万达A股上市获股东通过 新业务成房企回归突破口

◎每经记者 区家彦

去年才登陆香港联交所的万达商业（03699，HK）日前宣布，公司回归A股的方案获得内资股股东100%支持，H股股东支持率也高达99.8%。万达预计，此次回归A股总募集资金将达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。

自A股去年年末出现一波大牛市后，多家在港上市的内地房企陆续寻求回归A股的途径。旭辉控股于日前透露将寻求分拆商业地产在A股上市，碧桂园的物业与教育业务，恒大的矿泉水、足球等细分业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，房企掀起了一波轰轰烈烈的“回A”热潮。

相对于港股，在A股上市能获得更高的估值，这自然是房企大鳄垂青的理由。但有分析师向《每日经济新闻》记者表示，近年来很少有房企能在A股直接上市，传统地产业务要在A股上市面临很大的不确定性。相对而言，拥抱了互联网概念的物业服务、教育这样的细分业务，更有可能成为房企回A的突破口。

房企掀起“回A”热潮

万达商业高调回归A股并非孤例。早在今年6月，富力地产（02777，HK）便正式披露回归A股的预案，拟发行10.8亿股A股，预计募集资金不超过350亿元。富力地产方面透露，公司希望在明年上半年能够有比较明确的回归时间表。

由于目前A股有关红筹股回归的制度尚未建立，相对于万达商业、富力地产等注册地在内地的H股公司，以恒大、碧桂园为代表的红筹公司由于注册地位于境外，并不具备回归A股的条件。但《每日经济新闻》记者注意到，多家红筹类地产公司也试图通过分拆子业务上市，实现曲线回归A股。

继年初提出将酒店业务分拆上市后，碧桂园宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市。恒大地产也分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板上市，等时机成熟实现转板上市。旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H双平台的建立，但尚未有具体的时间表。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，尽管A股经历了大跌，但上证指数的市盈率依然达到16倍，远高于恒生指数的9倍，A股地产公司的市盈率基本在10倍以上，港股内房股却只有4~5倍。对于资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。

碧桂园首席财务官吴建斌也坦言，虽然公司的物业与教育业务也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能获得更高估值，对于母公司而言能更好实现价值最大化，因此首选依然是A股。

新业务有望成突破口

尽管内房股“回A”心切，但由于A股IPO已经暂停，加上近年来甚少房地产企业能直接通过IPO的方式登陆A股，即便未来重启IPO，能否如愿回归仍是未知数。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者，虽然内地房地产融资限制放开，但更多体现在债权融资层面的放开，比如说红筹类地产公司在境内债券市场的融资。但在IPO领域，一年多以来，除了绿地等极少数国企能通过借壳等形式在A股上市之外，还没有其他地产企业成功在A股IPO。

以富力地产为例，公司计划在A股的募资拟投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城等九个项目。“此外，虽然A股IPO接下来肯定会重启，但截至7月初，正在排队的企业便高达600多家，在经济转型的大背景下，新兴产业类企业将获得更多的上市机会，传统的房地产公司最终能否如愿回归面临很大的不确定性。”黄立冲说。

对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆在A股上市也许是更好的途径。黄立冲认为，像社区O2O、教育、足球等产业均属于新兴产业范畴或为政府鼓励的产业。虽然这些业务现阶段的盈利水平不高甚至处于亏损，但投资者会更看好它们的前景，管理部门给予的支持力度也更大，一旦时机成熟，这些房企子业务登陆A股的可能性反而更大。