激励。首先，每当一个受管制的公寓空置时，房东可以向下一个租户收取高达20%的租金。其次，当房东翻新一个空置公寓时，他可以将租金提高大约2%的改进成本。这些翻新，无论是否必要，都会累积。“赚钱的方式就是在公寓更替时进行改善，”拥有纽约外区稳定建筑组合的凯茨房地产集团的伦尼·凯茨说。他表示他的公司避免骚扰：“我们耐心等待。我们知道最终他们会选择搬走，或者年长者会去世或进入养老院。当你有了这种更替，就有机会提高租金。”然后你突然就把三楼的多米尼加女士换成了一家白领律师事务所的律师。

这是克罗曼所追求的那种周转。他是一个身材瘦小、驼背的人，职业生涯开始时默默无闻。克罗曼在新泽西北部的绿树成荫的郊区长大，毕业于纽约大学，跟随他的父亲埃德，一位郊区购物中心开发商，进入房地产行业。1990年，24岁的他开始在下曼哈顿进行公寓销售和租赁。两年后，他在小意大利购买了他的第一栋建筑，221 Mott St.，并很快在那儿和其他民族、波希米亚社区增加了更多的物业。他的时机恰到好处：90年代初的经济衰退已经结束，朱利安尼时代的整治开始了。房地产价值不断攀升，克罗曼专注的社区开始进行城市更新。

他迅速识别出城市中租金管制公寓中隐藏的可观利润空间。但与卡茨不同，他不愿意等待多米尼加女士进入养老院，他很快就因激进的策略而声名鹊起。起初，他可能会表现得很友好，给租户送去好东西，并在喝咖啡时向他们提供买断。如果这不起作用，他就会向他们发起诉讼。1998年，村声 首次将他列入“纽约十大最差房东”名单（但不是最后一次）。

克罗曼的策略并不算新颖。唐纳德·特朗普等人曾在1980年代花费一半的时间试图驱逐100 Central Park South一栋租金管制建筑的长期居民，以便用高层建筑取而代之。门卫被命令停止接受包裹。地毯上发现了生长的蘑菇。在某个时刻，特朗普威胁要用无家可归者填满这栋建筑。战斗在小报和法庭上持续进行，直到1986年，租户赢得了留在的权利。

Croman因其业务规模而脱颖而出。到2000年代中期，他拥有大约70栋建筑，他的社交形象也随着他的投资组合而提升。他和妻子哈丽特把儿子送到哥伦比亚预备学校，声称是第五大道以曼纽尔寺的会员，并且是上东区/汉普顿慈善晚会的常客。

大约在那个时候，企业投资者开始看到租金稳定物业的潜力。2006年，蒂施曼·斯皮尔与投资公司黑石集团联合购买斯图维森镇/彼得·库珀村，这个沿东河延伸的历史性工人阶级曼哈顿住宅综合体，花费54亿美元。每家公司仅花费了1.12亿美元的自有资金，通过承诺在五年内该物业的租金收入将增加三倍，价值将飙升至70亿美元，吸引了外部投资者。他们的逻辑很简单：在购买时，该综合体73%的单元是租金稳定的。他们所需要做的就是使其不稳定。

类似的交易也在不太受欢迎的社区进行。在住房崩溃前的几年，根据非营利组织邻里与住房发展协会的执行董事本杰明·杜尔钦的说法，大约有10万个租金稳定单元——总数的十分之一——是由私募股权融资的。而股权需要巨额回报。“稳定建筑的自然周转率是每年3%到4%，”杜尔钦说。支持这些交易的企业贷款方需要这个数字显著增加——根据杜尔钦小组研究的承销文件，增加幅度可能高达30%。他说，这个水平“完全无法解释，除非你打算对这些家伙进行无休止的骚扰。”

如果不是住房危机的干预，租户团体称之为“掠夺性股权”的策略可能会对大公司有效。他们已经低估了清空建筑物的难度，而疲软的市场使他们无法用更高价的租户填补空置单元。几家公司在仅仅几年后就出售了他们的建筑。2010年，斯图伊镇的价值乏善可陈，仅为18亿美元，提什曼·斯佩耶和黑石 违约了他们的债务并出售了他们的股份。这是美国历史上最大的商业抵押贷款违约。

