新奥尔良终于解决了住房负担能力危机 - 彭博社

路透社/埃德蒙·方廷如果有哪个城市应该拥有可负担的低成本住房，那就是新奥尔良。这个城市的经济主要围绕旅游业运转。这意味着有很多工作是等餐、调酒和清洁酒店房间——这些工作所带来的工资不足以租住市场价公寓，更不用说买房了。但是一些主要是开发商认为，建筑和保险成本太高，补贴太有限，无法建造符合这些工人价格范围的住房。

一项新的条例由市政府通过希望能弥补这一差距。根据9月9日签署成为法律的城市综合区划条例的修正案，开发商现在可以利用密度奖励，这些奖励是给予在建造多户住宅（公寓/公寓楼）时包含低于市场价单元的开发商的。正如NOLA.com记者罗伯特·麦克伦登所解释的那样：

分区法规要求每个公寓楼单元必须有一定的地块空间。由于开发商在多户住宅建筑上的现金流在很大程度上取决于单元数量，因此项目的盈利能力受到地块大小的限制。在新规则下，开发商包含的可负担住房越多，地块面积要求就越小。这将允许开发商在较小的地块上放置更多单元，从而降低开销并提高盈利能力。开发商将能够在地块上建造比原本小30%的建筑，前提是为低收入居民保留足够的单元。

类似的密度奖励提案正在 旧金山 和其他城市被考虑。

彭博社城市实验室一位艺术家重新想象童年的空间，结果却充满挑战房地产开发商 Naftali 在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达州的发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙成为全球首个禁止石油和航空广告的城市新奥尔良市议员拉托亚·坎特雷尔（Latoya Cantrell），该法案的作者，在最近的市议会会议上讨论该法案时称其为“解决我们城市可负担危机的漫长旅程的第一步”。坎特雷尔还在会议期间解释了城市是如何达到“可负担危机”的。她提到了一篇关于此事的 城市实验室文章，指出路易斯安那州债券委员会在2009年对补贴多户住宅实施的暂停令。该暂停令持续了大约四年，并引发了《公平住房法》的投诉。坎特雷尔在9月3日的 会议中表示：

可负担性的问题因地方组织和州官员[谁] … 提出警报，显示新奥尔良的补贴住房占市场其他部分的比例过高而大大加剧。部分基于该报告，州债券委员会停止了用于创建可负担住房的债券发行，实际上扼杀了实际项目，并导致本应用于支持住房市场低端和中端的数亿美元补贴被用于其他事务。而现在我们正处于住房危机中。…… 理解我们如何走到这里非常重要，并且在风暴过后的一两年内做出的一些决定导致了这一结果。

密度奖励条例将重大压力转移给私人开发商，以填补低收入住房的空缺，也许这表明联邦补贴住房已经为新奥尔良做了它所能做的一切。在与CityLab的电话采访中，坎特雷尔表示，她希望能够利用密度奖励的支持，推动一项强制性包容性分区法，迫使所有开发商在新的住房项目中包含可负担单位。她还在推动将更多的社区改善信托基金，这是由税收费用创建的城市资金，用于帮助融资更多可负担得起的住房。

“我想建立一个让私营部门看到城市创造激励措施并向他们展示我们理解政府角色的地方，”坎特雷尔说。“我们无法百分之百解决问题，但我们确实有责任确保政策和资源可用，以达到我们在这些社区所需的平衡。”

卡莎娜·希尔，大新奥尔良公平住房中心的执行董事，表示新的密度条例是确保扩大可负担住房供应的“一个关键部分”。

“对新奥尔良来说还不算太晚，”希尔告诉Citylab。“我们还没有看到大多数社区因搬迁而失去，所以我们处于可以赶上[可负担性]问题并努力扭转局面的状态。因此，从我们所处的位置来看，这个[条例]应该能帮助我们。”

“对新奥尔良来说还不算太晚。”但坎特雷尔和希尔都表示，这个条例只是解决住房问题所需的大量工具中的一个组成部分。一个名为住房NOLA的全市工作组正在对问题进行清查，并将在今年秋季发布其政策建议，以解决这一问题。坎特雷尔表示，她目前推动的条例与工作组的思路是一致的。

她认为应该重新考虑的事情之一是城市对开发商建造这些多户住宅的高度限制。城市大多数社区的历史特征主要包括单户住宅、半独立住宅和霰弹枪住宅——许多人希望保持这种状态。然而，坎特雷尔表示，这可能会对使城市更具抵御风暴洪水的能力的努力产生反效果。

“我们必须确保将人们搬到高而干燥的地区，”坎特雷尔说，“所以我们必须有高度，因为我们不仅需要更大的单位密度，我们还需要人们生活在城市更安全的地区。我们离灾难[卡特里娜]越远，就越失去了对我们在洪水中有多脆弱的思考。”

这可能不会受到那些认为新奥尔良的卡特里娜灾难完全归因于美国陆军工程兵团在保护城市方面的堤坝设计失败的人的欢迎。但坎特雷尔表示，城市的住房问题远比这更复杂。

“[人们]在寻找住房方面面临困难，覆盖[所有收入]，但我们的低收入居民真正承受了这一切的重担，”她说。“住房成本达到了历史最高，而我们的工资没有增加，差距变得更大。我完全看不到我们在创造可负担性平衡方面走在正确的轨道上，特别是对于我们的工作贫困者，他们是这个城市的支柱。差距只会越来越大。”