为什么路易斯安那州在卡特里娜飓风后反对新奥尔良的低收入住房 - 彭博社

肖恩·埃斯科菲在2009年5月，卡特里娜飓风摧毁新奥尔良大部分地区约四年后，一个名为政府研究局的本地研究非营利组织发布了一项关键发现：

补贴住房将比灾难发生前帮助更多的新奥尔良最贫困的家庭，以及更多收入在中位数的40%到80%之间的低收入和中等收入家庭。

这实际上是一个警告。摘自其报告《山姆大叔建造的房子》，BGR担心城市承担了过多的补贴住房，需要重新考虑其整体战略。指出联邦住房援助项目的缺点——“税基下降”，作为一个例子，研究中心得出结论：“在规划城市的未来时，政策制定者应努力实现一个能够容纳不同收入水平的住房市场，而不对城市施加不成比例的负担。”

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率比以往任何时候都高海牙是全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市报告的作者所指的“负担”是低收入家庭。“我们需要更多可负担住房”是一个误称，他说唐纳德·瓦利，新奥尔良房东协会的前主席对此报告的回应。当BGR在2009年发布时，这座城市距离实现其住房重建目标还很远。

路易斯安那州恢复局不仅如此，人们支付的租金更高，花费更多的收入在租金上，尤其是低工资工人。而且情况只会变得更糟：大新奥尔良数据中心（今天称为数据中心）在2009年报告称“对于非常低收入的新奥尔良租户（年收入低于20,000美元），可负担性危机实际上在2007年至2008年间恶化。也就是说，2007年至2008年间，奥尔良教区的非常低收入租户中，负担过重的比例显著增加。”

大新奥尔良数据中心在卡特里娜飓风后的几周内，仍然屹立的 “四大”公共住房综合体 要么被拆除，要么在2009年即将被拆除。BGR 估计 在卡特里娜之前，新奥尔良有19,800个租赁单元获得了可负担性补贴，但这个数字中包括了使用财政援助券租赁的单元。当VWB研究公司在2009年9月发布一份 住房评估研究 时，实际计算出在卡特里娜之前大约有10,743个补贴单元，去掉了券的数量。根据该公司的统计，到2009年，仅建成了6,561个补贴租赁单元，比风暴前少了4,100多个可负担单元。

即使考虑到补贴券，也很难说所有的可负担住房需求都得到了满足，尤其是在当时对需求没有明确了解的情况下。在2009年，47,472名年收入低于50,000美元的人中，根据 大新奥尔良数据中心的统计，超过20,000人无法负担当时的住房价格。

大新奥尔良数据中心，2009年11月一项来自 路易斯安那州立大学公共政策研究实验室 的最新调查发现，在风暴后被迫住在其他地方的居民中，回家时间最长的是年收入低于20,000美元的人。近68%的这些家庭花费了一年以上的时间才搬回新奥尔良，而年收入超过100,000美元的人中只有8.23%的人经历了同样的情况。造成这一差距的部分原因是贫困家庭几乎没有可以搬回去的地方。

到2009年，只有1,750个公共住房单位被占用，未来最多只计划再建一百个。这与风暴前的5,148个相比，差距显著。许多前公共住房租户仍然住在“临时”拖车中。即使剩下的 7,000个左右的联邦补贴租赁单位正在建设中，许多人对失去所有这些公共住房单位感到恐慌。

不过，更令人担忧的是，州政府在2009年决定 停止 为低收入家庭建设更多的补贴住房单位。某些州官员被误导认为当年的可负担住房库存过剩，并在很大程度上受到BGR报告的鼓舞，采取了这一信念的行动。

低收入租户：“把他们赶出去”

这一混乱的中心是路易斯安那州在卡特里娜飓风后设立的融资结构，以确保那些工资远低于新奥尔良生活成本的人的住房。这主要包括两类人：第一类是中等和固定收入（主要是老年）居民，他们有稳定的工资，但仍然被租金、保险、食品、医疗和公用事业费用压得喘不过气来。第二类是最低工资工人，收入低于地区中位数收入（“AMI”）的40%，残疾人和无家可归者——他们中的许多人曾是公共住房的租户。后者被路易斯安那州视为“非常低收入”，通常需要更多的支持服务来维持住房。

小规模的私人房东出租地下室或空房间，主要满足第一类人的需求。这些被州政府称为“小型出租物业”，在卡特里娜飓风之前，占据了城市租赁库存的约70%。第二类“非常低收入”租户需要更多的结构：一栋公寓楼或综合体，配备足够的物业管理人员，最好还有某种现场社工——就像以前的住房项目中提供的那样。