克罗曼保持了他的势头，部分原因是他的低层公寓更容易转手。到2010年代，他拥有超过100栋建筑，他和他的家人已成为当地名人。 纽约邮报的第六版开始报道他和哈丽特在汉普顿举办的堕落B级派对。他们购买了一座萨加波纳克的豪宅，增加了他们在曼哈顿和韦斯特切斯特县的住宅，并为阿丽亚娜·格兰德和阿马尔·斯图德迈尔支付费用，让他们在儿子亚当的成人礼上表演，地点是美国自然历史博物馆。

2016年3月，克罗曼的长子杰克在密歇根大学就读，他的LinkedIn资料将他列为父亲公司的“助理”，被拍到 辱骂一名在安阿伯的Uber司机。“这里有50个你，只有我一个在这里花最多的钱，你这个小混蛋，”杰克在同伴Tau Kappa Epsilon的陪伴下说。“最低工资的同性恋者。去你妈的。再见。去接另一个混蛋。你整天工作？猜猜怎么着？我要去坐在我的屁股上看电视。”随后视频迅速传播。杰克后来声称司机用反犹太主义的言论挑衅了他，最近保持低调。根据一位家庭朋友的说法，他可以在萨加波纳克附近徘徊，抽着电子烟。 史蒂夫·克罗曼很快也与他的儿子一起进入了聚光灯下。施奈德曼的骚扰案件依赖于包括大量内部电子邮件、短信和员工证词在内的证据，指控克罗曼采取了三管齐下的策略来驱逐租金稳定的租户：首先，提起无谓的诉讼以榨干租户的现金并打击他们的士气。其次，雇佣一名名叫安东尼·法尔科尼特的前警察来跟踪和恐吓他们。第三，让他们的公寓陷入肮脏，同时在其他单元进行常常非法和不安全的施工。根据现任和前任克罗曼员工的证词，他向那些让租户离开的员工提供奖金——这似乎是他所痴迷的。“我和他沟通的唯一时间是如果[他说]，‘哦，你有买断吗？你在做什么关于买断人们的事情？’”一位前员工在她的证词中说。

在五月，我拜访了几位受委屈的租户，以了解臭名昭著的克罗曼经历。托马萨·里维拉在西103街靠近中央公园的一间每月700美元的稳定公寓里住了将近40年。2013年克罗曼购买这栋楼后不久，他的一名员工就带着买断报价出现在她的门口。“我让那位女士告诉我，‘你不想去波多黎各吗？’”里维拉回忆道。“她说，‘你在这个地方能得到的，足够在波多黎各买一座豪宅。’我真的只是看着她说，‘我去波多黎各干什么？’”

不过，她的几个邻居接受了买断报价，几个月内，她的公寓被空置单元的装修产生的大量白色灰尘所弥漫。起初，里维拉主要担心与她同住的家人：她的成年儿子有哮喘，她女儿的两个小孩有肌肉萎缩症。到十二月时，她自己也开始呼吸困难。第二年，一名城市检查员命令克罗曼减少公寓内的铅尘浓度，促使克罗曼派出自己的检查员。里维拉说，检查员对公寓进行了拭子检测，报告铅水平正常，并没有再回来。（根据施奈德曼投诉中引用的短信，同一名检查员在其他克罗曼物业中合谋伪造报告。在一栋楼里，城市卫生部门发现铅尘浓度是法律限值的65倍。）最终，美国住房和城市发展部的一名员工进行了铅尘的清除。里维拉的孙子孙女们离开去布朗克斯与他们的母亲生活。

在访问里维拉几天后，我遇到了辛西娅·查菲，她在2007年成立了一个名为停止克罗曼联盟的激进组织（不要与克罗曼租户联盟或croman-realty-sucks.blogspot.com混淆）。查菲是一位长期租户，花费大部分时间记录房东的罪行，管理一个经过详尽研究的网站，并偶尔创作一些苏斯式的反对歌曲。示例歌词：“你的心是一个空洞，你生来没有灵魂，克罗先生。这也包括你那个超级糟糕的儿子，杰克。”

