移动房屋公园驱逐：看不见的可负担住房危机 - 彭博社

亚历克斯·西曼加斯，一位当地比萨饼餐厅的厨师，和他的儿子亚历克斯以及女儿特蕾莎在加利福尼亚州帕洛阿尔托的布埃纳维斯塔移动房屋公园外的家门口站着，时间是2015年2月3日，星期二。美联社照片/埃里克·里斯伯格移动房屋的一个奇特之处在于，大多数实际上并不移动。一旦它被放置在垫子上，制造的房屋可能会变得昂贵甚至不可能完整搬迁。这个现实使得移动房屋的居民特别容易受到租金上涨和虐待的影响。近年来，这种动态导致了冲突，因为房东清理拖车公园以腾出空间进行新开发。

拖车公园驱逐是一场危机，影响着一个关键但被广泛忽视的可负担住房部分。复苏的房地产市场可能会使越来越多的这些社区面临风险。

彭博社城市实验室房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达州的发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的水平海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市一种可负担的游牧家居设计在适应城市生活方面面临挑战“我们当然认为，并且有轶事证据表明，这些社区处于危险之中，而不道德的房东和薄弱的地方和州法律鼓励这种情况，无论是被动还是主动——这些社区的破坏、再利用和再开发，”华盛顿特区一家非营利组织企业发展公司可负担住房倡议主任道格·瑞安说。

拖车公园是美国非补贴型经济适用房中最大的部分，但很少有政策制定者关注它们，科罗拉多大学丹佛分校的社会学家埃丝特·沙利文表示。由于1980年代联邦公共住房的直接资金大幅削减，它们的数量急剧增长，实际上使得国家的大部分低收入住房私有化。根据最近发布的美国人口普查数据，全国估计有8,462,461个移动房屋。

拖车公园是美国非补贴型经济适用房中最大的部分。沙利文表示，绝大多数移动房屋公园并不位于偏远的农村地区，而是在更为人口密集的城市地区，她在研究期间曾在关闭的移动房屋公园中生活并被驱逐两年。它们主要分布在德克萨斯州、佛罗里达州和加利福尼亚州等阳光带州，但在纽约市、克利夫兰或西雅图附近也可以找到。

拖车公园的居民通常拥有自己的房屋，但不拥有其下方的土地，这意味着大部分房屋所有权的好处可能会在他人的意愿下被摧毁。正是这种分割所有权的模式使得移动房屋生活变得经济实惠，但也使居民面临驱逐的风险。

在帕洛阿尔托，布埃纳维斯塔移动房屋公园居民在蓬勃发展的科技驱动住房市场中为保护他们的社区而斗争，引起了广泛关注。

“这绝对是因为硅谷的土地价值而大幅提升，”硅谷法律基金会公平住房法律项目的主任律师Kyra Kazantzis说。

一个男孩在2015年2月3日星期二骑着滑板穿过布埃纳维斯塔移动房屋公园，地点在加利福尼亚州帕洛阿尔托。美联社照片/埃里克·里斯伯格根据Kazantzis的说法，该公园大约有400名居民，主要是每月支付约735美元租金的工薪阶层拉丁裔，而该市的中位房价Zillow估计超过240万美元。

一些州要求土地所有者向被驱逐的移动房屋居民支付少量搬迁费用，提供通知，甚至给居民一个机会自行购买他们房屋下的土地。但在大多数州，保护措施很少。在加利福尼亚州，业主必须至少提前一年通知居民关闭计划，并提供搬迁的经济援助。但这些条款并不能阻止公园关闭。根据住房和社区发展部的数据，从1995年到2014年，该州关闭了近4800个移动房屋地块，包括洛杉矶、橙县和阿拉米达县的许多地块。

在德克萨斯州奥斯丁，北拉马社区移动房屋公园的居民组织了北拉马居民协会，并起诉他们的房东Frank Rolfe和Dave Reynolds，指控他们通过提高租金和威胁驱逐来违反租约，据《德克萨斯观察者》报道。

罗尔夫和雷诺兹，奥斯丁公园的拥有者，已成为全国主要的房东。这对夫妇还经营移动房屋大学，承诺“未来的拖车公园大亨……公园投资的丰厚回报，”根据《观察者》的报道。该报将他们描述为“购买移动房屋公园的无情商业模式的设计师，然后通过租金和公用事业费用的上涨以及新费用来压榨租户。这种方法在像奥斯丁这样的快速增长地区特别有效，在这些地方，经济适用房越来越稀缺，工薪家庭几乎没有选择。”

“我们就像一家华夫饼屋，所有人都被锁在座位上。”罗尔夫和雷诺兹是近年来大量进入拖车公园市场的企业家中的一员。罗尔夫坦率地告诉彭博社，移动房屋搬迁的困难是这个行业如此有利可图的原因之一。

“我们就像一家华夫饼屋，所有人都被锁在座位上，”他说。

关于拖车公园驱逐的全国数据并不存在。但埃斯特·沙利文对德克萨斯州快速增长的哈里斯县进行了深入研究，使用GIS研究技术绘制关闭情况。沙利文发现，在住房繁荣的高峰期，休斯顿大都会区的驱逐案件激增，而在崩溃期间则下降。虽然传统房主在经济衰退期间遭受了损失，沙利文怀疑拖车公园居民在房地产市场降温时经历了一种缓解。这种情况可能已经结束。

