底特律的止赎拍卖如何让房主失望 - 彭博社

丽贝卡·库克/路透社九月在底特律标志着一种反假期的到来。这是韦恩县财政官启动其年度 税收没收物业拍卖的月份。对于许多韦恩县居民来说，这是一年中最不美好的时光。

每年九月，韦恩县会拍卖数以万计的物业，其业主的物业税已逾期三年。成千上万的这些房屋被业主或租户占用。根据县政府的记录，今年的拍卖——于周五启动，持续到9月24日——包括超过8,000套由业主或租户占用的房屋。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市今年的拍卖如同锤子般击打底特律。韦恩县寻求对 创纪录的75,000处物业进行没收。相比之下，去年的拍卖，县政府最初仅识别出50,000处税务拖欠物业。税收没收的负担主要落在底特律市：底特律的房屋和地块占韦恩县首次标记为没收的63,000处物业。

但底特律面临的问题远不止于止赎拍卖的规模。最近法律的变化意味着，居住者更难出价拯救他们的家园——而买家则更容易出手或保留大量物业用于投资。

底特律的215 Leicester Court。谷歌地图位于底特律的215 Leicester Court的房子几乎被列入止赎拍卖。根据 韦恩县名单，这栋被占用的房子在八月份被从拍卖中移除，避免了周五的拍卖。 联合社区住房联盟代表业主进行干预，该组织在过去12年中一直如此。

“人们陷入止赎的原因很多，不仅仅是因为未支付税款，还有过度评估、对各种可用项目缺乏了解，以及城市与居民之间缺乏沟通，”联合社区住房联盟的执行董事泰德·菲利普斯说。

通常，联合社区住房联盟帮助业主了解他们的权利或与韦恩县达成支付协议以保住他们的家园。该组织帮助业主评估他们自己的物业评估——其中一些评估是任何真实市场价值的5到10倍。

“在密歇根州有一种叫做贫困豁免的东西，”菲利普斯说。“在底特律，这意味着如果你的收入在某个水平或以下，你可以获得100%的税收豁免。许多处于税收止赎的人收入在这个水平或以下，但他们对此一无所知。”

如果在九月份进行拍卖，位于215 Leicester Court的房子将以逾期税款的最低起拍价进行拍卖。进入十月份的房产将再次列出——起拍价仅为500美元，加上当前年度小部分的物业税。

拍卖本身并不新鲜：韦恩县多年来一直在出售税收止赎的房产。 底特律土地银行管理局去年夏天开始拍卖市有的空置房产。 底特律的破败地图与即将拍卖的房产和地块大致吻合。在过去五年中， Loveland Technologies一直在绘制税收止赎房产的地图，以努力对抗破败。

一张显示韦恩县财政部长税收止赎拍卖中房产的地图。紫色轮廓部分是底特律。洛夫兰但对州法律的重大改变意味着，未支付财产税的房主被禁止参与拍卖。这意味着，如果业主在税款上拖欠严重，他们将没有办法保住自己的房子。

“在过去的几年里，有人可以购买一处房产，三年不支付税款，它会再次进入拍卖——他们可以以500美元的价格拿下这处房产，”联合社区住房联盟的止赎项目协调员艾米莉·汤普森说。

虽然这听起来像是为逃税者设计的漏洞，但根据专家的说法，真正利用这一点的是企业买家。（韦恩县当局无法联系以获取评论。）洛夫兰科技公司的联合创始人兼首席执行官杰瑞·帕芬多夫表示，该组织在过去五年中已绘制了韦恩县止赎拍卖中的所有房产，少数投资者占据了大部分房产。

例如，根据洛夫兰2014年止赎拍卖的“排行榜”，一家名为ASM Services的公司以超过100万美元的价格购买了224处房产。十个投资级买家在去年的拍卖中占据了超过1400个止赎购买。帕芬多夫表示，大多数买家从未占用这些房产，也从未支付相关的财产税。

“这一切都是为了让县政府收回资金，并将房产重新交回负责任的私人业主手中，”帕芬多夫说。“但超过80%的人在购买后由于各种原因未支付税款。”

在底特律，领导者需要考虑导致如此经济绝望的那些不公正且常常是出于种族动机的因素。菲利普斯说，他听到租户说他们的房东利用每三年十月的止赎拍卖来清除他们的财产税账单，每次500美元。（逃税者！）但密歇根州的法律并不针对企业房东——这些房东可以不断重组并在退出止赎拍卖后重新进入。

“成立一个有限责任公司或使用控股公司是完全合法的，”帕芬多夫说。“你在任何地方都看不到人名。所有的一切都是某个物业的有限责任公司的地址。”

并非所有的止赎拍卖在底特律都会造成困扰。例如，底特律土地银行管理局举行的持续 建设底特律 拍卖有严格的入住要求。（城市在县拍卖中优先选择；它所获取的物业会转给土地银行。）韦恩县的止赎拍卖并不需要对结果进行相同的跟踪。送达止赎通知时，过程服务人员会对物业进行记录；这是县跟踪哪些房屋被占用的唯一方式。

“税务止赎拍卖是一个可怕的系统，但至少对某些人来说，这是一个重置的机会，可以找回他们的家，下一次进入正确的模式——纠正评估，找到一些可以提供咨询和帮助的人——并在下次让事情运作，”菲利普斯说。

在一个仅有正义原因的抽象世界中，政府将那些拖欠税款的房主的房屋进行拍卖似乎是公平的，甚至是合理的。但在韦恩县——底特律——领导者需要考虑导致这种经济绝望的极其不公正且常常带有种族动机的因素。此外，驱逐底特律的房主出他们的家对县来说毫无益处——就这样，完结。

“这行不通。这只会伤害人们，”菲利普斯说。“如果你要通过这样的措施，应该为自住的房主做一个例外，而不是为投资者。”