在一个5200美元的单元中，“笑话是：一切都很漂亮，但实际上没有什么能用”

查菲和她的丈夫在东18街有一个租金为860美元的单卧室公寓，距离斯图伊镇仅几条街。坐在她的客厅里，周围是研究和法律文件的箱子，她讲述了两个小时的恐怖故事。2011年连续55天没有煤气。2013年连续56天没有电。霉菌。水损。栏杆被拆除，她说这导致她摔断了腿。尽管如此，她和她的丈夫仍然拒绝了克罗曼的收购提议。一旦他们明确表示不会改变主意，查菲说，克罗曼就开始向她发出驱逐威胁和债务催收信，声称她没有支付租金。由总检察长获得的电子邮件清楚表明，克罗曼的办公室早在2012年就知道查菲是全额支付的。然而直到2016年，他仍然要求她支付他已经收到的26000美元。

作为拒绝者，查菲处于少数派。在克罗曼购买了她的建筑和街区内另外两栋建筑后，25名租金稳定的租户接受了他的买断提议。（根据克罗曼发言人的说法，11名租户仍在，4人去世，32个单元在他购买这些物业时是空置的。）这个比例大致与住房联盟“稳定纽约”的分析相符，该分析发现，在过去五年中，克罗曼已将390个单元解除了管制。这对一个人来说是很多，但这是一个更广泛趋势的一部分，反映了纽约租金管制住房的近期侵蚀。到2014年，超过一百万个单元——占城市租赁住房库存的47%——仍然保持租金管制。但根据纽约大学富尔曼房地产与城市政策中心的数据，在之前的三年中，85,000个单元要么被解除管制，要么对低收入租户变得负担不起。“这关乎纽约的失去，”查菲说。“这个地方——我们认识所有的邻居。我们有希腊家庭，西班牙家庭，还有老意大利女士。他们都不在了。”

克罗曼的支持者可能会争辩说，从长远来看，像他这样的房东通过提升物业价值来改善社区——他是一个与贫民窟房东相反的人（这是他经常被称呼的）。正如他在2013年对《纽约观察者》所说，“我们修复老建筑，使其变得美丽。”然而，这一说法令人难以置信。在我与查菲的对话中途，一位穿着夏装的年轻女性敲门。她自称索非亚。她是住在楼上的纽约大学戏剧专业学生，她解释说她忘记了钥匙，问她是否可以爬上消防逃生梯回到她的公寓。“他是最糟的吗？”当我提到她的房东时，她问。“难道没有关于他的文章之类的吗？”

索非亚给我简要介绍了她之前稳定的公寓，告诉我她和她的两个室友每月支付5200美元。这个地方经过翻新——酒柜，裸露的砖墙——但以一种廉价的宜家风格。“我们刚请人来修我们的淋浴，”她说。“我们的洗碗机自从我们搬进来就坏了。我们的干衣机，简直是个垃圾。你得把东西干84次。”她停顿了一下。“笑话是：一切都很漂亮，但实际上没有什么能用。”

克罗曼在六月份的提审中。

摄影师：路易斯·兰扎诺/纽约时报/Redux 为了了解克罗曼的故事， 我打电话给他二十多个朋友，但没有人愿意和我交谈。纽约租金稳定协会的政府事务主任弗兰克·里奇并没有急于为克罗曼辩护。“听着，他是个坏苹果，”里奇说。克罗曼拒绝和我交谈，但代表他的声誉管理专业人士，马拉松策略公司的简·哈迪承诺将我与他的两个朋友和他的拉比联系起来。最终她却退缩了，而是转发给我三个表面上支持克罗曼的租户的名字，结果只有一个人确实起诉了他。（她赢了。）另外两个上西区的居民没有报告与克罗曼的任何问题。

