三大业务有望分拆 碧桂园迎来估值拐点？

◎每经记者 区家彦

2007年4月30日，广东顺德起家的知名房企碧桂园在香港联交所挂牌上市，当年市值一度攀升至2300亿港元。尽管碧桂园近年来成长速度喜人，2013年更以黑马姿态进入千亿房企俱乐部，但估值始终处于低位。

这家一度被资本市场冷落的龙头房企，却在今年初获得国内保险巨头中国平安斥巨资入股，并成为平安寿险近年来首只跻身前十的重仓股。投资者到底忽视了什么？拥有内地房企中最强全产业链覆盖能力的碧桂园，还有哪些优质资产能成为估值提升的催化剂？

利润率低潮期已过

半年报显示，今年上半年，碧桂园实现营业总收入473.3亿元（人民币，下同），同比增长23.5%。但毛利率和净利率等指标出现下滑，其中毛利率为23.2%，同比下降5.4个百分点；净利率为11.4%，同比下降3.3个百分点；核心净利率为10.3%，同比下降2个百分点。

在行业利润率普遍下跌的情况下，碧桂园上半年在利润率方面的表现不尽如人意，一度受到资本市场的冷落。但不可忽视的是，公司毛利率极有可能处于周期性底部，接下来将呈现逐步回升的走势。

数据显示，碧桂园上半年的三费费用率为6.9%，同比减少2.2个百分点，其中营销费用率3.5%，行政费用率2.8%，同比均下降了1.2个百分点，未来毛利率的回升将首先得益于公司三费指标的整体优化。

克而瑞研究总监洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，2013~2014年间，碧桂园全面开展全民营销，销售费用率顺势而升，今年碧桂园积极利用互联网资源，不仅与电商合作频繁，并且全民营销也实现了移动化，因此销售费用有较大的缩减。

随着中国平安成为碧桂园的第二大股东，碧桂园有望借助平安庞大的销售网络，进一步优化销售成本。据悉，全国各地平安销售网络正作为碧桂园编外团队助力销售，目前平安相关人员申请参加的项目已经达到84个。

上半年，碧桂园的平均借贷成本为7.07%，相比2014年底下降了52个基点。公司成功发行票面利率仅为4.2%的公司债，为成本最低的内房股之一。随着公司打通境内融资渠道，预计融资成本还将维持下降的势头，为利润率的回升提供有力保障。

三大潜力业务可分拆

众所周知，碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力，土地一级开发、建筑与装修、项目销售、酒店管理等所有环节均可一手包办，像教育等不少子业务在行业处于领先地位。如果能将公司有价值的业务分拆上市，释放资产的价值，对于提升公司整体市值将带来巨大的推动作用。

首当其冲的是教育业务。早年以“给你一个五星级的家”为广告语的碧桂园，对教育资源的打造极为用心。据介绍，碧桂园教育集团目前拥有34所在办学校及3所慈善学校、21087名在校学生、2526名教师，每年有将近半数的高中毕业生被世界排名前50的院校录取，碧桂园学校已经成为国内最知名的民办学校之一。

由于中国传统观念将教育放在非常高的地位，自去年起教育领域涌入了大量资本，在线教育更成为A股市场的热点概念之一，全通教育一度占据A股“第一高价股”的宝座。拥有雄厚基础的碧桂园教育集团一旦走分拆上市独立营运之路，有望成为教育领域的龙头企业之一。

社区服务则是碧桂园的另一大拳头业务。《每日经济新闻》记者了解到，今年以来，碧桂园积极对外拓展物业管理面积，目标是与集团旗下物业面积成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂园共管理200多个社区，自有物业的管理面积为8000多万平方米，而外接的管理面积为4000万平方米，总管理面积到1.2亿平方米，位居行业前列。

相对于彩生活、万科物业等竞争对手，碧桂园物业的优势莫过于背靠平安集团强大的金融资源。碧桂园总裁莫斌表示，公司拟将平安的综合金融服务引进社区，为碧桂园社区居民提供金融门店便捷服务，双方已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式，目前已在江苏句容落地试点。如果成行，碧桂园物业来自社区金融等方面的增值服务收入有望领先于竞争对手，成为物业服务分拆上市最有力的筹码。

作为碧桂园发家之本的建筑与装修板块，该业务在2015年上半年实现收入约69.4亿元，其中约2.62亿元来自外部客户。随着行业进入轻资产时代，代建需求不断提升，建筑与装修业务也有望成为碧桂园另一具有竞争力的可分拆上市业务。