房地产十年“限外令”改弦 围墙打破市场难言领情

商务部“悄然”公布的一条消息，搅动了房地产市场的一池春水。昨日，住建部、商务部等六部门联合发布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(以下简称《通知》)，明确规定，境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。至此，在我国维持了十年之久的境外机构、个人限购政策终于被打破。不过，对于此项新政，业界似乎并不十分领情。

境外机构人士购房松绑

昨日傍晚，业界突然传出消息称，我国将放宽外资在境内投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部交付注册资本金的要求。没过多久，商务部就挂出了《通知》原件，其中除了业内传出的上述消息外，还明确表示，对于符合要求的境外机构、个人放松境内购房限制。业内解读表示，这意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房的套数已经不受限制。

公开资料显示，被业内称为“限外令”的境外机构、个人在境内购房限制政策最早是2006年出台的。当时人民币持续升值，国内物业价值却处于低谷期，大量外资通过投资房地产进入我国市场，“海外购房团”频频见诸报端。此后没多久，当时的建设部等六部门就联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、自住商品房。

之后，“限外令”不断升级。2009年，我国还出台了“向境外投资方出售国内资产征税”规定。2010年11月，国家外管局出台过规定，境外人士在中国境内只能购买一套房产，对境外个人及机构在境内购房进行了限制。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

经济压力下 “托市”政策再加码

在今年经济下行压力仍未缓解的情况下，房地产市场正在被赋予越来越重的稳增长期待。上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。

实际上，针对房地产开发领域，“限外令”松绑早在今年3月就开始悄然行动了。3月，全国“两会”期间，国务院总理李克强曾在答记者问时表明将会放松外资进入房地产市场的态度。几乎在“两会”召开的同时，国家发改委与商务部就在公布最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》时，在 “限制外商投资产业目录”中，删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。其中包括：土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等。

“目前人民币对外贬值，资金外流，房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象，‘限外令’已经没有存在的意义。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步解读表示，由于此前外资进入境内房地产市场会导致部分城市房价出现较大反弹，因此，当时的政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素，进而在限购政策出台的时候，也排挤了此类购房需求。“考虑到很多外国购房需求比较强烈，而且支付能力比较好，尤其在重点城市十分明显，所以放宽对此类群体的购房要求，吻合了目前市场需求。”严跃进表示。

围墙打破 市场难言“领情”

然而，即便是“限外令”的围墙被打破，市场是否“领情”又是另外一回事了。

“本轮政策对于房地产市场的影响非常有限。”易居研究院副院长杨红旭直言。同策咨询研究部总监张宏伟也持有相同的观点，他认为，释放境外人士境内的购房需求对楼市整体的去化并没有多大影响，特别是一线城市。

昨日，也有国企房地产高层表示，取消境外人士国内买房的限制，实则影响非常有限，因为境外人士购房占比非常小，而且目前，我国的商品房相比十年前，可获利的空间也已被压缩得十分狭窄，境外人士购房热情短时间内难被调动起来。

不过，即便如此，政策还是会一定程度上推动后市预期向好。而张宏伟表示，杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等城市外籍人口相对多，而且限购政策本身就已经取消、且价格处于上涨区间，所以这些城市的境外机构、人士购房需求会出现一定释放。“虽然新政实际影响有限，但还是会一定程度上增强购房者信心，对于一二线城市来说，中高端物业或出现直接受惠。”中原地产首席分析师张大伟还表示。此外，本轮政策中对于外商房企的注册资本金降低要求，将明显有利于部分企业的资金周转。