89家房企存货逾1.8万亿元 同比攀升14%

有分析人士表示，2014年库存消化较慢，而买地成本愈发高涨，今年京沪两城房价普遍高端化，提高了部分产品的存货值

■本报记者 王丽新

截至8月27日，沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现，按照申银万国行业分类，89家上市房企存货总计逾1.8万亿元，而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元，攀升了近3000亿元，同比涨幅为14%。

对此，有分析人士认为，上半年，部分一、二线城市去库存情况较好，但多数三、四线城市的天量库存仍难以消化。

有市场分析人士向《证券日报》记者表示，虽然新增项目土地成本较高，高端楼盘销售周期较长，促使一些企业存货周转速度减慢，货值有小幅增加，但整体来看，去存货能力略微提高。

存货小幅攀升

《证券日报》记者根据同花顺提供的数据发现，在上述89家上市房企中，8家房企存货总量超过500亿元，其中，万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。

值得一提的是，绿地控股是A股新成员，但并未在上述统计表中，因为据其中报显示，截至2015年上半年，公司存货总计为3435.96亿元，初期存货则为3359.79亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃向《证券日报》记者表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。目前89家房企存货规模同比上涨，这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。

而从库存背后的资金成本来看，这会使得部分房企在目前市场复苏时，依然需要积极去库存，而没有太多精力去拿地和投资。当然，在此类房企中，部分房企去库存的效果相对好，所以在今年9月份开始，预计拿地规模会增大，节奏也会加快。

“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言，上涨的这部分存货货值非常高。此外，土地市场成交金额也在节节攀升。

事实上，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，在部分难以消化库存的二线城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盘能力稍显不足，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢。

此外，近年来，由于城镇化建设的快速推进，不少城市展开“造城”运动，与之相对的是，当地人口却大量外出务工。更重要的是，一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量都短缺，所以在本轮房地产回暖的趋势下，一、二线城市恢复较快，但三、四线城市房地产市场却面临高库存压力，去化能力较弱。

《证券日报》记者从四川省政府相关房管局人士处获悉，为了吸引本地人回乡置业和全国人到乐山、攀枝花等城市购房，加快去库存，四川省首次携多地楼盘来参加北京秋季房展会。

变革营销方式去存货

值得注意的是，库存难以快速消化的背后，一方面加重了房企资金链的压力，另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。

有业内人士向记者表示，房地产，作为一个价值千万亿美元的行业，过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始，进入了总体供大于求的调整期。对于地产行业来说，过去的主要痛点是房企拿地建设的资源和资金，而现在则是销售去化、存量运营盘活、提升客户体验等新痛点。

对此，在诺亚财富2015房地产金融高峰论坛上，诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示：“随着房地产市场从过去的黄金十年进入未来的白银时代，竞争会更加激烈，未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期回报。”

鉴于此，不少房企正在加速转型，不管是万达转型轻资产，未来大幅缩减新增土地的拿地投资，还是部分房企与一些金融机构合作，推出“房地产+金融+互联网”的产品，用“买房+收益”的方式创新营销方式，减少销售压力和成本，都是房地产行业供大于求之下做出的变革。

事实上，相对于相对饱和的住宅和传统商业地产项目，歌斐资产创始合伙人总裁殷哲接受《证券日报》记者采访时表示，“我们感兴趣的是新型的房地产项目，比如房多多、优客工场以及小米公寓等，因为这些项目不一定是重资产运营，未来运营性资产的回报能力要大于靠拿地开发属性产生收益的项目”。

而这些资产管理机构更看重的新型房地产项目，正是由于房地产市场存货大增，导致市场供大于求而衍生出的新业态，也是一些房企力争改变利润走低的局面，试图从创新营销方式、嫁接互联网或者实现轻资产转型发展的方向。