一线城市不是房产商避风港

-叶檀

中原地产市场研究部统计数据显示，今年截至8月25日，北上广深、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林十大城市合计土地出让金3953亿元。

这是降温的数据。在2014年同期，这一数值高达5802.6亿元，同比跌幅32%。预计今年这十大城市土地出让金可能达到6年来的最低点，同比跌幅将超过40%。

总量下降，显示市场在紧缩。三四线城市此前推地多、新区多，存销比上升；现在即使大规模推地，开发商胃口也有限。从上市公司报表上看，房企净利润率增长率从2012年就开始下降，2014年净利润率平均只有12%—15%。今年上半年，36家开发商净利润下降到9.12%的历史低位，比制造业略好。

开发商纷纷退出或者转型。今年宣布退出地产业的大型企业有证大集团、江中地产、海德股份、高新发展、浙江广厦和莱茵置业。全国性大房企如绿地正在积极运营“大消费、大金融、大基建”三大业务，万科转型服务链条方向包括物业管理、物流地产、出租公寓、教育营地和海外业务，万达向金融、文化、旅游等转型。一句话，开发商不想玩“重”的，要玩“轻”的。总体投资与房地产数据的下降，反映了这一大趋势。

暴利时代一去不复返，并且目前的合理利润，也得在残酷的竞争中获得。

房地产暴利时代的终结，意味着产业链与服务链的开始，在轻资产化的背后是链条的重新整合。五六年前，商业地产的规模只要够大够炫，就能够吸引客户纷至沓来；现在，形势开始急转直下，昨天还受到追捧的K歌房，明天就被弃如敝屣。

令人关注的是，单位价格还在上涨，显示局部市场仍然火热。开发商为了避险，挤到仅有的几个核心城市的点上，推高了当地房地产价格，反而可能加剧未来的风险。

中原地产推出一线城市的住宅土地数据反映，2015年供应的土地均价为14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨，从一线城市的楼面价成交情况看，2015年平均楼面价高达8921元/平方米，同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。

上海易居房地产研究院监测的数据显示，7月10大房企商品房成交均价为12688元/平方米，环比上升3.7%，同比上升18.3%，创近四年以来新高。二季度以来，随着市场逐渐回暖，商品房价格震荡上行。

开发商聚集到一线城市避险。虽然一线城市资源丰富、人口集聚，但随着房地产价格的节节上升，隐性风险也在不断上升。再好质地的资产，价格如果偏离中间值太高，都不算好资产。根据当地的消费能力、真实财富的中位值，确定一个城市的拿地价格，是开发商规避风险的当务之急。

地方政府想让土地价格足够高，在单位面积上产生尽可能多的财富。而对于开发商而言，只有一个避险地的时候，那个地方的风险肯定会飙升。转型，内控，加强品牌识别，有时甚至学会休息，都至关重要。