这就是为什么这样的租户通常被市场标准的公寓开发商所厌恶。“你就是不接收他们，或者驱逐他们。把他们赶出去。我没有人手来处理他们，”HRI Properties的首席执行官Pres Kabacoff在 今年早些时候接受Gawker采访时说道。

在卡特里娜飓风之后，路易斯安那州将大部分恢复资金用于房主。尽管在风暴前后，租户占城市居民的一半以上，但对租户的解决方案却很少。

路易斯安那州社区发展办公室，灾后恢复单位为了激活低收入家庭的租赁住房，路易斯安那州住房金融局（LHFA）与路易斯安那州恢复局（LRA）合作，创建了所谓的“搭便车计划。”根据该计划，这些机构利用联邦发放的低收入住房税收抵免，并在其基础上“搭便车”社区发展区块拨款（CDBG），以吸引私人开发商投资低收入住房项目。该补贴方案降低了私人开发商的财务风险，如果没有它，重建新奥尔良的低收入住房的进展将比现在更慢。

其他州过去曾联合起来建立这样的多层次融资结构，特别是作为一种利用私募股权投资的方式，以完善不断发展的联邦HOPE VI项目。它所产生的混合收入住房项目与该市住房管理局和美国住房与城市发展部计划在卡特里娜之前用来取代“巨型四个”住房项目的相符。

类似的公共住房改革在其他城市如芝加哥、亚特兰大、匹兹堡和华盛顿特区已经发生。 这是HUD的新城市主义方法，旨在打破隔离和集中贫困。新奥尔良刚刚赶上。但虽然其他城市的过程允许逐步过渡离开公共住房，但在新奥尔良，这种方法更为突然，人们在卡特里娜后被迫离开家园，一切都在一瞬间发生。

猪背计划本应帮助缓解这种突然大规模驱逐的根本冲击。 一度看起来，州政府准备这样做，得益于大量的海湾机会（GO Zone）灾后救助资金。计划不仅是重建风暴中失去的东西，还希望解决灾难发生前未满足的可负担住房需求。

为了那个GO Zone-Piggyback计划的盛会，州政府拥有超过10亿美元的低收入住房税收抵免，与大约6亿美元的CDBG资金结合用于住房——大部分针对新奥尔良。在政府研究局，有人担心这对城市来说是过多的补贴。正如其在“山姆大叔建造的房子”报告中所述：

自2005年灾难以来，联邦援助的涌入推动了城市补贴租赁住房市场的根本转变。从加速公共住房重建到新的混合收入综合体，再到增加住房券，联邦援助重新塑造并扩大了供应。BGR估计，补贴单位的绝对数量比卡特里娜前高出21%，到2012年将高出80%。相对于整体市场，补贴租赁单位现在占新奥尔良总住房的18%，而卡特里娜前为10%。BGR预测，到2012年这一比例将增长到25%。

尽管BGR主席珍妮特·霍华德表示报告的目的是不限制可负担住房，但听起来仍像是对低收入住房反对者的暗示。不过，考虑到其广受尊重的声誉，BGR并不容易被轻易忽视，它是一家自1932年以来专注于改善政府的独立非党派机构。报告的全面影响在州债券专员急刹车低收入多户公寓的建设时得到了充分体现，他们以该报告作为理由。

“对低收入住房建设“刹车”

没有州债券委员会的批准，任何补贴住房项目都无法推进，尤其是公寓综合体，这些项目需要州的多户抵押贷款债券。当债券委员会 拒绝了两个多户住房项目的计划，这些项目本应包括 永久性支持性住房单元以帮助无家可归者时，这对住房的新方向发出了一个大胆的声明。州债券委员会主席约翰·肯尼迪和时任州债券专员的吉姆·塔克现在 呼吁进一步研究住房需求。他们还开始建议将用于低收入住房的CDBG资金用于其他用途。

路易斯安那州住房金融局局长米尔顿·贝利在对州债券委员会的 声明中回应说：

如果没有这些用于混合收入开发的CDBG补贴，开发商几乎不会建造任何可负担的混合收入租赁住房来服务路易斯安那州的政策目标人群。使用CDBG资金来补贴可负担住房并不会给可负担住房开发商带来不公平的优势。它使竞争环境更加公平。

更不用说，LHFA已经与GCR & Associates签订合同，进行全面的住房需求评估（以补充VWB Research和大新奥尔良数据中心已经完成的类似研究）。正如Bailey在他的声明中向债券委员会解释的那样，GCR的分析导致了一个预测：

