一个新的指数映射了美国2000个社区的生活质量 - 彭博社

Flickr/A McLin位置，位置，位置。在选择居住地点时，我们都在住房成本、通勤和我们需要和想要的社区设施之间做出选择和权衡——从更好的学校、安全的街道和温暖的气候，到通往山脉或海滨、餐馆和酒吧的便利。

我们愿意为更好的生活质量以及我们认为能带来这些的设施和公共服务支付多少呢？

一项 新研究 发表在 城市经济学杂志，由经济学家 大卫·阿尔布伊（伊利诺伊大学）和 伯特·吕（密歇根大学）提供了关于美国人愿意为居住在特定地区和获取改善生活质量的设施支付多少的重要新见解。该研究考察了全国超过2000个社区。我之前曾写过 生活质量指数，但这些经济学家的研究的强度在于其具体性。利用人们愿意为居住在特定地区支付的费用作为该地区生活质量的衡量标准，这些经济学家的新指数不仅在大都市之间进行比较，还在其内部进行比较。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率比以往任何时候都高海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市为了实现这一目标，他们使用了来自美国人口普查的详细数据综合公共使用微数据系列，基于人口普查定义的“公共使用微数据区域”或“PUMAs”。在某些情况下，PUMAs与县相符，在其他情况下，它们与市政当局相符，而在一些人口较少的地区，PUMAs对应多个县。但在大城市和大都市地区，它们对应于社区，比如曼哈顿的上东区或旧金山的英格尔赛德。达到这一更详细的地理分析单位是非常重要的——这使经济学家能够比较住房成本、工资和便利设施之间的模式和权衡，既可以在不同城市之间，也可以在城市内部进行比较。

是什么让地方变得更或更不受欢迎，哪些便利设施最重要？利用这些详细数据，经济学家创建了一系列回归模型，以确定全国不同地区的实际可支配收入（考虑工资、住房和通勤成本），然后分析人们愿意为住在最佳社区和获得最佳服务和便利设施而牺牲多少收入。

下面的地图显示了人们愿意为在美国特定地方生活而支付的费用，基于经济学家的分析。绿色区域是居民愿意支付其收入最高比例的地方。红色区域是居民愿意支付最低的地方。

阿尔布伊和卢最受欢迎的地区高度集中。它们包括西海岸沿线的社区、波士顿-华盛顿走廊、佛罗里达沿海地区和科罗拉多州。根据经济学家的分析，夏威夷东欧胡（未显示）位居榜首；家庭为在这里生活牺牲的比例比平均美国人多25%。加利福尼亚的马林、圣马特奥和旧金山也不远。圣克鲁斯、圣荷西和奥克兰表现良好，科罗拉多州和华盛顿州的部分地区也是如此。

最不受欢迎的地方包括底特律最贫困和最不利的社区，以及马里兰州西部、堪萨斯州中部和德克萨斯州西部和南部的部分地区。而且在美国中部的部分地区，从伊利诺伊州和爱荷华州到达科他州和威斯康星州，以及西南地区，尤其是内华达州、加利福尼亚东南部和亚利桑那州东部，有相当多的红色和橙色区域——人们在这些地方不愿意牺牲大部分工资。

人们愿意为什么支付？

但是什么使得地方更受欢迎或不受欢迎，哪些设施最重要？为了确定这一点，阿尔布伊和卢进行了系列统计分析，以理清家庭对学校、犯罪、气候以及对水滨和城市设施的访问的价值。

他们首先发现，人们愿意为更好、资金充足的学校支付更多。经济学家发现，每位学生的地区资金增加1,000美元与人们愿意支付的金额每年增加570美元相关。但正如他们所指出的，“这个数字可能受到资金充足地区更好或居民更受欢迎的偏见。”

人们愿意为生活在更安全的地方支付更多：谋杀率从每10万人每年10起跳升到20起，相关的人们愿意支付的金额每年下降1,000到1,600美元，具体取决于社区。

人们愿意为更多酒吧和餐馆的便利支付费用。每千个酒吧和餐馆的增加，意味着人们愿意支付的金额每年增加170美元。研究人员指出，这个数字也可能代表了在设施更齐全的社区中，种类繁多的商店和娱乐场所的价值。正如他们所写，餐馆和酒吧“位于其他零售和娱乐场所附近，在居民能够负担得起外出就餐的高流量区域。”

我们支付的不是社区本身，而是社区为我们提供的与其他人接触的机会。虽然这些生活质量的方面通常与更密集的地方相关，但作者指出，这并不意味着城市中心和市区总是最吸引人的居住地。在每平方英里超过5,000居民的郊区，支付意愿比平均水平高5%。在一些密度较低的中心城市——例如密苏里州的堪萨斯城——生活质量则低于平均水平3%。

研究还发现，邻里的大小、密度和“人工设施”——那些由邻里居民创造的设施——比自然环境的因素（如山脉或海岸线）更能创造需求。正如经济学家所写：“因为人工设施主要是由当地居民生产的，它们可能反映了人口本身的吸引力。”换句话说，我们支付的不是邻里本身，而是邻里为我们提供的与其他人、工作和设施的接触。

尖锐的都市

更有趣的是，研究发现城市内部的生活质量和支付意愿的差异几乎与城市之间的差异一样大。正如经济学家所说，这一点尤其“显著”，因为租金和工资在都市内部的变化没有城市之间那么大。这表明，居民对都市区域设施（如优质学校或多样化的商店和娱乐场所）的接触变化甚至比他们的收入更为广泛。

这种都市内部的差异可以在特定都市区域的地图中清晰地看到。以下是纽约都市区域的地图，位于左下方。它显示出都市的某些部分极具吸引力，生活质量高——如曼哈顿的上东区、长岛的波特华盛顿和新泽西的伯根菲尔德。但该都市也包含一些居民不愿意花费其薪水显著部分的邻里：曼哈顿的东哈莱姆、布朗克斯的莫特哈文和布鲁克林的布朗斯维尔。

阿尔布伊和吕在旧金山大都会地区，右上方的生活质量变异性要小得多。人们非常愿意为城市本身以及周边郊区的大多数社区付费。只有奥克兰和里士满的少数几个区域，位于伯克利以北，在生活质量指数上排名较低，但这些区域相对于全国其他地方仍表现良好。

底特律的情况则截然不同，如下图所示。很少有社区的居民愿意支付溢价：只有西布隆菲尔德和伯明翰这两个富裕的郊区。相比之下，底特律市中心及邻近社区如迪尔伯恩高地、东河岸和珀辛，生活质量评级在全国范围内都是最低的。位于城市西北部的弗林特在生活质量指标上也表现不佳。

阿尔布伊和吕正如阿尔布伊和吕所指出的，他们的研究有一些警告。他们指出，家庭是“移动性不完全且异质的”——换句话说，搬家的原因并不总是仅限于金钱和便利设施，而是受到家庭、社交网络或特定行业位置的影响。此外，他们的指数并未考虑居民自身社区的吸引力作为搬家的动机因素。也许人们搬到某个特定社区并不是因为学校资金充足，而是因为他们知道邻居会有良好的关系，并特别致力于促进教育。

驱动这一切的似乎是人口按收入和才能的持续排序。正如经济学家所写：“生活质量在大都市内部的差异与跨大都市之间的差异一样大，通常在那些密集、郊区、温和、安全、娱乐丰富且学校资金较高的地区较高。”

我们的国家正变得越来越分化和尖锐，不仅在于人们的收入，还在于他们所获得的——他们享受的便利设施，以及他们能够传递给孩子的生活质量。