一周楼市：房企净利现下滑 央行降准降息利好楼市

编者按：风云变幻，谁主沉浮？如今的楼市如同好莱坞大片，走势跌宕起伏，引来前所未有的关注。中新网房产频道特推出“一周楼事”系列栏目，梳理一周房地产行业热点新闻，解析楼市宏观调控政策，汇聚房企最新动态，搜罗楼市新鲜资讯，盘点业内权威观点，为您奉上最原汁原味的楼市饕餮盛宴，敬请关注。

中新网8月29日电 本周，央行再度降息降准引发市场广泛关注。随着房贷利率的进一步降低，购房者无论是在商贷还是公积金贷款方面都将获得实惠。以贷款100万，20年为例，商业贷款每个月月供减少约140元，公积金贷款每月可节省利息128元。同时，本周政策层面还有中国放宽房地产外资准入标准，六部委联合发文要求取消境外个人在华购房限制；另有住建部和国土部下发通知，要求做好不动产登记与房屋交易管理衔接。

近期，上市房企陆续公布年中业绩报告。分析显示，上市房企平均净利润出现明显下滑，首次跌入个位数。这一背景下，不少房企纷纷转型，甚至有企业开始逐渐剥离房地产业务，引发行业思考。

8月28日 京华时报：中国放宽房地产外资准入 取消境外个人在华购房限制

昨天，住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部委近日下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。通知称，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

根据通知，调整的内容主要包括：外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行；取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

据记者了解，2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

此次出台的新政策，在业内人士看来，是对之前政策的调整。“由于此前外资进入后使得部分城市房价出现大的反弹，进而最后政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素，在限购政策出台的时候，也排挤了此类购房需求。但随着目前限购政策的取消，此类限外令的政策开始变得不合时宜，加上此前国务院在相关会议上已经释放了鼓励外国人购房的信号，所以此次出台限外令并不意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

8月27日 北京日报：公积金利率再次刷新史上最低 贷款百万月供又省百余元

北京住房公积金管理中心昨日发布消息称，北京公积金利率5年以上贷款利率从3.5%下调至3.25%。经计算，贷款20年、贷款额度达到100万元的购房人，未来每月的利息能减少128元。

从今年1月1日以来，公积金管理中心已经传出了不少好消息。首先是将贷款封顶额从104万元提高到120万元，取消原本的评级体系，让更多刚需购房人能够尽量多地用足公积金贷款；随后又再对“二套”认定上放宽了限制，取消了原本的“认房认贷认购房提取”方案，改为只要在京无房、在全国范围内没有尚未还清的公积金贷款就可以按照首套房贷款，用足120万元的贷款额度。而且，伴随着多轮降息，公积金贷款利率再次刷新了史上新低。

公积金管理中心公布的表格显示，1至5年的贷款利率由3%降低到了2.75%，5至30年贷款期限的利率从3.5%降到了3.25%，各降了0.25个百分点。

对于刚需购房人来说，如果申请了20年期贷款，贷款额度为100万元的话，其月供原本最低为5800元，20年总利息为391903元；而降息之后，其月供最低还款额将降到5672元，总利息为361270元。这也就意味着，还款人每月的月供可以减少128元，而在20年贷款期内，可减少30633元的总利息。

记者注意到，从2007年算起，公积金贷款利率也是坐上了一轮小小的“过山车”。从2007年9月开始，公积金贷款利率曾经出现过5.22%的历史最高，而在2008年12月31日降低到了3.87%，为2015年3月1日之前的最低值。可进入今年5月以来，公积金贷款利率3次调整，每次都降低了0.25个百分点，直到降为目前水平。这意味着，在短短几个月的时间段内，购房人就已经省下了数百元的月供。

“全国从2015年来，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等有超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。”中原地产首席分析师张大伟分析，从北京市场看，持续降息特别是公积金等政策的变化，预计金九银十楼市将继续有明显上升。

8月26日中新网：天津滨海新区楼市多项目停工停售 购房意愿降低

已经过去两周的天津滨海新区爆炸事故对周边区域的楼市也带来强力冲击。据了解，事故发生后，除万科海港城、万科金域蓝湾、中交启航嘉园等已入住小区受损严重，居民已撤离外，周边多个在建在售项目也受到严重冲击。据媒体报道，距事故核心区1200米左右的联发第五街因受损严重已停工停售，员工撤离；距事故核心区1700米左右的合生君景湾处于放假状态，3200米左右的贝肯山项目也受损停工。

