美国的购物中心并没有真正衰亡 - 彭博社

购物者在加利福尼亚洛杉矶的比佛利中心购物中心乘坐自动扶梯。路透社/大卫·麦克纽在3月5日，《迈阿密先驱报》揭示了一项新的计划，计划在迈阿密郊区建造一个200英亩的超级购物中心，配有附属酒店和公寓、海狮表演和人工滑雪坡。这将是美国最大的购物中心，超过明尼苏达州的美国购物中心（由同一家加拿大公司Triple Five开发）。

在推特上，城市规划者的反应迅速而不可置信：

就在你认为我们在向前迈进一步的时候……却退后了5步！#迈阿密的市长正在领导美国最大、最俗气的购物中心！！http://t.co/5wTTKNW1C6

— G_Penalosa (@Penalosa_G) 2015年3月6日

你知道未来想要什么吗？更多的购物中心。大型扩展的购物中心。-1 迈阿密。http://t.co/4RzO9GNOps

— Paul Supawanich (@tweetsupa) 2015年3月6日

如何成为全国的笑柄 - 建造最大的购物中心并增加一个滑雪坡道！http://t.co/hbBigqeF8d pic.twitter.com/hATiQWPVUM

— Sprawl Repair (@SprawlRepairMnl) 2015年3月6日

现在，确实有理由对这个特定计划持怀疑态度。美国梦迈阿密，暂时如此称呼，建设成本将高达40亿美元，并将加剧当地的交通问题，尤其是考虑到该地点靠近迈阿密湖和哈亚利亚，且没有公共交通服务。新泽西州梅多兰兹的另一个正在进行的Triple Five奢华项目屡次遇阻，并且在2011年需要州政府救助。（不过，Triple Five并没有发起该项目。）

彭博社城市实验室一位艺术家重新构想童年的空间，结果却充满棘手房地产开发商Naftali在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率达到了前所未有的高度海牙成为全球首个禁止石油和航空广告的城市难以置信的是，一个购物中心可以拥有一个带潜艇的湖泊和一个24小时降雪的滑雪坡道吗？当然。但如果你惊讶于在2015年有人会押注于一个大型、华丽的郊区购物中心的成功，那你就不应该感到惊讶。与普遍看法相反，美国购物中心并没有死去。它依然活着。

如果3.4%的购物中心正在衰亡，那么96.6%的购物中心并没有。我们都读过关于死去的购物中心的报道，并看过它们的照片：停止运转的自动扶梯、崩溃的天花板，以及带有旧西尔斯和Foot Locker标志的商店。根据CoStar集团的一项广泛引用的分析，几乎20%的国家封闭式购物中心的空置率达到了10%或更高。在3.4%的美国购物中心中，空置率至少达到了40%，将它们归入“衰亡”类别。

死去或衰亡的购物中心是真实的现象。但你只需反转这些数字，就能看到更大的图景，这看起来截然不同。如果20%的购物中心处于困境，那么80%的购物中心仍然健康。如果3.4%的购物中心正在衰亡，那么96.6%的购物中心并没有。（当纽约时报在一月份刊登了一篇关于挣扎中的购物中心的其他细致的头版故事时，附带的图表显示的顶线为20%，错误地暗示了一波死去的购物中心是流行病。）

是的，自经济衰退开始以来，许多购物中心已经关闭，但美国大约有1200个购物中心。事实上，购物中心运营商的前景正在好转。再次查看CoStar的研究，2014年底购物中心的平均空置率为5.5%，远低于健康的阈值。

大多数购物中心由少数几家上市房地产投资信托（REIT）拥有，而专注于高端购物中心的大型企业表现良好。前三名——西蒙物业集团、通用增长物业和马塞里奇——自2012年以来，其股价一直在上涨。

在最近的一份报告中，房地产研究和咨询公司 Green Street Advisors 预测，A级购物中心——主要市场中的“目的地”购物中心——“在未来几年应该会表现良好”，而B级购物中心将保持稳定，因为它们“在特定的贸易区域内充分满足目标购物者的需求。” C级和D级购物中心的未来则不太明朗，更多的这些购物中心确实可能会关闭。这个类别大约有200个购物中心。

