在西雅图的年度会议上，城市规划者们面对日益严重的住房负担危机 - 彭博社

cpaulfell / Shutterstock.com根据大多数标准，西雅图正是这3000多名规划师和其他城市活动家本周聚集在这里庆祝的城市成功故事。美国规划协会的年度国家规划会议。

毕竟，这是一座拥有高度和密度的城市。它有电车和其他交通工具，还有自行车和行人在网格中穿行。这里还有很多创新经济的工作，正如亚马逊推动的建筑热潮在西湖大道沿线所见。它是一座尽可能绿色的城市，还有一个繁忙的美食场景，完全本地和有机。天气也很好。

可负担性和公平性是今年APA会议上讨论最多的话题之一。这一切听起来都很不错，除了这个快速增长的太平洋西北大都市（360万人口）还有一个额外的特点：它正在迅速变得不可负担。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却颇具挑战性房地产开发商Naftali在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的高度海牙是全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市西雅图的住房成本已经对家庭预算造成了沉重负担。这里的官员表示，不久之后，西雅图的中位房价将赶上温哥华的中位房价，温哥华是位于不列颠哥伦比亚省的另一个城市规划圣地。如今，温哥华的中位房价到底是多少？最新估计为120万美元。

西雅图的女王安妮社区景观。马克斯·赫尔曼 / Shutterstock.com将可负担性融入过去二十五年伟大的城市复兴并不是全新的挑战，当然。但在成功城市中，社会不平等的证据似乎最近达到了一个高峰。今年的APA会议上，可负担性和公平性是最受关注的话题之一，几乎在每个讨论中都有涉及，从挣扎中的 后工业城市如底特律，到 易受影响的人群，他们受到气候变化最严重的影响。

特别是有两个 演讲是座无虚席，由代表东西海岸炙手可热城市的城市规划师进行。与会者透过门窥视，想听听可能的政策和项目能带来什么改变。

引发这一话题的是来自 住房政策中心 的罗伯特·希基，他量化了这个问题的范围——收入根本没有跟上住房成本。希基引用了一项关于芝加哥的研究，表示越来越多的家庭根本赚不到足够的钱来购买一套典型的住房。从迈阿密到洛杉矶，10个主要城市的租户占多数，但在这一方面的消息同样糟糕，甚至更糟：租金上涨了40%到80%。面临严重住房成本负担的家庭——住房成本占据了家庭预算，几乎没有剩余用于其他开支——已经从低收入家庭扩展到中产阶级。

加剧这一动态的是供需问题，因为两个群体——受过高等教育的千禧一代和即将退休的婴儿潮一代——正在与工薪阶层居民争夺相同类型的住房：更小、更高效，最重要的是靠近交通、工作和城市便利设施。

接下来是普尔尼玛·卡普尔，纽约市规划局的执行主任，她试图解释该市如何计划实现市长比尔·德布拉西奥的目标，在10年内增加 20万个可负担住房。在纽约，低收入家庭对住房的需求是供应的两倍。三分之二的纽约人租房，而在这一群体中，超过55%的人将三分之一的收入用于住房；30%的人则支付一半。

纽约的倡议，主要是为了增加供应，既要保护现有的可负担住房——确保它们在重建中不会消失——也要尽可能顺利地创造尽可能多的新住房，尽可能便宜。这意味着要进行区域规划改革，以减少不必要的障碍，例如取消对靠近交通站点的开发商设定的过时且昂贵的最低停车要求。然而，核心倡议是使所谓的“包容性住房”成为强制性要求——即在新的住宅开发中，必须有相当一部分，最多25%，是可负担的。

约翰·拉海姆，旧金山规划部门的负责人，曾任西雅图的规划主任，他表示包容性区域规划也是湾区的一个主要工具。开发商可以选择支付费用、在现场提供可负担住房、在外部建设，或为城市划出一块土地用于建设可负担住房。旧金山还在考虑密度奖励的方法，即在换取更多可负担住房的情况下允许额外的建筑高度。

将所有希望寄托在增加住房供应上也是充满风险的。但是，尽管付出了所有努力，自1992年以来，总共只建成了1,787个可负担单位，拉海姆说。“我们应该每年建造这么多。”目前，旧金山两居室公寓的平均租金为每月4,580美元，而中位数购房价格为超过100万美元。与此同时，湾区的人口和就业仍在增长。预计未来五年人口将增加25万人。该市的30年就业增长预测已达到40%。

微型住房的趋势——超小的居住空间，有些配有共享厨房——并没有成为曾经设想的可负担解决方案。在这些热门市场中，面积更小并不一定意味着更便宜。

这两个城市也在探索共享产权住房和社区土地信托，通常由社区非营利组织通过长期租赁获得土地，仅出售建筑物（从而有效地将城市土地的高成本排除在外）。

当观众走出房间时，他们留下的印象是，纽约和旧金山的同事们正在做规划者该做的事情：系统地解决问题，在系统内工作，并设定长期目标。他们在可敬地逐步推进。但不少人可能会想，这些努力是否足够。

以目前旧金山的生产速度，填补可负担住房的缺口可能需要50年——这是Rahaim所表达的挫败感。在纽约市可能需要25年。但将所有希望寄托在增加供应上也是充满风险的。在城市中建造是昂贵的，而在不考虑支持这些环境所需基础设施的情况下，建造更高和更密集的建筑则更加昂贵。

对可负担住房的不同思考可以从细节到大局。西雅图是 预制住房的实验室，包括在大学区推出的一个模块化 部件套件项目；如果能够在城市填充地块上保持生产成本低，这是一个重要的第一步。从更广泛的角度来看，采用多中心、高密度的区域方法，得到交通支持，具有突破超级热门市场边界的优势。在旧金山、西雅图、芝加哥、华盛顿特区、纽约或波士顿的某些社区中，难以想象它们的任何部分会再次变得可负担。但一个更好连接的都市区域将为Malden、长岛、新泽西、奥克兰及其他地区打开可能性。

这是最难的数学方程，且不会有传统答案。在卡其裤和偶尔的夏威夷衬衫中，美国的城市规划者通常是一群乐观开朗的人，尤其是在他们可以佩戴挂绳、交流并离开办公室几天的时候。然而，他们非常清楚，如果城市变成只有富人才能享受的地方，他们所做的其他一切都将毫无意义。今天，他们大多数人都要回家。关于可负担性，他们将重新开始规划。

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