绘制旧金山湾区哪些社区面临绅士化和搬迁风险 - 彭博社

加利福尼亚大学伯克利分校城市流离失所项目旧金山湾区是臭名昭著的昂贵居住地。无论你是责怪硅谷、区域交通投资、绅士化，还是住房政策的愚蠢，现实是低收入和中等收入家庭正被排挤出他们曾称之为家的社区。旧金山的使命区是一个众所周知的例子；以下是纽约时报最近描述的该社区中产阶级拉丁裔部分的艰难转型：

当地的色彩依然存在：许多带有政治主题的华丽壁画为众多建筑提供了露天艺术。但住房价格已远远超出普通艺术家的承受范围：使命区的单间公寓在房地产网站Zillow上标价为每月2700美元，一居室为3800美元。当一个租金受控的公寓的家庭离开或被迫搬出时，租金会被抬高到市场价，公寓变成公寓式酒店或被房东在Airbnb上宣传为短期访问的好地方。

为了更好地理解使命区及其他失去居民的社区中复杂的力量，UC-伯克利和UCLA的研究人员开发了 城市流离失所项目，该项目 绘制该地区的 城市人口变化。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满挑战房地产开发商Naftali在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的高度海牙成为全球首个禁止石油和航空广告的城市伯克利规划教授 凯伦·查普尔及其同事分析了1990年、2000年和2013年10年间的政府住房、人口、就业、交通、土地使用和政策数据。从这堆信息中，他们提取了历史上的红旗，标志着低收入家庭流离失所的时期——例如交通投资、市场价可负担住房单位的减少以及房价的激增。利用这些数据，他们将湾区划分为低收入区域（其中超过39%的家庭收入低于该县中位数收入的80%）和高收入区域（其中低收入家庭少于39%）。

他们进一步将每个类别划分为四个基于历史流离失所“风险因素”的转型阶段。以下是显示每个类别及其定义的颜色编码关键：

根据这些类别，旧金山的情况如下：

根据该项目的 附带报告，在1,569个总人口普查区中，稳定的区域略多于一半。大约48%的区域与使命区处于同一境地——它们处于某种转型阶段，这其中包括低收入居民的流失（研究人员将其作为“流离失所”的代理）。面临流离失所风险的区域（422个）远多于目前正在经历流离失所的区域（165个）。因此，如果趋势持续，更多的社区可能会走上使命区的道路。

“到2030年……许多其他湾区社区可能会意识到，他们的社区已经从流离失所风险转变为现实，”查普尔在一篇相关的 博客文章中写道。

尽管“绅士化”和“流离失所”常常可以互换使用，但该项目明确区分了两者。研究人员将绅士化定义为人口或物理变化，例如富裕居民的增加或社区投资的增加。同时，他们将“流离失所”视为低收入居民的流失——这是 大多数研究一致认同的标准。

许多研究已经未能关联 贫民化和迁移，这在很大程度上是由于追踪人口随时间变化的困难。城市迁移项目发现，在湾区的某些地方，迁移跟随贫民化，可能对此有所贡献。在其他地方，迁移则是同时发生的，甚至可能是先发生的。这里再次引用查普尔，阐明 这两个概念之间复杂的关系：

迁移可以是物理上的（随着建筑条件恶化）或经济上的（随着成本上升）。它可能会将家庭推离，或者可能会禁止他们搬入，这被称为排斥性迁移。它可能是由于对社区的再投资——计划的或实际的，私人的或公共的——或撤资所导致。

因此，迁移往往发生在贫民化并不明显的情况下。事实上，收入谱系的高端和低端的稳定社区都在经历迁移。

城市迁移项目还指出，交通投资和新开发——常常被指责为贫民化的前兆——如果规划得当，可以是有益的。以下是他们在他们的报告中所述：

当地人可能会从改善的流动性、社区复兴、较低的交通成本以及新开发项目带来的其他便利中受益（Cervero 2004）。然而，如果新开发项目没有带来适当的住房和就业机会，或者如果发生了使低收入和/或少数族裔居民流离失所的绅士化现象，更多处于不利地位的社区可能无法受益。

尽管如此，值得注意的是，湾区所有低收入家庭中有超过53%生活在经历或面临流离失所和绅士化压力的社区中。由于该项目仅分析了截至2013年的数据，此后该地区经历了房地产市场的激增，这些数字可能低估了实际情况。

地图本身暗示了一些解决方案。研究表明，像 旧金山的唐人街、东帕洛阿尔托和马林县（如下）通过补贴住房、租户保护和强有力的社区组织抵御了流离失所的压力。它们可以作为城市为未来做准备的良好模型。

虽然这个地图项目相当全面，但它预测未来的能力是有限的。流动性数据，例如，告诉研究人员低收入居民离开的地方，但并不知道他们要搬到哪里，项目主任米里亚姆·祖克解释道。他们是自愿离开还是被迫离开也很难确定。

这些不确定性使得研究人员很难对未来的绅士化或迁移发生的地点做出更具体的估计。祖克和她的同事们目前正在使用额外的数据集来完善地图工具，但目前，它仍然更像是一幅肖像而不是一个预测。