为什么亿万富翁在纽约不缴纳物业税 - 彭博社

“当然，这里有很好的视野。但是你读过这些过时的税法吗？这让我得到了巨大的优惠？”One57当纽约新 One57 超高层公寓在一月以1亿零500万美元的价格售出时，打破了所有记录。这套公寓是曼哈顿有史以来最贵的单户住宅。然而，考虑到在被称为 亿万富翁大道 的中城地区，奢华住宅塔楼的上线速度——仅上个月的9150万美元的交易**——**甚至这个One57的记录可能也不会持续太久。

八位数或九位数的销售一直是前市长迈克尔·布隆伯格的梦想。“如果我们能找到一群亿万富翁搬到这里，那将是天赐之福，”时任市长布隆伯格在2013年对 纽约时报 说。“因为那就是为其他人提供照顾的收入来源。”

布隆伯格CityLab一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的高度海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市诺德斯特龙大厦的建设现已开始，这是一座由阿德里安·史密斯和戈登·吉尔设计的超高层住宅大楼，他们也是哈利法塔的建筑师。当这座建筑完工时，诺德斯特龙大厦将成为世界上最高的住宅建筑。能够负担得起其阁楼的富人们将享受到美国提供的一些最佳景观。

这只是即将建成的几座迎合全球最富有人士的建筑之一。那么根据彭博社的逻辑，哥谭市得救了，对吧？并不完全。

诺德斯特龙大厦的效果图，目前正在西57街217号建设中。阿德里安·史密斯 + 戈登·吉尔建筑事务所由于城市和州税法的结构，购买空中公寓的亿万富翁几乎根本不支付物业税。这些新公寓的评估价值仅为其实际价值的一小部分。而买家仅支付那一小部分的物业税。

这是一个紧迫的问题，至少有三个原因。首先，物业税是纽约市最大的单一收入来源。由于未能以接近市场价值的税率对最有价值的房屋征税，城市正在留下资金。同时，除了超豪华公寓外，城市对公寓楼的征税过高，而这些公寓的租户在负担能力方面面临最大的困难。这些结果是相辅相成的。

其次，随着每一座新的超高层住宅塔楼在中城拔地而起——每一座都比上一座更具建筑戏剧性——亿万富翁大道的业主所支付的有效物业税率将进一步降低。虽然漂亮的公寓吸引了巨额的税收减免，但优美的社区则获得了持久的税收减免。

不公平的物业税分配是租金过高的原因。最后，推动超奢华开发爆炸式增长的一个主要税收减免目前正处于辩论之中：下个月，州立法者必须决定是放弃还是续签有争议的421-a减免计划，该计划将物业的应税评估价值降低，以激励房地产开发（和经济适用房建设）。支持和反对421-a的论点既有哲学层面，也有财务层面。

无论德布拉西奥政府在六月对物业税减免采取何种立场，要实现布隆伯格的再分配愿景，仅仅调整法律是不够的。就目前而言，纽约最富有的业主中，最小的一部分只支付了纽约物业税的微小比例。

在纽约市，亿万富翁支付的物业税率是平均物业税率的1/100

One57的89层和90层的顶层公寓创下了纽约单户住宅销售的新高。虽然业主为这套顶层公寓支付了九位数的价格，但城市仅对该单位征收了17,000美元的物业税。这相当于0.017%的有效物业税率——大约是全国平均税率的百分之一。

那位One57顶层公寓的业主并不是仅仅靠运气。由于减税、逐步实施和真正的系统性低估，纽约市——甚至可以说是全世界——最璀璨的宝石正以与许多较低价值房屋相同的税率被征税。

撰写 Metrocosm 的作者Max Galka和房地产数据网站 Revaluate 的联合创始人，查看了迄今为止纽约最高售价的公寓（不包括四月的9150万美元交易）。根据他在Metrocosm的分析，One57顶层公寓的业主支付的物业税就像该单元是一个300万到600万美元的公寓一样。可计费评估价值与市场价值之间的差距在所有10个顶级公寓中都是相似的。（其中三个也位于One57。）

数据来源于Max Galka。图表由Mark Byrnes/CityLab制作“你可能通常认为公寓的评估价值会基于销售价格，”纽约大学房地产与城市政策福尔曼中心的执行董事Mark Willis说。“在纽约，这并不成立。”

地点对物业税的影响很大。正如2013年 公民预算委员会 的报告所解释的，逐步实施和其他最初旨在防止房主物业税冲击的机制，现在成为了各个社区之间“内部阶级不平等”的来源。

