温哥华火热房地产市场中的公寓与工业的较量 - 彭博社

温哥华是北美最热门的房地产市场之一——一个百万美元拆迁的城市，已成为年轻人和中产阶级公认的负担不起的地方。而潜在的购房者并不是唯一感受到压力的人。

加拿大最大的温哥华港正在被限制，因为土地被迅速购买用于住房、办公室，甚至电影拍摄。区域港务局估计，该地区可能在10年内耗尽工业用地。如果相关企业“无法获得场地或无法以经济方式进行”，这可能会将港口的 $2000亿 贸易推向竞争对手的门户，港务局规划与运营副总裁彼得·索塔（Peter Xotta）表示。

索塔

摄影师：本·内尔姆斯/Bloomberg如果该地区无法为使用港口的企业划出足够的附近仓库空间，其经济可能会变成一个富裕退休人员和游客的“生活方式泡沫”，一份由战略顾问公司Monitor Deloitte为港务局准备的 报告 认为。该国通往亚洲的门户处理几乎每5美元中就有1美元的加拿大贸易，并且在货物方面是北美最具多样化的港口，包括木材、小麦和石油的出口。预计其集装箱运输量将在未来15年内 几乎翻倍。

这个港口与位于洛杉矶南部的竞争对手如长滩不同，拥有位于市中心的设施，与公寓、中央商务区和旅游景点争夺空间。为了寻找空间，它计划向南扩展22英里，以扩建一个已经存在的人工岛，以建设一个额外的20亿加元（15亿美元）终端。但Xotta表示，如果港口和区域经济要保持竞争力，新终端还需要由拥有良好水路、铁路和公路通达的仓库和配送中心提供服务。

随着开发商寻求将这些地点重新划分为更有利可图的住宅或商业用途，这样的地点越来越稀缺且难以获得。温哥华的房价在十年内翻了一番，而办公综合体的售价也创下了纪录。

而且每个人都想靠近水边。位于温哥华的房地产咨询公司Site Economics表示，水滨工业用地特别容易被挤出。看看煤港，曾是加拿大第一条横贯大陆铁路的终点站。闪亮的高楼俯瞰着水面，远处是北岸山脉。在曾经有船厂和波音第一家水上飞机工厂的地方，一套三卧室公寓的挂牌价接近1300万加元。

Aspac Developments，由香港富裕的郭氏家族创立，帮助启动了该开发项目。现在它将目光投向机场附近的一块27英亩的土地，正在建设将拥有海湾群岛和市中心天际线全景的豪华住宅。类似的重建项目已经改变了弗雷泽河沿岸的许多区域。

大温哥华地区的地方政府面临困境，因为工业用途往往产生的税收收入低于住房，卑诗省萨里市市长琳达·赫普纳表示，该市在2010年至2015年间失去了比大都会区其他任何市政当局更多的闲置工业用地。“我们是可用工业用地的大块土地的最后堡垒，”她说。对萨里来说，这是吸引就业的机会，赫普纳表示，因此它继续鼓励工业发展。

港口的困境反映了温哥华的转型，从19世纪的矿业和木材城镇变成了科技初创企业、动画设计和媒体的圣地。不断增长的电影和电视制作行业已经签署了一些最大的租约。与此同时，企业正在寻找更多的土地。

“趋势是朝着更大的建筑发展，”房地产公司Cushman & Wakefield的温哥华副总裁肖恩·昂根马赫说。十年前，他表示，企业通常寻找不超过200,000平方英尺的空间。如今，Cushman越来越多地收到400,000到500,000平方英尺的请求。尽管在线零售商的崛起导致商店面积缩小，但精通物流的公司正在建设庞大的配送中心。

例如，亚马逊在北美有几个面积为100万平方英尺的设施。在温哥华没有一个如此大的地点，说 来自多伦多的商业经纪公司Avison Young。到目前为止，亚马逊表示它在该地区拥有所需的空间——去年它开设了一个580,000平方英尺的新地点。“我们知道该地区的现实情况，并对我们在这些地点的当前运营感到满意，”一位发言人说。

大温哥华地区的工业空置率在2016年第一季度达到了1.7%，这是自2008年经济崩溃以来首次降至2%以下，说 Colliers International Group。同时，港口已将集装箱处理时间延长至午夜，仓库正在增加更高的天花板以便垂直扩展。但这只是缓解了压力——这并不是解决方案，Xotta说。最终，一些企业会发现靠近长滩港或卡尔加里铁路线路更容易或更便宜。“这将产生自我平衡的效果，”他说。 ——与Katia Dmitrieva合作

结论： 如果温哥华无法为工业腾出空间，一些人担心它将成为一个依赖富裕退休人员和游客的城市。