为什么建设更密集的城市如此困难 - 彭博社

肖恩·戴维斯/flickr塑造我们城市和国家未来的最大问题是我们如何发展的这个问题。我们是否继续试图通过扩张实现美国梦，还是增加推动创新和经济增长的密度？

一项 新研究 来自城市经济学家伊西·罗梅姆的 BuildZoom 揭示了美国历史上的增长和发展的模式，以及这些模式如何影响我们对未来的权衡和选择。罗梅姆利用美国社区调查的详细数据，自1940年代以来追踪住房开发、扩张和密度之间的联系。

彭博社城市实验室新泽西到纽约市的通勤因火车电线问题和公交延误而受到影响经历创纪录的炎热夏季后，空调强制要求的压力加大研究发现，城市化地区的降雨量比农村边缘地区更多芝加哥在赤字超过10亿美元的情况下暂停招聘，直到2025年在他之前的研究中， 我在这里写过，罗梅姆对所谓的“扩张型”和“昂贵型”城市或大都市地区做出了基本区分。“扩张型城市”顾名思义，向外扩展并在此过程中保持了相对的可负担性。“昂贵型城市”则受到地理的限制，无法扩展太多，因此住房价格随之上涨。例如，“扩张型”的拉斯维加斯和亚特兰大的开发面积在1980年至2010年间扩展了超过200%，而昂贵的纽约和旧金山仅扩展了30%。

但是，观察城市地区的发展足迹只是衡量城市扩张的一种方式。一个城市仍然可以在不增加其足迹的情况下扩张，通过在低密度地区开发大部分住房。

对城市扩张的偏见

从左到右：新泽西州埃丁堡每英亩大约一栋房屋；科罗拉多州博尔德每英亩大约四栋房屋；加利福尼亚州洛杉矶每英亩大约十栋房屋。感谢亚历克斯·麦克林/林肯土地政策研究所可视化密度画廊。事实上，在他最新的研究中，罗梅姆发现了一种更为全面的城市扩张偏见，这种偏见遍及整个美国及其几乎所有城市地区。

大约60%到70%的美国现有住房位于低密度地区，定义为每英亩少于四栋房屋的地区。自1940年代以来，全国新建住房的绝大多数（90%）都是在低密度地区开发的。

在2000年代，近四分之一（23.3%）的新建住房是在未开发地区建造的，三分之一（33.2%）是在先前密度低于每英亩一栋房屋的地区建造的，另三分之一（31.9%）是在先前密度介于每英亩一栋到四栋房屋之间的地区建造的。

这种对城市扩张的偏见在下面的图表中清晰可见，该图表比较了在低密度地区新建住房的比例与这些相同低密度地区现有住房的比例。位于45度线以上的城市是那些新住房开发更集中于低密度地区的城市。你会注意到，没有一个美国城市位于这条线以下。在每一个城市中——无论是老城市还是新城市，阳光带还是寒带，昂贵还是广阔——新住房开发都高度倾斜于低密度扩张。

低密度住房的份额（现有与新建）

Issi Romem/BuildZoom美国所有新住房的绝大多数，包括在密集且昂贵的城市中建造的住房，都是来自郊区扩张。在前40个最人口稠密的城市中，1980年至2010年间建造的所有新住房中，有超过90%来自低密度开发。

这种情况不仅在拉斯维加斯、凤凰城、亚特兰大和夏洛特等阳光带城市中存在，也在西雅图和奥斯汀等科技中心，以及底特律和克利夫兰等锈带城市中存在。纽约是其中最大的例外，但在1980年至2010年间，纽约大都会区建造的所有新住房中，仍然有近三分之二（63.8%）来自低密度开发。在高价的旧金山，同一时期开发的新住房中，近80%来自低密度开发。

这种向扩张倾斜的偏见源于一个简单的事实：在城市边缘增加新住房要比在已经建成的区域建造便宜得多且容易得多。未开发区域的定义是几乎没有任何东西。它们本质上是处女地，因此对新开发的监管或反对要少得多。在已经建成的区域，组合物业更为困难，这种开发面临更大的土地使用限制和来自现有居民的更多抵制。这也是为什么大量新的城市开发发生在较老的工业区，例如纽约的哈德逊园区，在那里土地更容易组合，几乎没有住宅开发。

美国长期的密度下降

城市规划者喜欢认为回归城市运动增加了密度并减轻了城市扩张，但Romem显示美国经历了长期的密度下降。正如接下来的两个图表所示，城市扩张的增加导致了密度的长期下降。根据这两种指标，密度在1950年代达到峰值，此后一直在下降。

美国开发土地密度的份额（阈值和百分比）

Issi Romem/BuildZoom第一个图表追踪了所有开发土地中跨越不同密度水平的份额——每英亩一栋房子、四栋房子和十栋房子——在1950年至今的每个十年中。跨越每英亩四栋或十栋房子的开发土地份额，在整个期间内仍然相当小，实际上，自1950年代以来，它一直在迅速下降。

第二个图表中也可以看到相同的密度下降，它追踪了通过每英亩增加0.5栋房子、一栋房子或两栋房子而开发的土地份额。同样，请注意自1950年代以来密度化的显著减少。

土地使用三难困境

Issi Romem/BuildZoomRomem将这个问题框架化为一个复杂的权衡，他称之为“土地使用三难困境”。他写道，

面临增长压力的城市在通过向外扩展来容纳增长与接受未能建造足够新住房的社会影响之间面临权衡。城市蔓延并不是值得欢迎的事情。但人们必须理解，如果既不向外扩展也不进行有意义的密集化，美国城市就无法提供足够的住房，以防止其社会特征发生同样不受欢迎的变化。

虽然大多数城市主义者——包括罗梅——认为城市蔓延是坏事，但它确实为社区提供了一种既能提供可负担住房又能保护其城市邻里的方式。当然，缺点是交通拥堵和环境恶化。另一方面，选择限制城市蔓延并进行密集化的城市可以使住房更加可负担，但这也可能以现有城市邻里的特征和“魅力”为代价。对于那些什么都不做的城市——既不蔓延也不密集——住房价格将飙升。现有的房主和富人受益，而穷人和工人阶级则被排除在外。

这一长时期的廉价郊区增长是有其限制的。我们许多最昂贵的城市已经达到了向外扩展的极限，许多其他城市也正朝这个方向发展。更不用说，重新城市化和密集化既是未来创新和增长所必需的，也是解决美国昂贵城市日益严重的不平等和空间隔离所必需的。我们的城市和整个国家面临着一些非常艰难的选择**。**