万科集团在核心爆炸区较近的三个小区中，双子座仍为在售项目。在提到项目未来的计划的时候，万科总裁郁亮表示，目前阶段显然不具备再销售的条件，现在还在救灾过程中，尚未进入未来规划阶段。

另外，部分购房者对滨海新区项目的兴趣也大大减少。格调林泉售楼处的置业顾问表示，因为距离现场比较近，前来看房的人相对先前减少了一大半。贻成峰景、南益名士华庭等距离稍远项目的访客量也减少了近半。另外，周边楼盘原定的销售计划也被打乱，泰达MSD佰席、海昌天澜等项目纷纷推迟了开盘计划。

突如其来的爆炸事故让滨海新区的楼市降入了谷底，那这次事故到底对周边楼市会带来哪些影响呢？中原地产首席分析师张大伟告诉中新网房产频道，目前该片区域最主要的，不是房价受不受影响，而是有没有需求的问题，降价不会解决问题。未来市场恢复的关键是环境问题，如果环境问题得到有效解决的话，两年之后市场或许能恢复。

“距离事故较近的房子短期内肯定卖不出去了，一些项目不排除烂尾的可能”，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞在接受中新网采访时表示，这次事故对周边项目近期影响会比较强烈，但长期来看会抹平。如果未来环境得到有效治理，开发商适当的降价，我相信还是有人会买这里的房子，尤其是在附近工作的刚需人群，但这个过程至少需要三五年的时间。

8月26日中新网：央行再降息降准被指利好楼市 房贷成本已历史最低

25日晚，来自央行网站的消息称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

提及本次降准降息，央行有关负责人在答记者问时表示，当前我国经济增长仍存在下行压力，稳增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨，全球金融市场近期也出现较大波动，需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。

央行此次降息降准对楼市尤其是购房者将产生怎样的影响？为此，“伟嘉安捷”给购房者算了一笔账。以贷款100万，20年为例，降息前每个月月供为6822.52元，而降息后月供为6682.7元，每个月月供减少了139.82元，20年下来降息前的本息合计是163.7万，而降息后为160.4万，降息后为购房人节省了3万多元的利息。

此前，多轮利好政策已经促使房地产市场明显回暖，其中一线城市出现了量价齐涨的局面。本次央行“双降”，对楼市无疑又是一大利好。为此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，股市遭遇重挫无疑是本次“双降”的主要原因。随着流动性的增加，以及融资成本的降低，降准降息无疑将间接利好当下楼市，尤其是对进入8月份略显疲态的房地产市场将起到刺激作用，“金九银十”交易量有望再度攀高，全年楼市成交量或创3年来新高。

然而，利好政策背后，消费者最担心房价的变化，房价会继续上涨吗？胡景晖表示：“在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳。尤其是基于北京通州加强版限购的政策态度，房价大幅上涨的可能性不大。”

8月25日 广州日报：房企净利润下调 部分中小房企退出房产行业

中原地产研究部统计数据显示，截至目前，在沪深两市公布半年报的房企合计50家，合计净利润仅为118.89亿，净利润率只有9.2%，这是上市房企平均净利润首次跌入个位数。 在境外上市的大型房企，例如中国海外发展、碧桂园等也大多遇到净利润下滑的困扰。

数据显示，房企营收增加，但利润同比下调，50家企业合计营收比2014年上半年上涨了15.6%，但净利润合计在2015年上半年只有118.89亿元，相比2014年同期的136.7亿元下调的幅度达到了13%。有31家企业净利润率低于10%，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。”中原地产首席分析师张大伟表示，“房地产行业已经进入中低利润行业范畴，从净利润看，有23家净利润下调。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，房企销售业绩上升，但盈利水平却在收窄，是因为销售业绩的上升得益于政策层面的宽松效应，尤其是信贷政策的刺激效应，“盈利水平更多的是很房企的经营能力和竞争力等有关，反映了房企在业绩增长的过程中，成本控制能力依然有缺陷。”

随着房地产利润率的全盘下滑，多家上市房企已经开始着手转型，部分公司甚至打算全盘退出房地产行业。

上周，浙江广厦发布公告称，在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。此前，莱茵置业也发布公告将莱茵置业变更为莱茵体育。同期剥离房地产业务，进行业务转型的还有多家公司。8月11日，高新发展公告称，公司拟2.47亿元转让房地产业务；8月7日，海德股份公告称，公司作价8750万元剥离房地产业务。

“不过，目前房企的战略调整其实是承担相应风险的，很多转型失败的例子也是存在的。”严跃进则直言，转型更多是一种逃避，如果没有一个较好的融资模式和公司治理模式，转型失败的风险也是很大的。(中新网房产频道)