全球每季度2500亿美元地产投资仅靠“直觉”

全球跨境房地产投资持续升温，然而致同会计师事务所近日发布的调查结果称，其中大约一半的房地产投资决策是基于“直觉”——决策的根据就是感觉对了，这种直觉投资每季度达到约2500亿美元，这是一个庞大的数字。

2015年上半年，跨境房地产投资增长9%。致同国际对各行业超过2500首席执行官、总经理、董事长及其他高层进行采访后发现，当投资者权衡海外房地产投资的多个机会时，可能倾向于依赖自己熟悉的领域，并凭着直觉来推进决策，而不是依赖复杂的建模流程和对政治动态的深入分析。“当我们对一些高层管理者进行采访，询问他们是什么促使他们做出是否对某重要海外市场进行投资的决定时，很多人都说是直觉反应 ‘感觉就应该是这样’，这个回答的比例远超其他诸如‘税收激励’因素。”致同北京办公室税务部合伙人焦根永表示。

例如，从外资房地产投资的分布规律来看，留学生与来自海外的房地产投资有明显一致性，学生去哪里，房地产的投资资金就流向哪里。焦根永称，“中国的资金走向跟随着中国学生。如果一位投资者在某个国家念过书，或者送他的子女去那个国家读书，那么他们就会愿意在那里投资房产。”随着大量中国学生去澳洲留学，澳洲的住宅区的开发已经吸引了越来越多中国开发商的关注。

“简单来说，投资者对他们熟悉的地区比较有信心。而如果深究其根源，这种熟悉感是由该国的‘软实力’水平以及投资者在该国的直接项目体验决定的。”致同中国咨询服务主管合伙人刘东东警示，跟着直觉走这种直觉判断如果不加以限制，将导致投资风险，甚至在已经开始的项目上出现误判。软实力的概念是由哈佛大学的约瑟•奈(Joseph Nye) 提出的，它衡量了一个国家对外界产生的积极印象的吸引力，包括艺术方面的声望或教育水平。软实力对房地产投资决定存在影响，而投资者应该认识其局限，小心软实力的诱惑。

相比众多投资项目建立在文化熟悉度和随之而来的吸引力上，一些具有稳定政治环境的地区目前还未吸引足够的房地产投资者。致同研究发现，世界银行稳定性评分前六的新加坡、加拿大、澳大利亚、日本、德国，2014年度直接商业房地产投资比例分别只占1%、3%、5%、8%、8%。而世界银行稳定性评分排名靠后的美国，所占投资比例达47%。

“依靠直觉投资熟悉的国家确实可以敲定房地产交易，将商业直觉与可靠的事实分析相结合，可以更好的理解驱动投资活动增长的因素，获得更高的投资回报。”刘东东表示。

例如，致同近日在《发掘海外投资和增长的机遇》报告中提到，知名城市的渐渐饱和以及冷门城市的人口增长，开启了新的投资机遇，赋予了海外二线城市市场更强的生命力。

仲量联行的一份研究报告中显示，企业的兴趣正在从高端房产转向“个性胜过地位”( character over cachet)的市场。简单来说，从前不出名的城市由于人口增长的优势和巨大的人才储备，大公司慕名被吸引而来。

然而，“直觉”是无法发现这些机会的，国际投资者往往会忽视，因为他们更熟悉的是一个国家的主要城市或首都。2011年到2015年间，澳大利亚布里斯班人口增长了10%，随着悉尼和墨尔本市场的饱和，这里将成为商业投资的新选择。英国曼彻斯特的人口增长了3%，英国政府已制定“北方动力中心”这项优先政策，大力度投资交通基础设施，试图将曼彻斯特这样的北部城市打造成创新枢纽。此外，美国西雅图人口增长了9%，加拿大埃德蒙顿人口增长了8%，各国国情相应的推动政策将给这些二线城市带来长期高价值的房地产投资机会。

“我们所讨论的是不要在意地理位置，也不要在意你是否听说过这个地方，而要看有谁在那里。看看主要企业所选择的地点，可以成功地帮助你选择投资方向。”致同的报告中指出，精明的投资者可以在准入成本低廉的时候进军海外二线城市房地产市场。■