在2008年至2013年之间，新奥尔良大都市地区将对大约44,713个可负担租赁单位产生需求。如果从这一需求中减去当前的税收抵免和小型租赁单位的供应，仍然需要超过18,000个可负担租赁单位。根据GCR & Associates的说法，新奥尔良在州内对可负担租赁住房的需求是最高的之一。

然而，债券委员会仍然不愿妥协，而这一切发生在最糟糕的时刻。2009年，只需向窗外看一眼新奥尔良，就能看到住房需求的现状。然而，债券委员会的红灯远不是唯一威胁到可负担住房建设的力量。考虑到：

• 这发生在卡特里娜飓风后不到一年，古斯塔夫和艾克袭击了墨西哥湾沿岸，导致一些已经流离失所的人再次被迫迁移，进一步增加了对可负担住房的需求，尤其是对于那些仍在寻求返回新奥尔良的人。
• 使用GO Zone税收抵免的2010年截止日期即将到来，如果项目未能按时完成，州将失去这些抵免。这将意味着低收入住房的主要融资工具将丧失，这意味着这些住房根本不会建成。
• 美国刚刚经历了住房和金融崩溃，后者迫使许多私募股权投资者退出税收抵免交易（因为他们不再有资本购买），这导致税收抵免的价值下降。
• 分发给流离失所的卡特里娜受害者的灾难住房援助计划（DHAP）代金券将在2009年8月31日到期，这只会增加对更多补贴住房的需求。
• 仍然有数十万人住在FEMA拖车中——那些漏甲醛的拖车——而州官僚却在玩弄补贴住房的政治游戏。
• 新奥尔良的无家可归者人数从风暴前的6,000人翻了一番，达到了12,000人；时任市长Ray Nagin开玩笑说将他们送出城市作为解决方案。

城市在卡特里娜飓风后没有恢复所有被拆除的公共住房，这已经够糟糕了。但现在，它面临失去任何在建的可负担住房资金的危险。

这一切的发生很大程度上是由于BGR的推动，他们在2009年发布“山姆大叔建造的房子”报告之前，就已经对补贴住房发出了警报，正如其在2007年发布的报告“水泥不平衡”中所述，关于补贴租赁住房的区域分布。此外，他们的2007年“公共投资，私人开发商”报告对州政府使用GO区低收入住房税收抵免进行了审查。两者都敦促州官员重新考虑在奥尔良教区部署这些补贴，而是建议将其分散到邻近的教区。尽管被摧毁的租赁房屋大部分位于新奥尔良，而周边的教区如圣伯纳德却 积极抵制多户住房开发，甚至 违抗联邦法院命令。

路易斯安那州住房金融局损害发生的地点并不重要，关键是要减少新奥尔良的贫困人口。BGR关心的是重建城市的人口收入多样化（因此税基），这并不无道理。但BGR本可以研究其他方法来解决这些问题，比如通过生活工资条例、扭转普遍的反工会文化，或说服州长鲍比·金达尔 接受更多刺激资金，当时联邦政府正提供这些资金。但他们的主要担忧是，太多的纳税人资金用于为贫困人群建造住房。

事实证明，BGR在这个问题上的计算是有缺陷的。正如LHFA主席贝利向州债券委员会解释的那样：

BGR的报告提供了关于可负担住房的供给侧分析。然而，它并没有包括同一住房的吸收率或需求侧分析。因此，它的叙述造成了一定程度的不幸混淆，可能导致对某些基层现实的误解。

而且BGR甚至在供给侧上也搞错了。他们的研究人员将当时所有可用的住房券都算作补贴住房单位。尽管并非所有的券都用于税收抵免或CDBG补贴住房（甚至不一定在新奥尔良使用），而且许多券要么根本没有使用，要么即将过期。报告还计算了数千个尚未建成的补贴单位，而这些单位由于上述原因几乎没有完成的保证。

VWB研究公司还发现BGR的会计中存在许多错误，这导致其在2009年报告中的结论：

似乎BGR报告并不是试图回答在奥尔良教区是否需要额外的补贴或税收抵免住房的问题。相反，我们认为该报告只是试图提供对该教区现有和潜在的可负担租赁住房供应的核算。没有人口统计数据（特别是关注低收入租户家庭的数据）或供需之间的调和，我们认为BGR报告不应作为关于额外可负担住房需求的决策依据。

毫不动摇，州债券专员肯尼迪和塔克坚持对所有未来补贴多户住房项目的官方暂停。这最终导致了美国司法部的投诉，内容如下：

在2009年8月，州债券委员会通过了对位于该市的低收入住房项目的债券融资的暂停（“债券委员会暂停”）。市政府和债券委员会都知道，当时Esplanade和新奥尔良的另外两个可负担住房项目将受到债券委员会的暂停。债券委员会表示，其暂停是为了研究该市的住房市场是否能够支持Esplanade和其他两个项目。2011年3月，最终研究完成，得出肯定结论，即该市的住房市场将支持更多的非常低收入个体的可负担住房。尽管有这份报告，债券委员会仍未解除对Esplanade的暂停，该暂停至今仍然有效。