当购物中心消亡时，通常是人口统计因素在作祟。人口下降加上中产阶级工资的持续下滑在某些地区造成了麻烦。“中美洲，情况很艰难，”A&G Realty Partners的安德鲁·格雷泽说，他的公司为阿尔多和熊猫快餐等公司提供房地产决策建议。“我认为这将会持续一段时间。”

购物中心有时也会在更繁华和富裕的地方消亡。在那里，罪魁祸首可能是竞争——不是来自亚马逊或市中心商店，而是来自另一家更时尚的购物中心。在他最近的文章《室内购物中心的黄昏》中，作家迈克·纳戈尔回忆起曾问一位在达拉斯一家濒临倒闭的购物中心工作的老员工，顾客们都去哪儿了。“‘更好的购物中心，’她说。”

盐湖城，犹他州的City Creek Center购物中心是一个室内/室外混合购物中心。城市溪中心国际购物中心理事会（ICSC），一个零售贸易协会，对于死商场的叙述感到足够担忧，以至于它已雇佣了一家公关公司来反击。发言人杰西·特龙告诉我，商场的入住率是自1987年以来最高的。租金正在上涨。特龙表示，所有购物中心的净营业收入在2014年“也稳步增长”，并且增长速度比2000年以来的任何时候都要快。

特龙认为，电子商务的威胁被夸大了。根据ICSC的数据，在线购物仍然只占零售销售的7%。格雷泽同意在线商业的增长可能正在“稳定”。即便如此，他表示，“许多零售商正在寻求缩小”他们的实体店，或者在行业尝试“全渠道”零售时转向短期租赁——即通过网络和应用程序以及实体店为客户提供服务的做法。

与此同时，商场正在努力吸引更多的客流。越来越多的高端购物中心提供的是一种体验，而不仅仅是商品。它们有真正的餐厅和咖啡馆，而不是乏味的美食广场食品，奢华的美容院，或许还有一个曾经是百货商店的全食超市。

“消费者的时间现在是一个重要因素，”西菲尔德的发言人凯瑟琳·迪基解释道，西菲尔德是美国第四大购物中心运营商。“为了让中心能够在一个地方满足这些需求，[它们]可能会引入一些非常规的零售商或元素。食品。娱乐。休闲……除了传统的时尚，这些是不会消失的。”

几个周末前，我决定在西菲尔德的旗舰物业之一——位于华盛顿特区几英里外、马里兰州贝塞斯达富裕郊区的西菲尔德蒙哥马利购物中心，做一只购物中心的飞虫。这里绝对不是死气沉沉的。这里真的非常好。在去年完成的9000万美元的翻新中，西菲尔德用一个时尚的“餐饮露台”取代了购物中心旧的美食广场，提供寿司和手工披萨，并增加了来自ArcLight连锁的高档电影院。

“体验因素”可能是未来几年购物中心的主要驱动力。美国购物中心现在已经分化为两种截然不同的物种——一个繁荣的高档购物中心和一个病态的低端购物中心，这再次显示了明显的收入不平等，正如我之前的评论者所指出的。虽然我非常担心收入不平等，但我对奢侈购物中心的存在并不太困扰。它们可能迎合1%的富人，但如果没有更广泛的吸引力，它们是无法生存的。在我去西菲尔德蒙哥马利的旅行中，我了解到，中产阶级的购物者可以在特斯拉里坐一坐（是的，购物中心里有一个展厅），然后去老海军买一些普通的东西。

特隆所称的“体验因素”可能是未来几年购物中心的主要驱动力。该行业对户外生活中心和室内/室外混合体（如盐湖城的城市溪中心）的接受，反映了购物者对更新的、开放式设施的偏好，这些设施更具城市感。但即使是封闭式购物中心也并没有灭绝。佛罗里达州萨拉索塔的大学城中心购物中心去年开业；根据CoStar的数据，它的租赁率为100%。西菲尔德正在纽约世贸中心建设一个新的封闭式购物中心。

所有这些原因说明，滑雪坡和海狮不算什么，在迈阿密大都市区建造一个大型购物中心并不是表面上疯狂的事情，这座城市一些分析师认为零售不足，而且旅游业正在蓬勃发展。（A级购物中心通常会成为旅游目的地，正如这个购物中心肯定会。）城市规划者喜欢认为美国购物中心是一个遗物。但事实是，在更多的郊区重新开发以变得更密集和适合步行之前，购物中心是我们拥有的最佳公共——尽管并不是真正的公共空间，唉——空间。