房价上行压力 四季度或最高

房博会发布上半年广州房地产市场分析报告

广州日报讯 （记者赖伟行）昨日，首度加盟广博会的广州房博会举办了专题论坛，在论坛上发布了由广州市房协和广州世联房地产咨询有限公司联合编撰的上半年广州房地产市场分析报告。报告显示，截至今年6月30日，广州新建商品住宅可售面积1919万平方米，同比增长12%，库存总量依然是自2011年以来的高位。

库存平衡后将带来上行预期

报告认为，今年上半年，广州房地产行业喜忧参半。喜的是广州整体经济出现复苏，商品房市场交易出现回暖，房地产贷款平稳增长，个人购房贷款增速明显上升；忧的是广州的房地产开发投资增速仍持续下滑，新开工增速跌至近年的低谷，待售库存量依然高企。

在这样的大环境下，广州房企面临着挑战与机遇，如何加快去库存，如何发展创新战略以及如何加快跨界转型升级，将是下半年广州房企必须面对的三个重要课题。

报告指出，今年下半年，广州一手楼市能否持续回暖的必要条件为房贷利率优惠幅度的扩大，企业“以价换量”销售策略的延续。预计下半年新建商品住宅市场销售情况仍然较为乐观，但当市场库存达到平衡后，也带来了价格大幅上行的预期，届时政策调控的风险或将在2015年底出现。

家庭小型化带来新空间

报告披露，从上半年广州市各区存量可售面积来看，主要集中在供应量较大的周边五区，存量较高的是花都、番禺、增城三区，其中花都的去化速度较慢，需要去库存形势最为突出，而萝岗纳入黄埔后，存量占比有所加大。另外，从各区存量面积的去化时间来看，中心区的天河、海珠、越秀和荔湾的去化时间，最长的在40个月以上，最短的也在20个月以上，主要原因是中心区大户型多，总价高去化速度较慢。

“在市场供求关系方面，下半年市场供应相对不足，求大于供的趋势可能会出现，在库存达到平衡后价格上行压力将会在四季度达到峰值；而‘金九银十’市场，利好较为充分，成交同比上升预期也会放大。”广州世联市场部总监崔登科分析，在市场好转的情况下，广州楼市也有一些新问题值得关注：首先，上半年全市新增供应同比下降17%，下半年市场可能会出现持续供应不足的局面；其次，花都、番禺、南沙等北部、南部区域的库存都处在高位运行，而中心区高地价、高房价的模式也令到中心区价格“豪宅化”的时代正式来临；此外，西部市场受到不限购的佛山的竞争，客户分流情况严重。

“广州楼市目前100平方米以下刚性需求、100~140平方米左右的改善型需求以及140平方米以上的需求，占的比例都在三成以上，在一线城市中结构最为健康。”崔登科表示，“一步到位”的购房理念在广州楼市已经逐渐被接受，广州正在从以首次置业产品为主的市场向改善型产品为主的市场转变，加上家庭小型化趋势显示，一人户家庭和二人户家庭增多，楼市长远未来的发展仍然有不小的空间。