芝加哥的 zoning 代码对经济有长期影响 - 彭博社

19世纪末芝加哥历史悠久的普尔曼社区的排屋。安德鲁·内尔斯/路透社你认为今天的城市有问题吗？回顾19世纪末的美国，当时快速的工业化和大规模移民带来了爆炸性的人口增长和贫困的恶劣生活条件。家庭挤在靠近污染工厂的公寓区，走在充满腐臭、未清理的人类和动物废物的街道上。有害的烟雾经常渗透到高档住宅和商铺中。没有适当的下水道或饮用水系统，传染病肆虐。

彭博社城市实验室新泽西到纽约市的通勤因火车电线问题和公交延误而受到影响经历创纪录的炎热夏季后，空调强制措施的压力加大研究发现，城市地区降雨量比乡村边缘地区更多芝加哥在2025年前因赤字超过10亿美元而停止招聘这就是分区法诞生的世界。以20世纪有序进步的精神，分区试图将不同类型的土地使用分开，以保护公共健康、经济活动，当然还有财产价值。例如，在芝加哥，工厂聚集在其他工厂附近，远离单户住宅区。高密度公寓住房也被分开，但可以靠近商业和工业用途。

许多在20世纪初实施的政策和改革至今仍然影响着城市生活，主要是积极的。（想想如果没有标准化的卫生规范，你可能会踩到多少排泄物。）分区算是其中一个长久的因素。事实上，无论好坏，一个世纪前制定的土地使用规范可能与城市当前的经济模式有更多关系，而这可能是我们许多人未曾意识到的，根据国家经济研究局发布的一份新工作论文。

一张1923年芝加哥使用分区地图的样本显示了市中心西侧沿芝加哥河的一个区域。“未划分区域被划为公寓，划分区域被划为商业用途，交叉划分区域被划为制造业。”NBER匹兹堡大学的城市经济学家兰德尔·沃尔什（Randall Walsh）是该论文的共同作者之一，他表示，在他的领域中有一种假设，即分区法只是遵循之前的土地使用，而随后的土地使用变化只是跟随市场。例如，如果一个工业区被重新划分为住宅区，那一定是因为那是土地的更高价值使用。但他的研究表明，至少在一个主要城市，情况实际上正好相反。“在短期内，分区看起来真的很容易改变，”他说。“但我们研究了长期，发现这些政策可以在未来的几年中产生巨大的影响。”

沃尔什和另外两位城市经济学家调查了芝加哥分区的长期影响，使用了1920年代关于土地使用和市场价值的地块级数据，这些数据是在1923年该市首次通过综合分区条例之前和之后立即收集的。他们将这些早期的土地使用情况与现在的情况进行了比较（或者至少与2005年可用的最新完整数据集进行了比较）。

与许多经济学家的看法相反，他们首先发现分区并不仅仅是确认现有的土地使用。逐块地，他们发现分区之前的活动与之后的活动之间存在显著差异，尤其是随着时间的推移。例如，一些不符合1923年法规的工厂和购物区由于“祖父”条款被允许留在各自的位置上。但随着时间的推移，它们中的绝大多数消失了。分区的强大力量在全市范围内也可以看到：研究人员发现，1922年芝加哥开发的街区中有82%有某种形式的商业活动，而到2005年，这一比例下降了大约一半。

换句话说，21世纪的芝加哥的样子与1923年规划者的愿望更为接近，而不是与分区之前的城市相似。这一事实对经济模式也产生了巨大影响。例如，研究人员发现，独占住宅分区对房价产生了显著影响，推动了单户住宅区域的房价上涨。在全市范围内，他们使用回归分析发现，1923年的分区法规在塑造经济模式方面发挥了更大的作用——即今天商业和工业活动发生的地方——而不是任何现有的交通网络或地理因素，这两个因素可能更能解释为什么在旧铁路旁有一家工厂，或者市中心附近有一个购物区。

比较芝加哥1922年商业土地使用分布的地图（以红色显示），1923年设想的样子，以及2005年的实际情况。NBER除了淡化这些因素在塑造土地使用中的影响外，这项研究还将一些权力从“市场”——一个无形、无名的力量——转移给了制定这些法规的人类。

分区对其他人的影响也是这项工作在现实世界中开始变得重要的地方。因为虽然分区保护了一些人免受工业气味和废水的影响，但它也让其他人——尤其是有色人种的贫困人群——锁定在邻近或环绕的社区中。城市还利用密度限制阻止少数族裔进入更富裕、更白人的社区。

比较芝加哥1922年工业土地使用分布的地图（以蓝色显示），1923年分区法规设想的样子，以及2005年的实际情况。NBER尽管本论文没有明确分析芝加哥旧分区法规如何影响种族隔离，但一篇在七月发表的伴随论文由同一研究人员发现，1923年制定的法律具有歧视性：黑人居民较多的地区被划为高密度住房，而“黑人或新移民人口较多的社区被不成比例地划为制造业。”芝加哥始终被评为美国最隔离的城市之一，其现今的经济分化与种族密切相关（以及与市政认可的社区边界）。得知分区法规（与住房政策类似）追溯到一个世纪前在某种程度上负有责任并不令人惊讶。沃尔什说，这是一个需要调查的理论。

在这种情况下，分区对城市形态的持久控制使其看起来像是一个根深蒂固的坏势力。另一方面，城市考虑 激进 重新分区现在可能在几十年后获得巨大的好处。例如，旨在通过更高的密度和更少的汽车来降低碳排放的城市应该感到振奋。某些对气候的希望可能在于分区，给它一个机会去扎根。“时间线足够长，我们应该考虑改变城市的空间结构，”沃尔什说。“我们应该认真对待这些事情。”