三四线城市楼市的“阿喀琉斯之踵”

对三四线城市楼市来说，库存压顶之势不改，房价持续回调格局就会延续。

若从国家统计局发布的数据来看，全国楼市可谓形势一片大好。1-7月份，全国商品房成交量同比增长6.1%，保持了连续回升的良好势头，70个大中城市平均房价连续3个月上涨。但是，其中隐藏的结构性问题挺严重，最突出的就是，三四线城市的楼市在疲软的“泥潭里无法自拔”。

从2014年9月底的“9·30”新政开始，楼市政策能放松的全部放松了，货币政策在降准与降息上此起彼伏，地方救市举动之频繁、力度之大在历史上少有。但是，三四线城市的楼市就像“烂泥扶不上墙”。拿近期的数据看，一线和二线重点城市楼市已经热得发烫了，深圳房价同比上涨保守估计在30%，但三四线城市整体依旧在下跌。29个房价环比下跌的城市中间，除济南和兰州外，全部都是三四线城市。事实上，70个大中城市中的三四线城市，还是经济实力相对强的城市，其他600个三四线城市的楼市可能更加惨淡。

问题最严重的，当数集中在东北、西北和西南的400多个三四线城市。这些城市有三个特征：一是产业结构单一且落后，或以农业为主（如西北和西南），或以重化工业为主（如东北），生产效率和收入较低；二是人口外流严重，“六普”数据显示，31个省级行政区中，人口净流入的14个，净流出的17个，人口流失数量超过200万的省份已超过10个，集中在东北和西北；三是老龄化问题严重。产业单一、效率较低，无论是年轻人外出打工，还是高校毕业生择业，多数趋向于东部，因此绝大部分三四线城市老龄化问题严重。

三四线城市楼市疲软不堪，并非是楼市周期波动的暂时景象，而是我国城市化发展的必然结果。国际经验表明，当一国城镇化率低于50%时，人口流动主要以农村人口进入城市为主，城市间房价涨幅差距不太大；当城镇化率超过50%时，人口流动以中小城市（三四线城市）人口进入大城市为主，大城市楼市景气度明显高于中小城市。

尽管在2011年，我国首次实现了城市化率超过50%，但在以户籍为核心的有形和无形门槛下，“流入地工作”和“流出地买房”的职住分离情况严重，仅有0.9%的农民工在工作地城市买房，2/3左右的农民工在老家的三四线城市或镇买房，造成了上一轮房价上涨时期轰轰隆隆的“回乡置业潮”，掩盖了本地需求不足。

从2014年开始，三四线城市楼市全面过剩、房价下跌，这预示着由“回乡置业潮”推动的楼市繁荣距离结束不远了。今年以来，在一、二线城市楼市销售面积同比保持30%以上增幅的情况下，全国楼市库存却逆势走高。7月底的全国商品房待售面积比6月末增加了512万平方米，主要原因就是三四线城市“深不见底”的库存压力。在三四线城市，政府财力不足，“一二级联动”是常见的开发模式，即地方政府以土地换“七通一平”和项目配套，一个项目开发7-8年是普遍现象，“天量库存”就是这样炼成的。

互联网改造传统产业，将是未来我国产业升级和转型的重要途径，这将带来生产效率的极大提升。“互联网+”首先在人口更集聚的大城市获得盈利机会，而生产效率提升反过来吸引人口向大城市集聚。因为，生产效率提升给创业创新者带来极大的财富效应，上下游产业链也将受益，生产和生活服务需求全面增长，中低收入者在大城市获得更多就业机会。

同时，互联网深度普及，人口集聚带来规模效应，中低收入人群的生活成本也将趋于下降。近年的政策，不管是公积金异地流转，还是一、二线城市推行积分入户，或是“以人为本”城镇化、社保的全面覆盖、保障房惠及非户籍人口等，都有利于非户籍人口在就业的大城市置业。综上，对三四线城市楼市来说，库存压顶之势不改，房价持续回调格局就会延续，加上85后和90后成为外来人群主体，其乡土情结淡薄，回乡置业也将全面退潮，三四线城市的楼市“病根”将全面暴露，这也是三四线城市楼市的“阿喀琉斯之踵”。（房地产研究中心分析人士 李宇嘉）