在六月底，我出现在曼哈顿下城的纽约州最高法院刑事分庭，克罗曼在这里安排了提审。早上9点刚过，他独自出现，平静地走进安检队伍。十几个抗议者对他的到来毫无察觉，在法院外举着反克罗曼的标语。（查菲稍后到达。）在庭审结束后，我拦住了他的律师本·布拉夫曼，他还曾代表臭名昭著的索菲特酒店顾客多米尼克·斯特劳斯-卡恩和制药“兄弟” 马丁·施克雷利。我恳求能接触到克罗曼或他的核心圈子，争辩说这可能对他尝试一些积极的宣传有利。布拉夫曼只是耸耸肩说：“无论如何，这将是一个负面故事。”

很少有人能回忆起在纽约针对个别房东的这种规模的案件。代表72街租户的律师希梅尔斯坦推测，克罗曼可能会入狱：“我想他可能会在某个州北部生活。他们真的想以他为例。”

克罗曼的追随者包括拉斐尔·托莱达诺，这位26岁的犹太教学校辍学生已经在东村购买了相当大的一部分地产，并且正如他在房地产杂志Real Deal中所说的那样，“值一大笔钱。”去年，他 reportedly 支付了100万美元与一群被指控骚扰的稳定租户达成和解。“当你在三秒钟内从零加速到60，”他说，“有时你会超速。”还有贾里德·库什纳，开发商，观察者的拥有者，以及唐纳德·特朗普的女婿。在过去四年中，库什纳在东村购买了大约50栋建筑，包括一栋艾伦·金斯堡曾经居住的建筑。根据该建筑的租金稳定租户的说法，库什纳向他们发出了驱逐通知，并且——遵循他岳父的中央公园南建筑的传统——让该物业陷入失修。（库什纳的公司在法庭上声称租户没有支付租金或甚至不符合租金管制公寓的资格。）

对于邻里和住房发展协会的杜尔钦来说，克罗曼及其精神继承者几乎无关紧要。他们所发起的运动已经超越了他们。“房东们对自己物业的理解方式真的发生了变化，”他说。“全市的市场租金上涨如此之快，以至于即使是那些不糟糕的房东也采取了非常激进的立场，追求他们能找到的任何空置房。”在6月的一次布鲁克林房地产峰会上，一位名叫米歇尔·马拉托·伊特科维茨的律师和自称的买断专家在关于“去租户化”公寓的演讲中谈到了新的现状。“租户们已经收到了通知，”她分发给观众的一本小册子上写道。“如果他们搬走，业主会赚更多的钱。”

将一个房东送进监狱当然不会让纽约市变成一个社区乐园，但检察长对克罗曼的案件表明，州政府至少渴望合法推进城市更新。过去几年，城市对稳定公寓的一年租约保持了租金冻结。市长比尔·德布拉西奥呼吁废除控制漏洞（尽管州政府不太可能同意），并对区域规划法进行了改革，使许多新住宅建筑必须为低收入租户保留单元。

但这些措施对特权本科生和卡塔尔酋长对精装修纽约公寓的似乎无穷无尽的需求毫无帮助。也有人认为，租金管制不值得为之奋斗——它人为地抑制了住房供应，并为像克罗曼这样的不良行为者创造了机会。毕竟，国内两个最昂贵的市场是曼哈顿和旧金山，后者的租金管制法律甚至比纽约更严格。但自从马萨诸塞州在二十年前废除了租金管制以来，波士顿的租金也飙升了。这三个城市对租金管制的有效性有什么启示吗？经济学家们将继续争论这一点。与此同时，普通纽约人只能抵抗克罗曼、托莱达诺和特朗普——即使他们失败，最终似乎仍然常常获胜。

至少可以这样说100中央公园南。尽管在1980年代未能用一座闪亮的高楼取代该物业，特朗普决定继续保留它。然后，随着1990年代房地产价值的上涨，他将大楼更名为特朗普公园东，并将其改造成公寓，出售空置的、去管制的每月1000美元的公寓，售价高达数百万美元，同时允许现有的租金稳定租户继续居住。曾经与他对抗的一些人变成了他的热心支持者，但特朗普毫不怀疑他认为谁胜出了。“一笔很大的交易，”他后来告诉纽约时报。“这是一场漫长的战斗，但这是一场成功的战斗。和往常一样，我最终胜出。”

曼哈顿公寓销售下降20%