房东可以获得30年的免物业税，以保持纽约市的租赁住房可负担 - 彭博社

纽约市市长比尔·德布拉西奥。爱德华多·穆尼奥斯纽约市超过87%的租赁单位没有补贴。接近一百万的可负担租赁公寓没有监管，而略多于一百万的公寓是租金控制的。但政府补贴的公共住房呢？在2014年，总共220万个租赁单位中仅有30万个。

这座城市在努力维持其可负担租赁住房库存。纽约有多种工具来劝说房东保持租金可负担。然而，房东不大幅提高租金的激励措施是在不同的时代设计的，考虑的是不同的住房市场，现在已经不再有效。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达州的发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙成为全球首个禁止石油和航空广告的城市那么替代方案是什么？建立一些不假装纽约市仍然停留在1970年代的激励措施，你可能能够将那些甚至不受租金控制的建筑转变为可负担住房。

这就是纽约大学福曼中心的一份新简报的要点，探讨如果纽约推出基于物业税的新可负担住房激励措施可能会发生什么。这是一种更符合物业价值高企市场的激励。

大多数多户住宅的激励措施已经过时。例如，J-51减免为房东提供物业税减免，以资助建筑改善，并对改善后的单元设定某些租金限制。公民住房规划委员会将J-51描述为“纽约市历史上最成功的住房修复计划。”然而，它是在1977年通过的，那时租金根本无法支付维护或升级多户建筑的成本。现在，租金完全可以覆盖维护成本，建筑业主为了避免与激励措施相关的租控规则而放弃了J-51。

为了补充J-51（以及其他根本不解决可负担性问题的多户税收减免），弗曼中心提出了一项激励措施，以吸引房东保持租金可负担：

在这里，我们探讨一个计划的吸引力，业主在30年内无需支付物业税；所有单元在受益期间将进入稳定状态（意味着没有解除控制）；并且禁止空置补贴增加和重大资本改善（IAIs），但业主可以根据租金指导委员会（RGB）的租约续签增加和进行重大资本改善（MCIs）来提高租金。

此外，简报补充说，该福利将进行收入测试。租户将受到收入要求的限制，以确保高收入租户不会吸收所有福利（就像他们在许多租控住房市场中所做的那样）。

这个思想实验在很大程度上依赖于一个未知变量：未来30年市场租金增长的速度。对于城市和房东来说，结果都是有风险的：在市场疲软时，选择豁免的房东获益，而在市场强劲时，城市则在豁免中获益。因此，简要分析了在三种情景下（缓慢、平均和快速增长）Furman豁免对两种单位（租金管制和不受管制）的预期成本和收益。

有一种情景是所有人都获益——尽管是一个狭窄的情景。在平均市场中，未受管制建筑的业主将从中受益，同时，城市也将把那些本来会面临最大租金上涨的单位转变为可负担住房。

纽约大学Furman中心“如果业主认为他们的建筑位于一个可能经历快速租金上涨的社区，他们不太可能参与我们所概述的项目，”报告的作者杰西卡·亚杰写道。“但是，对于那些对自己社区的租金增长不太乐观的业主来说，他们可能愿意签约，以换取30年的税收减免的确定性。”

现在就给市长打电话，对吧？也许是这样，尽管今天的市场没有任何迹象表明租金会以其他方式增长，除了急剧增长。在快速增长的市场中，Furman中心的豁免将使纽约市纳税人付出更多的代价，“因为财产税责任是租金的函数。”

纽约大学弗曼中心如果纽约的立法者有机会对物业税进行调整，他们应该立即 提高单户住宅和公寓的税率，并削减公寓楼的物业税——因为奖励富裕业主并惩罚贫困租户的州法律是纽约可负担危机的主要驱动因素。

在某些情况下，纽约市可以保证数十年内提供大量可负担的租赁住房——也许比市长比尔·德布拉西奥曾经敢于梦想的多出数十万套。但这不是没有代价的。

“如果它决定为现有建筑提供税收优惠以维持可负担的租金，”报告中写道，“城市将不得不决定是否值得在一些地方提供这种优惠，而这些地方永远不需要，以便在需要的地方也提供这种优惠。”