北京海淀别墅供应稀缺 市场预期增强

豪宅元年里除了价格一路飙升之外，成交量也持续走高。据统计，今年上半年北京别墅市场已实现成交1369套，达到去年同期的1.6倍，且近3年来首次出现供不应求的态势。值得一提的是，总价在300万-900万元之间的别墅产品成为成交主力，并占比过半。土地供应较为稀缺的海淀区域，别墅产品供应更为稀缺，目前仅有金隅翡丽蓝爵堡一个别墅型项目在售。业内人士认为，受益于宽松的政策环境影响，改善型需求强势释放，使得别墅市场去化较快。

中端产品成别墅成交主力

根据亚豪机构统计，今年上半年北京别墅共实现成交1369套，成交面积41.6万平方米，相比去年同期分别上涨55%、49%。值得一提的是，中端别墅产品成交占比正处于高位。从上半年成交特征来看，仅总价在300万-900万元之间的产品就实现成交786套，占比达到57.4%。销售排行榜显示，排名前十的金隅翡丽蓝爵堡、誉天下、旭辉御景均属于这类产品。

“一方面持续宽松的货币政策环境加速了改善型置业者入市的步伐，另一方面市场供应紧缩带来的供求不均衡促成了别墅成交的爆发式增长。”亚豪机构市场总监郭毅指出，上半年北京别墅类产品去化是去年同期的1.6倍，但新增供应却只有1164套，供需比已出现1:1.4的缺口。

相对而言，中端别墅产品的供应尤显不足。据了解，上半年入市的别墅项目多数都属于高端或顶级产品，总价基本在千万元级别，而个别项目起始总价甚至已在3000万元、5000万元以上。

在北京严格限制住宅用地供应及政策用房配建的要求下，商品房用地日臻稀缺，而可用作别墅物业的低密度用地更近乎绝迹，即使偶有放量也迅速被开发商追捧至“地王”级别。业内人士分析称，“地价倒推房价，急遽攀高的土地成本令开发商很难再去开发总价较低的中端别墅产品，并倾向于打造更为高端的物业以换取利润空间”。

海淀别墅“一房难求”

就区域分布来看，别墅产品供应的结构性稀缺更为明显。据统计，目前新兴别墅板块通州、顺义、密云都有2-3个以上别墅项目在售或待售，而朝阳区别墅供应则主要集中于2000万级以上的顶级物业。不过，在被业内公认的传统高端居住区海淀，却只有金隅翡丽蓝爵堡一个别墅型楼盘在售，项目即将加推的叠拼别墅产品也仅有40套。

事实上，受土地供应和区域规划等多重因素限制，近年来海淀住宅用地供应相比于其他区域要更为稀少。数据显示，2013年住宅用地供应仅有3块，2014年仅2块，今年以来则只出让了1块，其中密度在2.0以下的地块更基本绝迹。

据悉，金隅翡丽蓝爵堡项目为203-239平米的叠拼别墅产品，为海淀区唯一在售别墅项目。项目6月份推出了十余套别墅试水，均价约1000万元/套。项目以社区十字景观轴为核心，倾力打造了景观树阵、带状水景、欧式园亭等景观长廊，再加上东北侧4700平米的市政公园遥相呼应。同时紧邻项目的“百万”平米中关村金隅软件园已建起围挡，预计动工在即，未来将对提升整个西三旗区域的升值潜力有重要作用。

长期以来，基于中关村、金融街以智力型为主的人才结构，海淀累积了大量的改善型需求“大户”。业内人士指出，受益于当前宽松的房地产政策环境，这部分客群将加速入市，金隅翡丽蓝爵堡等别墅物业必然是卖一套少一套的行情，未来基本上是“奇货可居”。

市场预期增强

稀缺现状的常态化在推动中端别墅市场成交快速上行的同时，也让开发商入市推盘的意愿显著增强。据不完全统计，8月前两周北京共计有15盘入市，其中别墅类物业就独占4席。而据了解，本月入市的别墅项目或将接近10个，其中70%以上都属于中端产品。

“这已接近7月同类产品供应的两倍。”一位资深高端项目操盘手表示，上月北京仅有5个别墅项目入市，且都在五至六环之间，但本月入市的楼盘多数却位于六环之外。而六环以外项目的扎堆进场，更从侧面佐证了开发商对别墅市场前景的普遍看好。

在传统楼市旺季到来前夕，众开发商都寄望于通过大环境的利好来冲一冲全年业绩。不过，若想从中脱颖而出，项目在品牌、地段、产品及配套等方面的价值都将成为关键。业内专家指出：“相对而言，新兴片区的别墅产品在这些方面总会或有欠缺，市场去化也面临很大挑战，不过金隅翡丽蓝爵堡等部分区域价值突出但需求巨大、放量有限的项目则很有可能迎来一波爆发式成交的行情。”

京华时报记者 桂瑰