新奥尔良领先的可负担住房开发商Pres Kabacoff解释了其缺乏可负担住房的原因 - 彭博社

新奥尔良的前C.J. Peete公共住房项目。肖恩·埃斯科菲在8月27日的文章中，“为什么路易斯安那州在卡特里娜飓风后反对新奥尔良的低收入住房”，CityLab探讨了该市在恢复期间为非常低收入家庭提供足够住房的挑战。这个仍在展开的故事的中心人物之一是Pres Kabacoff，HRI Properties的首席执行官，该房地产开发公司负责在新奥尔良建造大多数大型公寓综合体。根据公司与CityLab分享的投资组合，HRI在新奥尔良大约有26个这样的项目，包含2862个公寓单元，其中约一半被认为是可负担的。

彭博社CityLab一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商Naftali在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达州的发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙成为全球首个禁止石油和航空广告的城市正因如此，你无法真正讨论卡特里娜飓风后新奥尔良的可负担住房而不谈论Kabacoff：他是该市主要的住房供应商。事实上，Kabacoff从根本上改变了“可负担住房”在新奥尔良的讨论方式。在卡特里娜之前，这意味着住在为最低工资工人设计的公共住房综合体中。或者，对于那些收入稍高的人来说，这意味着从私人房东那里租一个霰弹枪房的一半——房东很可能住在霰弹枪的另一侧。

今天，区分任何收入的租户变得更加困难，因为城市已经放弃了公共住房。租户现在分散在不同的住房开发项目中，那里居住着不同收入水平的人。Kabacoff开始将城市的低收入住房议程朝这个方向发展在风暴之前，现在这已成为常态。不过，这一变化并非没有争议，因为在这个新的混合收入迷宫中，城市之前的公共住房存量只有一小部分被重建。大多数在卡特里娜飓风前的公共住房家庭现在拥有可在私人市场上使用的租赁券，但考虑到猖獗的歧视，这并不完全是灵丹妙药。

批评者指责混合收入住房可能使贫困的新奥尔良人比风暴前的状况更糟。Kabacoff成为了许多批评的焦点，认为他的混合收入住房议程可能使许多贫困的新奥尔良人比风暴前更糟。在今年早些时候的一次Gawker采访中，Kabacoff被引用说开发商应该把非常低收入的租户赶走——“把他们赶出去”——这正好迎合了许多人对公共住房租户的持续看法，即他们在卡特里娜后的恢复中被故意阻止返回城市。

Kabacoff表示，Gawker的引用是断章取义。他告诉Citylab，他对这些问题“非常敏感”，并以他参与的 路易斯安那州的聪明犯罪为证据，这是一个旨在减少大规模监禁的商业领袖联盟。在下面的采访中，Kabacoff进一步解释了他对如何照顾低收入家庭以及如何解决负担得起的住房危机的看法。

你在Gawker采访中的确切引用，关于收入最低三分之一家庭的说法是：“那么你对那三分之一太困难的家庭怎么办？你就是不接纳他们，或者驱逐他们。把他们赶出去。我没有人手来处理他们。”你是什么意思？

要么我表达得非常不清楚，要么他们误引了我。当你处理那三分之一的前公共住房居民时，你必须非常小心，不要引入你无法处理的犯罪分子。如果你将这理解为我想把穷人赶出公共住房，那就不是我的意思。这只是意味着你必须进行仔细筛选，可能需要进行一些驱逐，主要是确保你旁边没有犯罪分子，因为市场价的居民会[离开住房开发区]——许多公共住房居民也是如此。

不过，你明白人们可能会以不同的方式解读你所说的话——尤其是在卡特里娜飓风后的背景下，许多人认为贫困的公共住房家庭并没有被欢迎回到新奥尔良？

说这是一个阴谋，我就是不相信。看，我们在城市里有一个真正的问题。对于公共住房，当你拆除它时，你消除了一个问题区域，这可能对城市产生积极影响。对于以前的公共住房租户，他们可以住在一个混合收入的社区，他们的生活会更好。那些不能回到混合收入住房的人，你会得到一个代金券。所以当人们说，当他们拆除公共住房时，你剥夺了人们唯一的居住地，这不是真的，因为你现在有一个代金券可以住在你选择的社区。

