移民与房价的关系解析 - 彭博社

中国移民透过他们在旧金山的公寓窗户向外望去。本杰明·斯克拉/AP在美国，移民所称之为家的地方因他们的存在而发生了剧烈变化。从19世纪曼哈顿的公寓到全国各地出现的华人区和小意大利，再到今天的移民 郊区，外籍人口与当地住房市场之间有着深刻但常被忽视的关系。

研究这一关系的学者们最近在一个会议上聚集，该会议由卡托研究所组织。从他们的发现和其他研究中，两个主要主题变得清晰。移民使他们的社区变得更好，使邻居更富裕。但当他们搬进来时，仍然受到本地人的排斥——这种模式与他们的肤色关系更大，而非其他因素。

移民的流动性低于本土出生人口

有一个普遍的误解认为移民是一个短暂的群体——他们在城镇之间游荡，寻找机会，并且停留的时间不够长，无法对住房市场产生影响。事实上，外籍出生人口（下图中的绿色线）现在在州内或州外移动的可能性低于本土出生的人（下图中的红色线）。这是根据 研究 由 Gary D. Painter 在南加州大学索尔·普赖斯公共政策学院和 Zhou Yu 在犹他大学进行的。“当移民来到一个社区时，他们会待一段时间，”Painter说，他为 一本即将出版的书 贡献了内容，书名为 美国的移民与都市复兴。 低技能移民尤其不太可能长途迁移，移民的固定性随着在美国的时间增加而增加，他解释道。

自1990年代以来，移民的流动性下降。他们现在更有可能在一个地方扎根，而不是本土居民。感谢 Gary Painter### 移民正在推动住房需求

房屋拥有率，定义为拥有自己住房的家庭所占的比例**，**在经济衰退后，美国出生人口的房屋拥有率急剧下降（下图左侧），在 Painter 分析的约 80 个大大小小的城市中。但对于移民（右侧），趋势线在近年来开始缓慢回升，尤其是在那些经历了外籍居民比例大幅增加的中型城市，如罗利、塔尔萨和纳什维尔（标记为“小城市”——图中的蓝线）：

房屋拥有率，定义为由业主主导的居住单位数量除以独立家庭户主的数量，在分析的大大小小城市中有所上升。感谢 Gary Painter总体而言，移民的房屋拥有率仍低于本土居民，但差距正在 迅速缩小。此外，房屋拥有率只是一个，可以说是有缺陷的住房需求衡量标准。另一个是“户主率”——成年户主与所有成年人的比例。简单来说，这衡量了独立家庭的变化，这告诉我们住房需求可能如何变化。在 纽约时报中，Jed Kolko 解释道：

经济波动影响家庭主导率，就像它们影响劳动力参与率一样。当人们因止赎失去家园或无法再支付租金而与他人同住时，家庭主导率下降。当他们重新站稳经济脚跟，从父母或室友的家中搬到自己的地方——无论是作为业主还是租户——家庭主导率上升。

Painter的研究（见下图）显示，在美国出生的家庭中，家庭主导率近年来急剧下降，因为越来越多的成年人选择生活在多代同堂的环境中。在移民中，家庭主导率则在上升。结果是：这两组的实际家庭主导率大致处于同一水平。

移民的家庭主导率正在上升——这意味着住房需求也在上升。由Gary Painter提供移民人口将继续成为住房复苏的关键，主要因为他们对拥有住房的需求不断增长。我的同事Gillian White最近写到哈佛大学住房研究联合中心的分析显示，自1994年以来，移民家庭占全国家庭增长的27.5%。而他们对住房的需求预计在未来几十年只会增加。“他们将拥有住房视为一块基石。这是安定的标志，”南加州大学索尔·普赖斯公共政策学院的教授Dowell Myers对White说。“他们将拥有住房视为美国梦，并对此深信不疑。”

更多移民居民可能意味着更高的房屋价值

好的，那么移民搬进来后，房价会发生什么变化？一份 新报告 来自 美洲协会/美洲理事会 和新美国经济伙伴关系，计算了这一影响，以美元和美分为单位，使用1970年至2010年的人口和住房数据。顶线结果是：每位移民为他们所在县的房屋价值增加11.6美分。这看起来很小，但对于居住在美国密集县的4000万移民来说，这将累积到3.7万亿美元。“他们对社区的嫁妆就是对社区住房财富的影响，”报告的作者 雅各布·维戈尔，华盛顿大学公共政策与治理教授说。以下是他如何计算的：

11.6美分如何转化为数万亿美元的房屋价值增加，包括自住和租赁住房。美洲协会/美洲理事会和新美国经济伙伴关系“这是一个基本的供需故事，”维戈尔解释道。当移民搬进来时，他们需要一个栖身之所。随着对住房需求的增加，价格也会上涨——其他条件不变。当然，其他条件并不总是不变。维戈尔的模型假设，例如，没有新的建筑，这在现实生活中并不总是如此。它在移民越来越多地定居的低密度地区的效果也不太好。因此，实际上，移民对住房市场的价值并不是每个县都固定的。

彭博社城市实验室NJ到NYC的公交因隧道事故延误通勤经历创纪录的炎热夏季后，空调强制措施的压力加大研究发现，城市地区降雨量比乡村边缘地区更多芝加哥暂停招聘，赤字在2025年前超过10亿美元但维格多的总体结论得到了 一项独立研究的证实，该研究由 阿尔伯特·赛兹于2007年在宾夕法尼亚大学进行。该分析发现，移民人口在大都市层面增加1%会导致住房价格上涨1%。

但在社区中，移民可能引发“本地人迁出”

因此，在县和大都市层面，居民的涌入可以提升住房市场。在社区层面，情况则截然不同。

在他们的 2011年研究中，赛兹和他的同事 苏珊·瓦赫特测试了在平均有4000名居民的普查区发生的情况；在这个规模上，应该更容易判断当移民涌入时人们是否在搬出。

他们发现，当移民居民的比例从0%上升到30%时，住房价值下降了6%。瓦赫特说：“当地住房价格与移民比例之间的负相关关系是本地人对隔离偏好的明确标志。” “除非存在感知的负面差异，否则一个地方的住房价格不可能更低。”换句话说，住房价格下降 并不是因为移民导致犯罪或以其他方式恶化他们的社区，而是因为本地人认为他们这样做。

对深色皮肤移民的反应导致本地人离开，房价下跌。感谢苏珊·瓦赫特但是，当他们深入分析这些结果时，一个熟悉（而且阴暗）的画面开始形成。移民涌入与房价下降之间的负相关关系在白人和富裕社区中最为明显。事实上，在少数族裔和低收入社区，移民几乎没有或没有影响。此外，这种影响并不适用于所有移民。当他们按种族和民族分析结果时，瓦赫特和赛兹发现，当黑人移民迁入时，这种关系是“非常负面的”。对于非西班牙裔白人移民来说，这种关系是积极的——这意味着本地居民将他们视为一种便利。因此，导致本地白人迁离的并不是移民的“外来性”——而仅仅是肤色。

“总之，本地人愿意为生活在以本地人为主的社区支付溢价，”瓦赫特总结道。“随着我们向一个少数民族占多数的国家发展，这种情况可能会随着时间而改变。”

目前尚不清楚美国在移民问题上将朝哪个方向发展，或者白人自我隔离的这种似乎难以解决的倾向是否会有所缓解。自我隔离如果没有，当前在种族隔离社区中成长的移民子女无疑将承担长期经济成本。而在美国出生的房主的子女也将如此。