美国土地价值的真实角色 - 彭博社

路透社/安迪·克拉克根据美国经济分析局（BEA）发布的 新数据 [PDF]，2009年构成美国本土的土地总价值为23万亿美元。这大约相当于当年美国国内生产总值的160%，当时为14.5万亿美元。根据BEA的研究结果，美国土地的价值在2006年达到26.2万亿美元的峰值，随后在大萧条之前回落至23万亿美元。下面的图表显示了这一趋势。

经济分析局这项研究由 威廉·拉尔森在经济分析局进行，基于多种来源得出这些估计——卫星图像、GIS地图、美国农业部关于农田的数字、住房价格的普查数据以及其他 研究者的住房价格估计等——以确定美国48个州的土地价值。拉尔森的研究按县估算几种类型土地的价值：开发土地、农业土地、政府拥有的土地和未开发土地。

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的高峰海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市拉尔森发现，美国近20亿英亩土地中仅有6%被开发。但这小部分土地的经济价值却相当可观。根据他的计算，这些土地的价值大约为11.7万亿美元**，**占美国土地总价值的一半多一点。与此相比，农业用地几乎占据了所有大陆州土地的近一半（47%），但其价值仅为1.8万亿美元。联邦政府拥有全国土地面积的24%，这又占据了国家土地总价值的8%。

拉尔森确定，开发土地的价值为每英亩106,000美元，而未开发土地的价值仅为6,500美元。农业用地的价值也远低于非农业用地：每英亩2,000美元对比21,000美元。联邦土地的价值为每英亩4,100美元，而非联邦土地的价值为14,600美元。

毫不奇怪，土地的价值在全国范围内相当不均匀且波动较大，如下图所示。它绘制了美国各县每英亩土地的价值，最深的蓝色表示土地最昂贵的地方。这个模式主要是双海岸的，土地价格在波士顿-纽约-华盛顿走廊和东海岸的佛罗里达部分地区最高，以及在加利福尼亚北部和南部以及西部的西雅图附近。

经济分析局根据研究，土地价值与城市规模相关。在人口达到一百万或以上的大城市地区，土地平均每英亩64,800美元，而在人口少于一百万的城市地区，土地平均每英亩16,600美元，在人口在10,000到49,000之间的小城市（与大城市相邻）中，土地平均每英亩仅6,700美元。

真正令人惊讶的是，即使在最高度城市化的州，开发的土地也非常少。除了哥伦比亚特区，罗德岛和新泽西州的开发土地比例最大，但这仅占这些州所有土地的不到三分之一（31%）。怀俄明州、新墨西哥州、蒙大拿州和内华达州的开发土地比例仅为1%或更少。

加利福尼亚州的土地价值远远最高——3.9万亿美元，约占2009年美国总额的17%。纽约（1.2万亿美元）、德克萨斯州（1.3万亿美元）和佛罗里达州（1.0万亿美元）的土地价值也超过了一万亿美元。总体而言，报告发现，土地在东部、西部和中西部的人口中心以及落基山脉的森林地区最为昂贵。

显然，土地价值取决于该土地上有什么。土地在更大、更密集的地方价值更高，因为这些土地拥有更多的基础设施和人口，产生更多的经济活动。正如经济学家杰弗里·萨克斯所发现的，靠近海岸的土地也往往更有价值。这当然是港口和贸易发展的地方，也是早期城市发展并随着时间推移不断增长的地方。

城市经济学家指出，土地价值是由两个基本因素产生的：土地上发生的活动所产生的生产力和自然特征（例如海岸或山脉）或在更密集和城市化地区发展起来的文化特征所提供的便利设施。研究显示，经济学家大卫·阿尔布伊发现旧金山、圣巴巴拉、檀香山、圣地亚哥、洛杉矶、纽约、西雅图和波士顿在这些生产力和便利设施价值方面位居全国前列。阿尔布伊和加布里埃尔·厄尔里希的2012年研究发现，平均而言，约三分之一的住房成本是由于土地造成的，尽管在高价值地区，这一数字可以高达48%。

“[我]认为是房东，而不是企业霸主，在吸取经济中的财富。”这些超级城市中不断上升的土地价值越来越被视为导致不平等加剧的关键因素，这种不平等在托马斯·皮凯蒂的畅销书中被指出21世纪资本论。我自己的研究，以及迈克尔·波特、爱德华·格莱泽和许多其他人的研究，强调了聚集与生产力之间的密切关联，这在少数几个高密度地区创造了对土地的不平衡需求。

麻省理工学院研究生马修·罗格利指出，土地和住房在过去几十年中对净资本收入的增长贡献重大。“经济学家将许多不同的东西合并为‘资本’，”经济学博主诺亚·史密斯写道。“罗格利指出，几乎所有资本价值的增长都来自于土地，而不是其他形式的资本。” “超级城市中土地价格的飙升，”经济学人补充道，“使得曾经逐渐消退的前工业时代遗物重新成为后工业时代增长的基本限制。”或者正如史密斯直言不讳地说：“[我]认为是房东，而不是企业霸主，在吸取经济中的财富。”