万科市值加法：“母体”的自我裂变

今年，万科总裁郁亮提出万亿市值的目标，并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外，培养更多新业务并独立出来，将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

然而，对比目前1456亿元的市值，这个目标非常遥远。按照万科的规划，新业务将承担万亿市值一半以上的任务。目前，万科已明确五大新业务：物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、海外业务。另外，还有若干“尚未想好怎么做”的业务正在试水，如社区商业、养老地产等。

值得注意的是，万科的新业务仍是围绕地产做文章，战略相对保守。比如，即便要分拆物业板块，也并不是搭互联网的快车。不过《每日经济新闻》记者注意到，与之前固守住宅业务相比，万科的跨界幅度并不小。业内人士指出，要把众多新业务做成功，万科实际成为了一个创业孵化器，除了为新业务提供各种资源，这个“母体（matrix）”还必须有足够的创新冒险精神，这与万科自王石以来专业化的稳健路线似乎存在冲突。

由此看来，万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中，物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前，物业公司已脱离地产部门自立，分拆上市的意图明显，租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位，并有成为巨无霸的迹象。

物业

做“Uber”底层架构商

2015年8月，万科物业走过第25个年头，第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前，讲营收、利润和商业模式。

“去年营收是19.9亿元，但这并不是万科物业的全部，在万科集团的上市公司年报里，万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”，万科物业CEO朱保全称，“这部分收入是按市场化招标所获得的，所以实际上万科物业的营收是33.7亿元，净利润是3.23亿元。”

朱保全的意思很明确，万科物业不再是销售的工具，或者住宅的售后，而是一家自负盈亏，需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表，但是，郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物业板块，但和流行的社区O2O相比，万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称，万科物业要做资产管理者，截至8月，万科物业所服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是，若干年后，万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。

万科提供的数据显示，在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中，万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。

这个概念肯定会吸引购房者，万科多地营销人士都曾向记者表示，万科物业是其手中的营销利器之一。

此外，朱保全透露，万科物业收缴率是96%，高于76%的行业平均水平。

郁亮曾表示，万科市盈率低，很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么，上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗？

如果只是收取物业费的盈利模式，似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别。实际上，万科物业的学习对象——北美最大的物业公司First Service，正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是，万科物业承接的很多项目是住宅社区，利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且，住宅领域物业费最高的是中海物业，而非万科物业。

万科物业并不介入时下流行的社区O2O，不把社区增值收入作为主要营收项目，同社区O2O第一股彩生活相比，万科物业只有10%左右的净利率。那么，其分拆上市的优势在哪儿？

与其他做社区O2O的物业公司不同，万科物业的客户是物业公司，在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统，给所有岗位、设备标号，提高运营效率，降低客户经营成本，从而收取系统使用费，类似于Uber模式。

朱保全解释称，在Uber 1%的轻资产运营背后，实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的，而目前想在物业行业做Uber模式还很难，万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。

租房

金融工具让资产变轻

在今年的中报会上，郁亮一再强调“金融化、重运营”。在他看来，只要运营能力够强，就可以随时通过金融工具将资产变轻。今年上半年，万科发布首只公募REITs（房地产信托基金）。

年初，You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示，万科部分区域公司曾联系自己，希望进行交流，探讨合作的可能性，因为万科以前的公寓产品多是散卖，今年起决定出租。

目前，万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线，并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。

万科董事会秘书谭华杰称，目前已开业和准备开业的业务有9个，可提供近1万间服务公寓，是行业最高水平，该业务今年正式进入扩张，2017年做到15万套，届时将是行业内第2名到10名体量的总和。

《每日经济新闻》记者注意到，在万科驿、万科派两个产品中，万科驿是首打品牌，主要针对城市新移民，如刚毕业的大学生。

这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年，万科打造广州万汇楼项目，面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后，虽然出租率一直稳定在90%以上，但很难盈利。万科曾表示，就算不计算利息，万汇楼也需要57年才能回本。

全部自持所带来的大量资金沉淀，无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据，万汇楼的土地获取成本为1281万元，开发建造成本为3240万元，项目总投资4625万元，开发资金中，80%来自万科自有资金，20%属于银行贷款。每经记者 白亚静