芝加哥的包容性分区政策面临攻击 - 彭博社

Brentin Mock

前公共住房高层卡布里尼绿地作为芝加哥混合收入联排别墅的背景。（照片拍摄于2003年）路透社随着芝加哥准备进入一个加速发展的经济适用房新纪元，一个关键问题是私营开发商是否会遵循城市的新指导方针。上周四，由大芝加哥地区房屋建筑商协会部分提起的 诉讼 显示出城市低收入住房议程可能面临的危险。诉讼的核心是 经济适用房要求条例（ARO），这是芝加哥五年“反弹计划”的一部分，旨在增加经济适用房。市长拉姆·伊曼纽尔相信，这将帮助在这段时间内产生多达 1,200个经济适用单位。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商Naftali在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达州发展美国的驾驶和拥堵率比以往任何时候都高海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市参与诉讼的开发商表示，该条例是非法，并且实际上会抑制低收入住房的建设。

根据ARO，任何在已重新划分为住宅用途的土地上建设10个或更多单元的新住房项目的开发商，必须将新单元的20%指定为低于市场价格的单位。那些不想包括可负担单位的开发商可以选择向城市的可负担住房机会基金（AHOF）捐赠一笔费用，目前设定为每个“避免的可负担单位”100,000美元，非营利开发商可以利用这笔资金建设可负担住房。ARO于2003年创建，2007年更新，并在今年三月再次更新。

对于Hoyne来说，其计划将一个前汽车经销商改建为一个包含三栋建筑、14个单元的住房综合体，按照条例的要求必须包括两个可负担住房单元——否则就要支付费用。Hoyne争辩说，它不应在该条例下符合资格，因为它将每栋建筑视为一个独立项目，每个项目的住房单元少于10个。但它不仅仅是在起诉城市要求重新分类其项目——它还声称整个条例违反了宪法，因为它允许政府如他们所认为的那样，声称私人财产用于其自身用途。

芝加哥和加利福尼亚的案件询问城市是否可以强制私人开发商在其项目中整合低收入住房。房屋建筑商协会参与了这起诉讼，因为它也反对ARO，并且已经有一段时间了。其政府事务顾问保罗·科尔根告诉 媒体，“我们在整个过程中始终如一地表示，这项条例的写法不会产生芝加哥所需的可负担住房，而我们——建筑商——已经准备好提供。还有更好的方法来创造优质的可负担住房选择，而不违反宪法。”

这起诉讼是在库克县法院提起的，但如果被审理，结果可能会动摇其他主要城市如 纽约和洛杉矶所采用的类似包容性分区计划。加利福尼亚的一个正在演变的案件，基于 州允许城市强制开发商建造可负担住房，可能会最终达到 美国最高法院。最高法院最近裁定支持允许 更好地整合低收入住房进入市场主导的社区的政策，但该案件集中在使用联邦补贴建造的住房上。

然而，芝加哥和加利福尼亚的案件询问城市是否可以强迫私人开发商将低收入住房纳入他们的项目，特别是那些没有补贴的开发商。芝加哥的租赁库存大多数是单户住宅或只有一到六个单元的小公寓楼，城市在其《建筑块计划》中承认了这一点。房屋建筑商协会在其发布的两份文件中也从这一点出发，解释了其对ARO的反对。

在其2014年5月的报告“在芝加哥创造更多可负担住房”中，它分享了其信念：“如果能够获得低成本土地、财务激励和其他可用补贴，私营部门开发商愿意并能够以低于其他补贴开发组织的成本生产可负担住房。”

在2014年8月发送给城市ARO顾问小组的后续备忘录中，建筑商协会提供了七项建议，说明城市如何激励私人开发商建造更多可负担住房：

  1. 允许开发商在其主要项目“外部”建造可负担住房单元的更多灵活性；
  2. 为在高密度社区建造的开发商提供奖励，即使在这里建造的所有单元都是市场价；
  3. 为将在项目现场外或在高密度区域建造单元的开发商“快速通道”审批流程；
  4. 为以公共交通为导向的开发项目或靠近公共交通的住房提供更多激励；
  5. 允许更多“劳动力”租户和买家进入可负担市场，而不是非常低收入者；
  6. 为建造可负担单元的开发商提供物业税减免；
  7. 最重要的是，不要增加开发商选择不建造可负担单元而需支付的可负担住房机会基金费用。

正是最后一点让房屋建筑商协会最为坚持。协会辩称：

费用的提高可能使许多这些开发项目不再具有经济可行性，可能迫使取消高达9亿美元的计划新建项目。由此造成的就业损失、新税收和新市场开发可能对芝加哥市的预算和经济造成毁灭性影响。此外，导致的“替代费用”收入的重大损失也可能对该基金旨在帮助的低收入人群产生负面影响。

好吧，城市提高了费用。但并不是所有地方。开发商只有在低贫困社区建房时，才需要支付超过之前10万美元门槛的费用。如果在高贫困社区建房，开发商只需为决定不生产的每个可负担单位支付5万美元（在包容性配额内）——这一举措可能有助于减少社区的贫困集中，但也可能导致一些已经居住在那里的工人阶级被迫搬出。新的ARO费用将于10月13日生效。

尽管如此，霍因和房屋建筑商协会认为，征收任何形式的费用或配额构成政府的“征用”，因此是违宪的。在法院解决这些法律问题的同时，芝加哥和其他尝试包容性分区的主要城市面临的实际问题是，开发商是否觉得在低于市场价格的建设中，惩罚措施过多而激励措施不足。