在2010年，塔克还领导债券委员会投票支持任命他们自己挑选的两名成员进入路易斯安那州住房金融局的董事会，这被视为塔克获取更多 对该机构预算的控制。考虑到塔克本人是一名 房地产开发商，名下有多处多户住宅，这一举动显得可疑。事实上，道德投诉在2008年已对他提出，指控他因私人房地产持有和作为债券专员的权力而存在利益冲突。该投诉被驳回。与此同时，塔克坚称他的举动纯粹是出于紧缩。

“随着资金变得更加紧张，我们一直在通过不同的机构进行审查，并更加仔细地观察它们，我们理解在LHFA方面，我们没有对其进行监督的权力，但我们认为我们应该有，”塔克 告诉《镜头》，这是一个非营利的调查新闻网站。（完全披露：我在2009年帮助创办了《镜头》，并在该网站初期报道了这个问题。）“关键是要在这些困难的财政时期通过观察该机构来加强监督，并与立法机构建立直接联系。”

GO区和搭便车计划的资金结束

州长金达尔在此时也在准备彻底解散该机构，他在2011年这样做了，成立了一个名为路易斯安那住房公司。即使在穆迪投资服务公司警告解散住房金融机构将是“信用负面”的情况下，他仍然这样做。新的住房实体将由一个董事会管理，该董事会由两名由众议院议长（当时是塔克）任命的成员、六名由金达尔任命的成员以及州财政部长约翰·肯尼迪组成，后者是州债券委员会主席，领导了停止低收入住房建设的行动。

到2014年，肯尼迪仍在为该禁令向司法部作答，他为此斗争到了最后。他拒绝了该年3月的一项和解协议，该协议将免除司法部对债券委员会因其行为而施加的300万美元罚款。他最终在七月妥协，同意解除禁令，并避免阻止未来对可负担住房交易的考虑。在整个过程中，低收入住房的反对者声称禁令是出于对贫困集中问题的担忧。但这一担忧已经通过推动混合收入住房开发得到了回应，正如HRI Properties首席执行官普雷斯·卡巴科夫最近承认的：

GO区时期现在已经结束，Piggyback计划时代也已结束。路易斯安那州住房公司仍然负责该州的低收入住房开发，但主要由不认为这是优先事项的人控制。

新奥尔良确实有其他工具来促进低收入住房开发，但它们的使用率很低。 邻里住房改善基金是一个于1992年建立的地方税收计划，每年大约带来300万美元。过去，它被用于覆盖管理成本和对抗衰败（这并没有完全进展顺利）。现在有一种推动，要求城市使用这些资金来生产更多可负担住房>。

但是BGR在2009年对过多补贴住房的警报被夸大了。它当时预测到2012年，新奥尔良将“拥有大约35,700个补贴租赁住房单元——比卡特里娜前的水平增加大约15,800个单元。”

现在是2015年，城市离这个目标还远得很。新奥尔良的卡特里娜10网站表示，它在59个新的多户租赁开发项目上花费了$5.43亿，包含7,475个单元。通过其他融资项目，它建造了4,958个可负担租赁单元（其中一些在多户开发中），以及另外551个永久性支持性住房单元。The Lens报道称，自卡特里娜以来，城市建造的16,100个单元中，大约12,000可以被视为可负担的。无论如何，这远低于BGR的预言。住房券已成为帮助低收入家庭的主要工具，但它们面临着如此多的歧视以及持续的租金上涨，以至于这些券在新奥尔良几乎没有帮助。

在2021年8月21日， 大新奥尔良住房联盟发布了其初步的“HousingNOLA”报告，其中得出结论到2025年，该市实际上需要另外11,000个低收入家庭的租赁单位。报告中写道：

[T]在未来10年内，新奥尔良对住房的预计需求将在2025年前达到33,593个住房单位（包括租赁和自有住房）。这包括10,952个低收入和中等收入家庭的租赁单位；5,720个市场租赁单位；5,628个低收入和中等收入的自有住房单位；以及11,293个市场自有住房单位。……由于低工资、高贫困率和有限资源，满足该市最脆弱和工作贫困者对深度可负担住房的高需求将需要大量的财务资源。

在过去10年中，新奥尔良在住房方面取得了很多进展。但在可负担住房暂停期间，最初失去的进展有多少是无法估量的。