更严重的问题是，如果住房管理局重新开放其名册——在公共住房和第8节援助之间有超过18,000人的等待名单——如果他们重新开放这些名册，可能会有多达55,000人寻求援助。所以我们可以质疑HRI Properties在混合收入住房方面做得好不好，但那个讨论都是边缘问题，因为更大的图景是我们有一个可负担住房危机，这只能在联邦层面解决。国会已经削减了HUD的预算，但[私人开发商]需要更多的激励，要么通过更多的税收抵免，要么通过直接补贴，就像他们在卡特里娜时所做的那样。

你为改变住房补贴的申请规则而感到自豪，以便更多的人能够符合可负担住房的资格。解释一下你做了什么。

卡特里娜过后三天，60%的HRI员工失去了他们的家，所以我们迁移到了路易斯安那州的霍马，在那里我们有一些公寓，重新安置了我们的办公室，并为我们的员工找到了居住的地方。我们的总裁和我，在卡特里娜过后三个晚上，我们写了一份预算，请求联邦政府提供额外的住房、学校、经济发展资金——我们最终请求了大约80亿美元，而我们严重低估了这个数字。我们担心联邦政府会把住房资金发给州，并用这些钱重建我们所知道的公共住房，这样我们就会得到集中贫困，而且比之前更多。

我们的解决方案，因为我们的使命一直是混合收入，这是今天每个人都相信的，我们决定去华盛顿特区，试图为卡特里娜提高最低收入，以便仍然能够负担得起混合收入住房。因为如果你只赚 $30,000 [以符合低收入住房的资格]，那么在城市中有一整群收入为 $60,000 的人，他们将是混合收入住房的良好候选人，但我们需要扩大基础。

好吧，这并没有成功。我们去了华盛顿，经济适用房团体担心会干扰他们的 [补贴] 计划。所以我们回到州里，说 [它] 应该为混合收入住房划拨一些资金。他们确实这样做了，他们从 Road Home [一个由卡特里娜灾难基金创建的基金，用于帮助家庭重建住房] 中拿出了 $120 亿，并组建了一个 $6 亿的“附加计划”，旨在补充创建混合收入住房所需的融资缺口。这提供了补贴，使所有 [城市的公共住房项目] 得以完成。

你如何回应这种反对意见，即这可能最终补贴了一些高收入人群回到新奥尔良租房，而低收入人群却面临更大的住房需求？

这是一个合理的讨论。在像新奥尔良这样的城市，建筑成本非常高，因为我们正在进行大量的建设，保险费用也非常高，你甚至需要补贴市场价的部分。原因是，市场价租户每月会支付，比如说，每平方英尺 $2——所以对于一个 1,000 平方英尺的公寓，那就是 $2,000——在 仓库区，那里主要是市场价。因此，用 $2,000，如果同样的市场价租户要住在 [ 前伊贝维尔公共住房项目] 中一个同样漂亮的公寓，位置优越，靠近法国区——他们不会支付 $2，他们会支付大约 $1.40。他们会在那里支付 $1,400，因为那是一个混合收入社区，这里有一些问题。我不想被误引，但这就是现实。因此，你必须补贴；为了创造混合收入，你必须补贴甚至市场价租户。

所以，因为某些市场租户在混合收入社区生活时遇到问题，我们基本上必须补贴他们对与低收入租户共同生活的焦虑吗？

我不知道该怎么说。

这是否是因为你之前提到的犯罪因素？你能详细说明一下吗。

我们没有足够的人员或资金来处理有严重犯罪问题的人，或者在场所进行犯罪活动的人，或者有精神障碍到无法在项目中处理的人。我们创建了一个非营利组织来帮助租户，如果他们在工作或家中遇到问题。我们会仔细筛查[可能的犯罪背景]，但我们不会仅仅因为他们的记录上有问题就自动拒绝租户的申请。我们会查看犯罪情况并进行评估，以确保他们对社区没有威胁。但这是一个只有政府才能处理的问题，因为这是一个社会问题。除非你给私人开发商资金来处理这个问题，否则私人方面无法独立解决。

那么为什么还要让私营部门参与呢？

公共部门也没有处理这个问题。这并没有得到解决。精神问题患者——[州政府]取消了心理健康的资金。我们用监狱来处理心理健康问题，这并不好。我认为让私营开发商我，Pres Kabacoff，来解决这个问题是不合适的。对社区的整体利益是创造混合收入住房。到头来这并不完美，但我认为我们做得很好。

本次采访已被缩减和编辑，以便于长度和清晰度。