“快速升值社区的物业最终有效税率低于同等价值物业在价格更稳定的社区，”报告中写道。

这意味着，随着诺德斯特龙大厦在One57（和其他超高层建筑）附近竖起，亿万富翁大道的公寓业主将支付的物业税低于他们在一个建筑奇观较少的社区拥有同样公寓时所需支付的税。

数据来源：Max Galka。图表由Mark Byrnes/CityLab制作彭博社所看到的为纽约提供福利的方式，实际上更像是任何地方最坚定的不平等表现之一。这些阶级内部的不平等被州法律所确立。德布拉西奥政府对此能做的有限，但解决城市的可负担性危机可能需要他在物业税改革上采取更广泛的立场。

“每个人都在等待德布拉西奥政府对[物业税]的立场，”财政政策研究所副主任兼首席经济学家詹姆斯·帕罗特说。“目前尚不清楚德布拉西奥团队将寻求什么提议的变化，或者奥尔巴尼将如何接受这些变化。”

公寓的物业税由公寓大楼设定

纽约评估物业税的 公式复杂得令人费解。2011年关于税负和分配的报告来自 弗曼房地产与城市政策中心，提供了其复杂化的简要历史。很容易看出为什么它过时：1981年州法律的变化导致了今天仍在使用的系统。

纽约法律为税务目的识别了四类财产。法律规定了每类财产向市政财政支付的相对财产税份额——这些份额的比例或多或少是固定的。

第一类财产是住宅：主要是小型住宅。最多可容纳三户家庭的房屋，以及一些小型公寓楼，均按第一类财产征税。第一类财产负责纽约市财产市场价值的大部分（46.25%），但财产税份额却很少（仅15.49%）。

第三类是工业。第四类是商业。第二类是这里的重点：大型公寓楼、大多数合作公寓和大型公寓建筑均属于此类。

计算第一类财产（如棕石房）的税款相对简单。大多数情况下，计费的评估价值是房屋估计市场价值的6%。纽约市财政局通过查看前一年的可比财产销售来估算财产的价值。非常简单。

马克·伯恩斯/城市实验室确定第二类财产的财产税则要复杂得多。城市将所有第二类住宅评估为收入产生的公寓楼。由于大多数公寓通常不会产生任何收入，城市为公寓楼编制虚构的收入报表。

以下是城市用于评估公寓价值的两步过程：

1. 对于纽约的每栋公寓楼，城市识别出一栋可比的出租楼。可比出租楼是指在单位数量、大小、年龄、位置等方面相似的公寓楼。
2. 利用这栋出租楼的（真实）租金清单，财政局推导出公寓楼的（虚构）收入报表。公寓委员会决定分配给各个单元的部分。

城市在这个 迷人（但不完整）的数据库中列出了这些公寓可比项。然后，城市将公寓可比收入的45%作为可计费的评估价值。最后，城市减去任何减免（减少评估价值）和减税（减少按税率计算的税单）。

瞧：公寓的物业税评估。

但你不能比较豪华公寓和出租公寓

对于两种特别的公寓，第二类两步法打开了巨大的漏洞。这个公式根本没有设计来预见法律确定后30多年住房的变化。

马克·伯恩斯/城市实验室对于 经典 公寓楼，物业税最终受到租金管制的扭曲。可计费评估价值与市场价之间的差距对于老旧公寓来说可能非常严重。

“这个过程严重低估了1974年前建造的公寓或合作社建筑的价值，”市民预算委员会的报告中写道。“对于这些物业，[财政部]选择的可比出租建筑通常包含受租金管制的单元。”

对于 卓越 公寓楼——这一类别在之前关于第二类物业税不平等的文献中尚未得到全面考虑——根本没有可以用于税务比较的出租公寓建筑。

看看位于西57街111号的塔楼，由SHoP建筑师设计。这是前所未有的。它可能是世界上最纤细的超高塔。而且它并不孤单：432公园大道，由拉斐尔·维诺利设计，已经成为建筑标志。它是西半球最高的住宅塔（目前如此），而且它的景观令人陶醉。

当所谓的MoMA塔由让·努维尔完成时，曼哈顿中城和中央公园的文化转型可能会完成。到目前为止，由普利兹克奖得主克里斯蒂安·德·波尔赞帕克设计的One57是第一座。那么，城市决定将哪个公寓楼作为其顶层pied-à-terre的财产税基准呢？

