楼市十年“限外令”松绑广深仍存“一年门槛”

六部委发布调整房地产市场外资准入和管理有关政策

新华社发

昨日，住建部、商务部、发改委等部门联合发布房地产市场外资准入和管理有关政策的通知（以下简称《通知》）称，有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。这意味着，楼市十年限外令松绑。

分析 境外个人自住房 购买套数不受限

《通知》称，为促进房地产市场平稳健康发展，中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

据记者了解，我国在2006年和2010年曾经两次出台“限外”政策，规定境外的个人在境内只能购买一套自住用房；境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

对比2006年7月六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)，其规定境外机构和个人在中国境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。本次通知调整的内容有4大重要变化：

——调整后，外商投资房地产企业需要外资的注册资本从投资总额的50%降为40%，投资总额在3000万美元，注册资本占投资总额的要求更降低至1/3。

——取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

——取消了在中国境内工作、学习时间要超过一年的限制，同时未明文强调“不得购买非自用、非自住商品房”。六部门明确，境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

——之前关于外资办理外汇业务有多项条件要求，《通知》称，进一步简化程序，提高办事效率。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

本次调整后，可以看得出来对外资投资房地产管理进行了优化和改进。对比2010年11月15日中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局发布的通知，新政并没提及限制购买套数，被业界乐观地解读为“似乎只要是自用，就可以买买买。”

预测 “广州写字楼公寓好卖了”

对于限外令解除背后的考虑和影响，同策咨询研究部张宏伟分析，一是经济下行，需要拉动经济；二是楼市去库存；三是美国加息预期强，“全球投资者都在配置美元资产，购买美国房产。”在张宏伟看来，目前人民币对外贬值，资金外流，房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象，限外令已经没有存在的意义。

限外令松绑对国内房地产拉动有多大？张宏伟认为，取消境外人士国内买房的限制，实际影响非常有限，“因为境外人士购房占比非常小，且国内住宅价格相比十年前可获利的空间也很有限。此外，境外人士主要集中在几个一线城市，放开之后对国内二三线城市的房地产影响更小。”

业内人士普遍认为，此次取消限外令，对住宅市场的影响极小，但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

保利地产广东公司董事长余英在微博中表示，限外令松绑对楼市将是利好。“股市不行楼市上，广州的公寓写字楼好卖了！”

以广州为例，其写字楼市场一直竞争激烈。戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂坦言，商业地产写字楼市场整体将面临井喷的供应，预计整体租金承压，如今外来救兵驾到，或许有机会帮忙减减压。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则指出，对于广州来说，取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升，广州楼市库存的消化速度也会加快，尤其是像珠江新城、淘金等一些外国人比较集中的区域，另外，自贸区内从事国际贸易的外国企业员工也会有一定的购房需求。

现状 外国人广州购房，门槛低过外地人

记者注意到，《通知》提到，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。这就意味着，如果所在城市限购，比如在广州，就需要符合当地购房政策，所以对于想买住宅的外国友人，没有税单社保的话，即使有此政策也不能买到住宅。

目前，北上广深四个一线城市以及三亚仍在执行限购政策，以上海为例，非上海户籍的人士最多只能购买一套房，在没有出台细则前，上海还将按照原来的规定执行。

据记者了解，在广州，目前外国人购买住宅门槛其实并不高。按照有关规定，目前境外人士在广州购买房屋需要提供的是在境内工作超过一年的证明以及个人名下在境内无其它住房的书面承诺。相比之下，外国人在广州购房的门槛比非本地户籍的中国人都低。广州户籍外的中国人在广州买房需满足穗六条中所要求的“5年内连续3年缴存社保或个税的证明”等条件，外国人则不需要这些门槛。

中原地产项目总经理黄韬表示，目前广州外籍人士中购买住宅的比例并不大，还不到10%，大多数楼盘可能只有2%- 3%的房子是外籍人士购买的。“政策放开，对广州楼市销量顶多有5%左右的推动作用。因此，相较于放开外地人购房限制而言，如果放开外籍人士购房应该不会引起楼市过热。”黄韬认为，限外令的松绑从大的经济环境来说，可以看到国家对外资引入的考虑。对广州的影响应该不是很大。（记者 赵燕华）