612亿险资投资养老社区 寿企争先恐后布局

[产品端和资金端对接通道的打通、全生命的产业链、回报周期以及增值预期等因素都让保险公司看到了机会]

保险资金投资养老社区，正从质疑、探索慢慢走向初步成熟，其中以泰康模式和合众模式两种最为典型。而路漫漫其修远兮，保险业正在探索新模式。

人保财险副总裁王和建议称，可以探索养老资源证券化的模式，比如通过“入住期权”形式解决需求与供给的期间匹配问题，破解养老产业发展的资金瓶颈，对冲波动性风险，并探索将“入住期权”嵌入养老保险产品，并且设立专门交易市场，提供流动性。

截至2015年二季度末，保险业共有9家保险公司已投资或计划投资25个保险养老社区项目，计划投资金额612亿元，实际已投资金额199亿元。据《第一财经日报》记者进一步梳理，这9家保险公司分别是泰康人寿、中国人寿、中国人保、合众人寿、中国太平、中国太保、中国平安、新华保险、阳光保险。

寿企争先恐后布局养老社区

险资投资养老社区中，最早落地的是泰康模式和合众模式。而近日泰康北京社区——燕园的落地，也让各类保险机构铆足了劲儿，加紧了步伐跟上。

就泰康人寿对于养老社区的布局时间表，泰康人寿董事长陈东升在开业当天告诉《第一财经日报》：“三年之内泰康将落地包括北上广、苏州、三亚、成都、武汉等7个养老社区，未来相信海外也会有布局。”

据了解，泰康人寿在业内最早提出建设医养融合养老社区，其北京旗舰社区燕园总建筑面积约31万平方米，全部建成后可容纳3000户、约4500位老人入住。

作为最早开始研究养老社区的保险公司，根据泰康人寿此前的投资计划，未来泰康拟将占自己公司总资产10%~20%投入到养老社区之中。而未来5~8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15~20个养老社区。

另外一家比泰康人寿更早开业的社区是合众人寿，近日也动作频频。2013年10月，合众人寿在武汉建成了国内首个复合型养老社区，而最近有消息称，沈阳、南宁的养老社区也将在今年开门迎客。

此外，近日合众人寿与美国SummitHealthcareREIT公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区，成为中国保险资金出海收购养老社区的第一个成功案例。不过，该消息尚未得到合众人寿公开确认。

在多点布局、加速落地的行业背景下，保险产品挂钩养老社区已成为趋势。根据招商证券的研究报告分析，泰康模式将养老居家与保险联系得最为紧密，提前为客户锁定居住成本，亦用保险方式抵御房租涨价的风险。

“合众模式则通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛稍低，偏向于中端养老。”报告指出。

除了先试水的两家外，其他保险公司也不甘落后。本报记者了解到，中国人寿苏州阳澄湖半岛项目的神秘面纱已经揭开，项目一期总建筑面积11万平方米，将由中国人寿与美国MerrillGarden公司联手开发，定位是复合型中高端养老养生社区。

中国人寿投资控股有限公司副总裁杨华良此前透露，今年8月，苏州阳澄湖半岛养老社区项目将正式动工，2017年国寿健康综合体将建成，2018年社区将全面建成。

此外，北京、天津及三亚都在该公司规划中，其中三亚即将获得土地，北京大兴的改造项目也“箭在弦上”。

另外，已落地桐乡养老社区的中国平安，此前入股碧桂园成第二大股东，这也被业界解读为意在布局养老社区。新华保险在海南的养老项目也已进入销售阶段，还在广东、福建、上海等地进行项目调研，布局下一步养老“棋子”。

同时，今年5月18日，人保集团2015年客户服务节上人保寿险一位高管公开表示：“其第一个养老社区项目在大连，物业购置已经完成，第一期将投入12亿元，目前已经到了要推出相关产品阶段。”

中国太保养老投资公司方面此前也公开透露，改建物业项目的轻资产模式是公司未来发展方向，并将在5年投资30亿元抢占75岁以上、有长期照料需求的中高端客户细分市场。

典型模式的利弊

保险公司纷纷斥资布局养老社区并不难理解，这既和整体社会老龄化趋势加剧相关，又和保险公司打通产业链，开发新产品相关。

中国保监会主席项俊波此前在复旦大学“中国保险业的改革与发展”演讲中表示，目前全国2亿老人，如果8%进养老院，现在中国需要1600万床位，但目前全国养老床只有400万。

业内人士指出，产品端和资金端对接通道的打通、全生命的产业链、回报周期以及增值预期等因素都让保险公司看到了机会。不过，在“摸着石头过河”的路上，保险公司当然不无担忧。

目前，国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。普遍的养老社区经营分为三类，出租模式、出售模式、出租+出售模式。

长城证券曾发布研报指出，养老地产的商业模式主要有三类：长期持有、持有+销售、销售。对比三类模式的优劣，可以得出的结论是，长期持有模式有利于获取后期运营的持续收入和提升运营能力，但对资金要求高，资金占用量大，投资回报期较长，要求有专业的运营管理团队和强大的财力支持;持有+销售模式资金回笼迅速、模式复制成本低、风险较小，不过亦对资金要求和管理能力要求较高。

与此相对应的是，保险公司投资养老社区亦面临这两类挑战。上述业内人士分析指出，泰康乐享新生活保单和养老社区的捆绑性质更强，基本上是一一对接性质，合众人寿保单和养老社区的捆绑形式更加松散，保单和其他销售方式均可。

不过，对于泰康的“医养结合”模式而言，消费者会存在后期如何锁定入住权的担忧，以目前的排队情况来看，泰康养老社区仍处于供不应求的阶段，此外，庞大的资金投入和专业的管理能力成为制约养老社区不断扩大的因素，而专业化的管理能力更加重要。

陈东升亦公开透露，医养是泰康的战略核心，目前下设养老、健康、终极关怀三个事业部，并将在每个养老社区里开设一家2级医院，未来在满足社区内医疗需求后，还可以对外接诊。

此前，泰康人寿旗下已经全资设立健康服务管理公司，整合现有健康管理服务，如私人医生、海外医疗等医疗服务，未来整个集团都可以采购并使用这些服务。

泰康之家相关负责人亦在接受《第一财经日报》采访时表示：“专业化是泰康养老社区的重中之重，要真正从老年医学、日常、生活营养、运动、社会化行为训练等多种方式不断积累改进服务，而后续也会陆续开发高端医疗产品，来配套养老和医疗，特别是羽翼丰满后，会根据已有标准，设计定制化的产品来全权体现医养模式。”而针对专业化的运营、人才需求方面，泰康人寿似乎意欲采取并购专业领域企业的路数。

另一方面，合众人寿董事长戴皓曾算过一笔账，以武汉一家纯照料型服务机构为例，2014年服务收入仅400万元，而人员工资、水电气等能源费用和各种税费的运营成本高达1300万元，净亏损900万元。这还不算设施投资5亿元的收益，如果按照5%的银行利率保守计算，又是2500万元的损失。综合折算下来，这家养老机构一年至少亏损3400万元。

作为保险业民营资本投身养老社区的先行者，戴皓认为，目前民间资本投资养老服务产业非常艰难，除固定资产投入外，人力成本、能源费用、房产税、土地使用税等构成的运营成本也非常高。而由于市场需要培育，前期入住率不足，民营养老机构运营压力非常大。

对此，保险业正在探索更多针对养老资源的保险解决模式。针对养老社区的“入住期权”是王和首次提出的养老资源的保险解决方案，以此撬动更多的社会资源并提高效率。