答案并不明确。城市的公寓比较数据库中没有用于计算One57应税评估值的租赁建筑的列表，也没有任何其他在城市中热销的公寓。（财政部尚未回应对此信息的请求。）

我是一名绝望的贫困租户。我为什么要关心？

回顾过去，州立法者通过的重设纽约市物业税的法案，几乎无法想象在将近35年后会出现摩天大楼的繁荣。纽约州立大学新帕尔茨分校的一份最新简报研究、区域教育与外联中心显示，实际上，在1970年代，立法者几乎肯定是在回顾过去。纽约市当时正面临困境。

“我们所拥有的关于为什么通过这项法案的最佳证据，至少在政治方面，是1982年由现在的州税务和财政部发布的一份简报意见，”纽约市独立预算办公室的物业税分析师Geoffrey Propheteer说。（这是那份意见。）

Propheteer表示，立法者在调和看似矛盾的公寓评估标准时感到困惑。一项标准禁止使用类似公寓销售作为评估价值的系统（就像城市对1类住宅所做的那样）。“他们为什么做出这个决定——不知道，”Propheteer说。

物业税负担已经从业主转移到租户，从富人转移到穷人。另一项标准实际上对任何单个公寓单元的评估价值设定了限制：所有公寓的评估价值总和不得超过整栋建筑作为一个整体的评估价值。因此，如果一栋价值5000万美元的建筑有50个单元，每个单元的评估上限是100万美元，无论视野、位置或设计如何——就这样。

“这就是法律的字面意思：‘你必须将这些东西视为它们并不是这些东西，’”Propheteer说。“这是目前存在的关于法律立法意图的最佳证据。”

1970年代，财产税改革背后的总体情绪是可以理解的：房主们正在逃离纽约市，市级和州级的立法者必须采取措施来止住这种流失。

当然，纽约市此后已经复苏。因此，财产税负担已经从业主转移到租户，从富人转移到穷人。对公寓楼征收的更高税收由房东转嫁给租户。一个由上限、逐步实施、豁免和减免组成的系统奖励繁荣的社区，惩罚失败的社区。结果看起来像是来自 21世纪的资本 的一章。

财政政策研究所去年代表租户提起的 集体诉讼 可能会使整个系统崩溃。这对大多数纽约人来说可能是个好消息：不公平的财产税分配是租金过高的原因。

不过，除非出现令人震惊的法院裁决，否则改革可能会更难实现。Parrott已经 明确主张重新思考财产税，以解决纽约的可负担性和不平等问题。修复当前的制度需要奥尔巴尼和纽约市的协调努力。

可惜，帕罗特说。“在这一点上，似乎没有人愿意承担对物业税改革的广泛需求。”

六月截止日期

合作社和公寓税减免，这是一项对 房主极为受欢迎 的补贴，将在六月到期，除非有立法行动。更具争议的421-a豁免也将到期，该豁免于1971年推出，以促进多户住宅建设。

市长德布拉西奥和州面临的核心问题是：纽约是否已经把一切都让了出去？

财政政策研究所“[421-a]税收减免最终补贴了数千个豪华住宅单元，”财政政策研究所的报告写道。“自1998年以来，421-a税收减免的年成本已飙升超过1100%，是该市在16年期间物业税收入增长的六倍多。”

在1985年和2008年，立法者努力将421-a与可负担住房建设挂钩。这些努力的成功与否是激烈辩论的主题。由于该市不记录在421-a豁免下建造的可负担住房单元的数量或位置，这场辩论通常是基于推测。

哥伦比亚大学城市房地产中心的研究生塞雷娜·李刚完成了一篇论文，逐区研究421-a豁免。利用财政部的数据，李发现曼哈顿仅占全市421-a豁免建筑的6.7%。在布朗克斯、布鲁克林、皇后区和斯塔滕岛建造了更多的数千个。

然而，大部分收益都集中在曼哈顿，这在一定程度上得益于其密度。该岛几乎占所有421-a免税单位的40％，并且在该项目下的支出超过60％。由于421-a免税政策随着时间的推移发生了如此大的变化，因此很难说曼哈顿的混合收入建筑是否曾经是目标——更不用说结果了。

纽约人应该抱怨亿万富翁缴纳的税款太少，并要求他们支付更多。“在某些情况下，居住在混合收入建筑的高收入社区的实际和名义生活成本并不总是合理的，”城市房地产中心的研究主任杰西·基南在一封电子邮件中说。“当然，混合收入和经济多样性的反对论点和政策是一个强有力的论点。”

该 邻里与住房发展协会 在一月份发布了一份报告，认为通过421-a创建的可负担住房单位实际上很少是可负担的。为辩护，《纽约观察者》 的编辑们认为，德布拉西奥市长建设20万个可负担单位的愿景是不可能的，甚至是天真的，缺乏合理的激励。

