通州房子没法买了 燕郊，约吗？

号称史上最严的北京通州区楼市限购政策落地一周，效果显著。数据显示，8月15至21日，通州区新建70年产权商品住宅(不含保障房)成交量仅为244套，与限购令出台前一周相比下跌了20.5%，同时，之前一脸“傲相”的二手房业主也不得向市场低头，价格由“免谈”到“可谈”，演变为动辄降价20、30万甩卖。

然而，与以往对通州楼市的“知冷知热”不同，此次通州楼市降温，燕郊楼市却更火，更有开发商扬言该地区房价已离2万元均价不远。面对躁动的市场，如果通州房子买不了了，燕郊，你约吗？

又被刺激 燕郊楼市被普遍看好

近年以来，随着京津冀一体化的推进，以及通州打造行政副中心等诸多利好，与通州一河之隔的燕郊，已然成了购房者的“香饽饽”。记者日前调查发现，现在燕郊楼市均价已达1.5万元/平方米，部分楼盘短短两个多月涨幅就已超过25%，部分开发商存在“捂盘惜售”现象。

“前几个月，燕郊楼市比较萧条，天洋城4代房子报价在11000元/平方米左右，前来买房的人并不多。进入5月，北京地铁通燕郊的消息一出来，前来看房的人一下子多了起来。开发商通知从5月8日起涨价，报价从 11000元/平方米涨到12500元/平方米。”天洋城4代一名销售人员表示，“地铁盘”已成为燕郊售楼的普遍宣传策略。

而位于三河京东燕郊潮白河畔行宫西大街与燕顺路交汇口的某处楼盘，在仅仅不到两个月的时间里，每平方米的均价就涨了1万元左右。据销售人员称，最贵的房型已卖到20000元/平方米左右。

“现在通州限购了，很多购房者都来燕郊看房子，而且燕郊要通地铁，以后交通也方便。我们现在销售的房子，排号的人特别多，但是推出的房源有限。而且之后可能会调高价格，你要是真心想买就来看看。”该销售人员说。

同时，由于行情被普遍看好，今年以来燕郊新增住宅供应量也创出新高。据中原地产研究部发布的统计数据显示，截至8月20日，燕郊今年以来新增供应住宅高达11516套，这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。而全北京2015年来的商品房住宅供应量只有22655套，也就是仅燕郊一地的今年以来的供应量就相当于全北京的一半，如果叠加北京周围其他区域，环北京供应量远超过北京数倍。

配套存硬伤 燕郊楼市起伏的那些年

对于燕郊楼市这几年的“变化有常”，家住该地的曹先生可谓体会真切。曹先生表示，他基本上是第一波入住燕郊的北漂一族。他是2009年在燕郊买的房，当时由于急着要结婚，北京的房价已经高到自己没法承受，就跟随看房班车去燕郊看了两次。“其实在2009年以前，燕郊房价才3、4千一平米，但那年北京房价飞涨，燕郊也紧跟着北京节奏在短短一年时间房价就翻番了。”曹先生表示。

但考虑到尽管涨了不少，但价格还在自己承受范围内，他就决定把家安在了燕郊。

随后几年，随着北京限购政策的出台，燕郊房价也跟着起起伏伏。“但每次涨的时候比北京幅度小，一旦下跌起来，就很快跌入冰点。”曹先生称，虽然自己是刚需，也暂时没考虑换房，但房子作为一项资产价值总是起起伏伏也会让人感到不安。

数据显示，燕郊的房价一直在随着北京波动：2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格，星河185卖出过11000元/平米的价格；而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000元；2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言，使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌，2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平米，且匀速上涨。

2012年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米。近三年，随着京津冀一体化概念趋热，燕郊的楼市才开始在波动中进入上行通道。

而近年来媒体的报道也多少让大家看到了燕郊房价不稳的根基。被称为“睡城”、早晨6点半就迎来早高峰的燕郊，交通不便其实只是一方面。“燕郊的人一到周末就出来瞎逛，也不知道逛啥，但总得出来走走，不能憋在家里。”当地市民称，从商业到学校和医疗，燕郊的配套措施与通州都存在不小的差距。

投资客过半 燕郊发展不能延续楼市炒作模式

一直跟随政策波动的燕郊楼市，是典型的投资型市场。据机构分析数据显示，燕郊购房者除了一部分是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群，其余超过60%都是来自北京等地的投资客。

其实何止燕郊，今年以来，伴随着京津冀一体化、北京政府设立行政副中心、京津冀开通地铁等一系列利好概念释放，“北三县”(廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县)其中三河、大厂房价分别上涨了1000元至5000元不等。就在通州发布了最强限购令后,燕郊的房价出现了上涨,据了解,燕郊上周新开盘的房价在1.7万元/平方米-1.9万元/平方米之间,且当月还有上涨的空间。

对此，中原地产首席分析师张大伟直言，燕郊价格的上涨目前看炒作导致的跟风上涨因素较大。他表示，从区域内的供应看，燕郊的房地产总量非常大，区域的项目规划也比较差，相比通州项目的差距还很大。另外从区域的配套和利好看，燕郊也并没有落地的利好出现，比如所谓的地铁等项目目前并没有明确。

北京市房地产协会秘书长陈志表示，京津冀一体化应是推动区域内经济发展和产业新生，不应是京津冀房价的一体化。

7月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽主持京津冀协同发展工作推动会议时特别强调，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

健康的房地产市场应该是伴随着当地产业经济的发展来逐渐发展，而不应提前透支房价。过度开发住宅地产，势必会挤压产业经济发展空间，提高产业园区的发展成本。对于投资者而言，在逐利政策利好的同时，还应该保持一分理性的思考，防范投资风险进一步加大。（综编/唐斓）