“随着住房市场开始回暖，我预见到移动房屋公园居民面临的风险将增加，因为他们房屋下的土地对开发商变得更具吸引力，”她在邮件中写道。

沙利文还发现，休斯顿的拖车公园关闭并不是伴随着公寓或豪华物业的发展，而是伴随着其他形式的低收入住房的建设，包括低收入住房税收抵免（LIHTC）物业。总体而言，沙利文估计在2002年至2011年间，哈里斯县关闭了85个移动房屋公园。然而，公园的总数几乎保持不变。她怀疑较新的公园“位于边缘或郊区地区”，那里土地便宜。

缺乏数据使得无法全面描绘全国驱动驱逐的因素。但沙利文表示，她的研究使她得出结论，尽管不同的经济力量在不同的都市地区发挥作用，但共同的因素是土地价值的上升和缺乏法律保护。

沙利文在邮件中写道：“在南佛罗里达，我居住和工作的公园正在关闭，以便重新开发为大卖场和混合用途开发项目。” “在我居住的德克萨斯州农村郊区，公园被关闭是因为小镇试图重塑形象，并要求房东进行昂贵的升级和改进，否则就关闭（许多公园选择关闭而不是进行这些昂贵的升级）。在我进行地理空间分析的休斯顿，公园在低价值单户住宅和联邦支持的低收入住房正在开发的地区关闭。”

2013年，一辆移动房屋正在南佛罗里达的公园中搬出。这种搬迁的费用在8000到13000美元之间。感谢埃丝特·沙利文无论原因是什么，脱位可能会很痛苦。

在路易斯安那州的拉法叶教区，阳光农场拖车公园的居民表示他们在被给予的两个月内找不到新家，直到驱逐日。亚利桑那州斯科茨代尔的威尔旅馆和移动房屋公园的老年居民最近被“要求在六个多月内搬离他们的生活，面临失去获得维持生命的医疗和财务服务的风险，”根据《亚利桑那共和国》报道。

在纽约的长岛，一小群居民最近坚持留在原地以抗争他们的驱逐来自纳苏县最后一个的西奥塞特移动房屋公园，这场冲突可以追溯到2007年。根据《新闻日报》的报道，其中一位坚持的女性表示，她负担不起搬家，并且很难找到一个可以容纳她20岁脑瘫儿子和女儿的地方。另一位表示，她能找到的最便宜的公寓租金是居民每月大约550美元的两到三倍。

另一位居民罗伯特·卡曼告诉《新闻日报》，他预期自己将无家可归。他靠每月1300美元的残疾补助金生活，并依靠氧气机呼吸。

“我简直会住在耶利哥公路上的一个帐篷里，”他说。

对于这场危机，有许多可能的解决方案。首先，各州可以通过法律要求提供更多的搬迁援助——甚至足够让业主不愿意驱逐租户。而市政当局可以将拖车公园划为专门的拖车公园，使得更有利可图的发展变得不可能。

居民们也可以购买这些公园，共同拥有土地。在2008年，一个名为ROC USA的非营利组织成立，旨在帮助人们形成这样的居民拥有社区，借鉴新罕布什尔州社区贷款基金在将该州数十个公园转为社区所有权方面的成功。ROC USA表示，目前它在其网络中有172个社区，拥有10,186个住宅。但ROC USA主要寻找待售的社区，寻找合作的卖家，然后帮助居民完成购买。当居民突然收到土地所有者打算为新开发腾出空间的通知时，发起社区所有权的竞标就变得困难得多。

2013年，从南佛罗里达的一个移动房屋公园拆分并准备运输的双宽房屋。图片来源：埃丝特·沙利文“现实是，一旦一处物业被列入关闭名单——显然是出于‘更高更好的用途’的动机……那么就太晚了，”ROC USA总裁保罗·布拉德利在邮件中说。

在加利福尼亚州的圣克拉拉县，自2004年以来，至少有四个拖车或房车公园关闭，根据《圣荷西水星报》报道。如果布埃纳维斯塔被迫搬迁，卡赞齐斯说，他们可能会搬得很远——去弗雷斯诺、莫德斯托或德克萨斯州——并且离开帕洛阿尔托的精英学区。“如果这些人因收入而搬走，就不会在湾区的任何地方。”

圣克拉拉县监督员乔·西米提安领导了一项努力，筹集了2900万美元用于购买该公园的可负担住房资金。加州的非营利组织Caritas Corporation已介入提供帮助。但帕洛阿尔托市议会最近批准了一项所需的搬迁援助方案，由于法律截止日期，卡赞齐斯被迫代表公园居民提出上诉。作为回应，业主乔·吉瑟拒绝了Caritas的报价并终止了谈判。通过他的律师联系时，吉瑟没有回应评论请求。

“我们真正希望发生的是Caritas给他一个他无法拒绝的报价，”卡赞齐斯说，这样每个人都能赢：业主赚很多钱，大家都能留在自己的家中。“但业主一直在说不。”