房企中报暴露隐痛：“优等生”回报率逐年下滑

告别黄金十年,楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实,全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压,一味地追求高周转又削薄了利润,在这种“悖论”下,追求“有质量的增长”,追求净资产回报率(ROE),成为了品牌房企的共识。

然而,现实却有些骨感。记者查阅2015年中报发现,目前已经公布中期业绩的房企中,一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%,另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。

作别高点

时间拉回2013年,这一年楼市成交火爆,北京二手房业主坐地起价,土地市场地王频出,房地产行业一派繁荣。在这一年里,龙头房企经历了ROE的高点。根据年报数据,万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点,但其全面摊薄的ROE达到了19.66%,创下了历史最高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点,而ROE达到了19.37%,中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里,稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%,全面摊薄的ROE更是高达21.73%。

今年3月前后,万科总裁郁亮透露,他已在公司内部立下200亿元利润的军令状,万科已彻底放弃追求规模增长,强调从来没有订立每年销售目标,未来会专注于业务转型,加快业务创新。彼时,被问及万科2014年毛利率下跌时,郁亮称,相对于毛利率,对万科更重要的是ROE。

ROE又称股东权益报酬率,是净利润与平均股东权益的百分比,为税后利润除以净资产得到的百分比率,直观意义是股东用1元钱的投资1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率,也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。

2014年,万科ROE为17.86%,按年下降1.8个百分点。有报道称,万科计划未来三年全力提升经营效率,目标是2016年的ROE可挑战历史最高水平。

然而,现实却有些骨感。中报显示,今年上半年万科净利润同比增长0.77%,营收同比增长22.72%,但摊薄ROE为5.5%,低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报,碧桂园今年上半年ROE为7.79%,去年同期这个数字是11.00%,同比下滑3.21个百分点;从年报看,2014年碧桂园的ROE水平为18.05%,相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%,比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点,其2014年全年ROE为17.49%,虽然仍为业内领先,但也低于2013年21.73%的水平。

房企“千亿俱乐部”中,已经公布中报的公司中,也有公司ROE得到提升,但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%,同比分别提升0.23个百分点和0.58个百分点。

星星之火可否燎原?

根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型,ROE作为企业核心的财务指标,可从三个变量来拆解和观照,即衡量企业运营效率的销售净利润率,衡量企业的资产使用效率的总资产周转率,衡量企业财务杠杆的权益乘数。

眼下品牌房企ROE下滑的原因,与上述因素密不可分。易居智库研究总监严跃进8月25日接受本报记者采访时分析,上述房企ROE出现下滑,和净利润的下滑态势有关,一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹,另一方面2013年后土地成本持续走高,房企经营成本增加。

主业赚钱不易,转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下,万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及,旗下物业服务与教育业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型,郁亮称,在未来万科的万亿市值平台中,希望传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前,张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营,恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。

对此,致同中国咨询服务主管合伙人刘东东对本报记者分析称,大型房企都在考虑转型,但目前新业务规模比重较小,如万科选择物业发力,是一个很好的方向,这部分业务增速可期,但相对于千亿“大盘子”而言占比较低,这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。

对于恒大式的多元化之路,则有分析指出,恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显,和房地产主业之间也缺乏协同效应。易居智库研究总监严跃进提醒,一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品,这可能会拖累房企盈利水平的扩大。

但这并不意味着没有机会,尝试与创新还要继续。东兴证券认为,房地产销售回暖已经走过三个季度,就目前形势来看,不出意外,下半年“金九银十”行情兑现,全年行业销售金额将超过2014年,甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出,如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台,拓展和提供与家庭生活的各项服务,并通过移动互联网技术实现此类服务,则物业平台的价值将得到重估。