新的Flip应用程序可以简化解除租约的麻烦和费用 - 彭博社

骑士伦敦 / Shutterstock.com情况是这样的：你已经租了一年，过了六个月，你刚刚在外州找到了一份工作，你需要迅速搬出公寓。无论如何，你都必须解除租约，无论你住在哪里，这都会让你付出代价。

根据你的租约条款和你所在地区的房地产法律，房东可能会向你收取提前终止费，扣留你的押金，或者让你负责租金，直到新租户入住。由于各州的法律差异很大，因此很难对费用进行概括。例如，纽约市尤其难以应对。合同法原则“损害减轻”，要求房东在起诉租户之前尽量减少损失，并不适用于纽约的住宅租约。纽约租户律师塞缪尔·希梅尔斯坦说：“房东可以坐在那里起诉你，要求支付租约下到期的所有租金，而不努力重新出租公寓。”在这种情况下，房东拥有很大的谈判权。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙是全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市与房东和解的一种方法：找到合适的转租者或受让人来接替你的位子。但在短时间内找到一个好租户是很难的，尤其是在像Craigslist这样的自由市场上。

一款名为Flip的新应用旨在简化这一过程，从纽约市的租赁开始。该平台目前仅在iPhone上进行测试，连接希望解除租约的租户与想要接手的人。Flip基于“租赁权益”的概念，将租约视为租户可以购买、出售或转让的“资产”。

工作原理：

1. 获得预审资格。 应用本身是免费的，但有50美元的审核费。Flip将这项任务外包给第三方自由职业者，他们会检查你的信用并评估你作为租赁申请人的适合性。
2. 寻找或发布租约。 租户可以为他们的租约指定任何价格。如果你找到一个适合你的租约，直接联系租户安排看房。
3. 购买或出售租约。 一旦你确定了想要的租约，通过应用支付押金。Flip会将你的付款保留在托管账户中，直到双方同意交易。
4. 与房东敲定租约协议。 这在租户、替代者和房东之间进行；Flip不参与。在转租中，当前租户仍然在租约上，并从转租者那里收取租金以支付房东。在转让中，新租户替代当前租户的租约。
5. 搬入。

苏珊娜·维拉，哥伦比亚大学MBA学生，创建了Flip，她认为这个应用程序满足了“一个需求曲线……之前没有人能够接触到的”，就像Kickstarter为创意项目所做的那样。通过Flip，租户可以减轻一些搬家的费用，而寻找租约的人可以在公寓上市之前获得信息。由于该应用程序对用户进行了预审，没人会浪费时间去筛选或展示不合适的候选人。如果一切顺利，Flip可以解决租赁市场中的一个重大低效问题，为租户节省资金，为房东在寻找新租户的过程中节省精力。

没有人比维拉的顾问（也是Flip投资者）扎卡里·阿伦斯对Flip更看好。这位房地产开发商相信，该平台将是革命性的：“这个想法是彻底改变人们对租约的看法——无论是对承租人还是出租人，以及对住宅和商业房地产。”根据阿伦斯的说法，Flip对商业房东可能更有价值，因为他们的租约通常更长——十年及以上，而住宅租约通常是一到两年——并且常常会困住那些已经倒闭或已经不再适合其空间的租户。双方都将从更灵活的租赁市场中受益。

尽管如此，该应用程序可能面临许多法律障碍。

潜在陷阱：

最大的问题可能是该应用程序目前没有直接联系物业管理的机制。一般来说，转租或转让仅在房东明确书面同意的情况下允许。没有它，你就是在违法。维拉计划在该应用程序的后续版本中包含此功能，但在此之前，Flip依赖用户自行联系房东——这为非法转租留下了空间。

在纽约房地产法中，房东不能“无理”拒绝转租或转让的同意。如果你，作为即将离开的租户，按照规定做了一切并找到了合适的替代者，而你的房东仍然说不，你可以起诉她。

但假设Flip用户确实是出于善意并提前请求同意，房东的接受仍然面临重大障碍。“这对[房东]来说变成了一种权力问题，”Himmelstein说。“他们想自己出租。”

房东律师Deborah Riegel也表达了他的担忧。“如果房东愿意收回租约，我认为他们更愿意找到并审核自己的租户，因为这不仅仅是关于财务资格，”她说。“房东想知道诉讼历史。他们想知道租赁历史。如果租户来找他们并以某种方式说‘我离开了，这就是我的替代者’，那么这个机会就失去了。”

Flip的放任定价政策也可能引起房东的不满。由于该应用程序允许租户收取他们想要的任何价格——可能超过他们因违反租约而产生的任何费用或罚款——完全有可能获利。根据Himmelstein的说法，房东讨厌租户从公寓中赚钱，无论是通过像Airbnb这样的服务，还是通过向转租者收取过高的租金。“如果房东得知这个应用程序经常这样做……我可以向你保证，他们不会高兴。”

如果法院发现Flip用户在租金管制单位上收取过高的费用，他们也不会高兴——这违反了法律。因此，Himmelstein和Riegel怀疑该应用在像纽约和旧金山这样的城市中，至少在初期不会表现良好，因为租金管制单位分别占总租赁住房存量的45%和75%。这些市场的风险实在太高。

它可能成功的地方：

两位律师认为，只要该应用专注于连接租户并避免参与金融交易，它几乎可以在其他任何地方运作。Himmelstein说：“我见过很多房东在租户请求解除租约时回应说，‘如果你能找到我一个我觉得合适的人，当然可以。’所以也许这就是这个应用可以提供帮助的空白……作为一个匹配服务。”

与此同时，Flip希望通过避免对其平台上的列表或交易承担任何责任来保持清白。该应用的服务条款警告说，“任何租赁权益的转让将由公寓寻求者自行承担风险。”

只有时间能证明Flip是否能够解决租户的长期烦恼，同时避免其他共享经济应用如Airbnb和Uber所遭遇的法律麻烦。但当你必须解除租约时，你必须解除，即使代价不菲。希望Flip在全面运营时能帮助减轻这一打击。

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