One57的60B单元。One57One57注定会成为这场辩论的A证据。Extell Development为One57获得了一份特别证书，使其开发者能够在场外建造可负担住房—无需贫民门。纽约并没有公开数据来说明这些住房在哪里建造。因此，很难判断这种场外可负担住房的价值与One57的亿万富翁公寓业主将享受多年的税收减免相比如何。

即使可以说纽约是否得到了物有所值，反事实仍然存在：如果没有补贴，这些住房会建造吗？Propheteer以不同的方式提出了这个问题：

421-a免税在时间上会逐渐减少。在某个时刻，建筑物确实会变得应税。你想知道的是，在免税期间你放弃的税收是否大于或小于由于免税而在建筑物生命周期内税收边际增加的现值。这是一个难以回答的实证问题。

在421-a在前纽约州众议院议长谢尔顿·西尔弗的起诉中所扮演的角色以及它所受到的审查来自莫兰委员会关于公共腐败，这种特定税收减免的时代可能正在结束。有一种批评的观点比腐败更具毁灭性：即纽约大力补贴了奢侈公寓的建设，而根据法律，城市无法有效征税。

如果这种批评被证明是正确的——或许可以通过它对德布拉西奥政府的影响来衡量——那么One57应该被重新命名为皮凯蒂塔，以作为结构性不平等的纪念碑。

布隆伯格梦想中的对这些亿万富翁征税（或至少征税）还有希望吗？

一个显而易见的改革目标是用更直观的分类替代虚假的1类和2类物业类别。1类物业将包括由业主拥有的房屋：公寓、合作社、棕石房，所有这些。2类物业将包括公寓楼和其他出租物业。

然后，纽约可以取消对1类房屋的可计费评估价值设定的上限和逐步实施，这些价值远低于其市场价值。为了防止在邻里价值上升时出现物业税冲击，城市可以建立“电路保护装置”，以吸收真正无法承受上升物业税的业主的冲击，而这些业主在没有帮助的情况下将被迫搬迁。

根据公民预算委员会的说法，城市在2016财年可以通过将业主合并为一个税收类别，并根据其真实市场价值评估物业税，轻松筹集17亿美元。然后——一旦纽约有效地对全市的每位业主提高了税收——一群挥舞着叉子的暴民将把纽约市和州政府的每一位当选领导人赶下台。

纠正这种不平衡在长远来看是必要的，但不，单靠一次性重组社会并不是选举中的赢家。尽管如此，1类和2类物业之间的不合理划分仍然令人尴尬。修复这一缺陷的分类系统——并给予租户更公平的待遇——应该是奥尔巴尼和格雷西大厦的优先事项。

建造豪华公寓并不是问题。当城市无法公平地对这些物业征税时，补贴豪华公寓就是一场危机。纽约人抱怨他们缴纳过多税款是有道理的。他们确实如此——部分原因是纽约的房屋价值高于世界上几乎任何其他城市的房屋。住房价格高但税收低，这一现象源于1970年代的设计，最终扭曲了纽约市土地的价值。

在短期内，纽约人更应该抱怨亿万富翁缴纳的税款太少，并要求他们多缴税。（当然，百万富翁也是如此：亿万富翁只是冰山一角的小而极端的部分。）从政治角度来看，提高对亿万富翁的税收的形象非常好，尽管过于依赖对俄罗斯寡头和沙特石油大亨的恶劣刻画。

州政府已经采取了明智的第一步，逐步取消对不将纽约作为主要居住地的公寓业主的某些税收减免。（他们这样做是为了避免缴纳所得税。亿万富翁，真是的。）没有什么可以阻止州政府进一步对精英物业征税。

财政政策研究所建议设立专门的pied-à-terre税：对非主要居民的住房征收4%的有效物业税率。该税将根据公寓的真实市场价值评估，而不是基于模糊的公式。“如果这个pied-à-terre税按市场价值超过500万美元的递增方式征收，它每年可以产生大约2.5亿美元的收入，”该建议中写道。

建造豪华住宅公寓不是问题。补贴那些超出城市征税范围的豪华住宅公寓才是危机。通过对租户征收过高的税来支付补贴是灾难。无论德布拉西奥政府决定采取什么措施，都不能无所作为。

纽约市已经接近悬崖边缘。现状很好地体现在一部老电影中的一句台词里，与我同在，这是一部受欢迎的老电影：“对那些能负担得起的人是免费的；对那些负担不起的人则非常昂贵。”