柏林在城市的很大一部分地区禁止公寓改建 - 彭博社

男人在柏林一栋豪华公寓大楼的屋顶上工作。路透社/托马斯·彼得从本周开始，柏林将对新公寓进行限制。周二，柏林参议院通过了有效禁止将租赁公寓转为自住公寓的措施，覆盖城市的大部分区域。受保护区域涵盖16万套住房，约有30万人居住（在一个350万人口的城市中，这个数字相当可观），并可能在不久的将来扩展到更广泛的区域。这项措施的目标——保持社会阶层的混合并减缓城市更新——是雄心勃勃的。正如城市规划参议员安德烈亚斯·盖塞尔所说：“每个人都应该有可能在城市的任何地方生活。”

问题在于柏林的租赁住房供应正在减少。现在，正是每个人都想居住的城市部分受到关注。查看一张柏林新禁改区的地图，几乎可以说是来自房地产目录的背面，详细介绍了城市的新兴社区。形成一个弯曲的区域，环绕着中央柏林的东部，相关区域主要由mietskaserne构成，这些矮胖但迷人的一战前公寓，其曾经主要是工人阶级的庭院公寓如今变得非常时尚。这些区域已经在全国性的“社区防御”法律下获得了相当多的保护，其中包括禁止奢侈升级，这可能使房东将租金提高到现有租户无法承受的水平。

彭博社城市实验室一位艺术家重新想象童年的空间，结果却充满荆棘房地产开发商纳夫塔利在迈阿密海滩寻找交易，推动佛罗里达发展美国的驾驶和拥堵率创历史新高海牙成为全球首个禁止石油和航空旅行广告的城市这些并不是城市中唯一受欢迎的地区，因为柏林最富有的居民通常居住在其西部边缘的森林和湖泊附近。它们只是被清除租户的公寓数量最高的区域。例如，在日益高档的普伦茨劳贝格地区，仅在2013年，就有1,500套公寓从出租转为自住。虽然新法律希望能停止这种情况，但仍会有一些例外。正在进行中的销售将被豁免，而房东也将被允许将公寓出售给居住满七年或更长时间的租户。如果房东能证明一套公寓很难找到租户，城市也可能批准其作为公寓出售。

工人在一栋19世纪的房屋内工作，该房屋正在改建为豪华公寓楼。路透社/托马斯·彼得虽然这个计划很大胆，但并不完全明显。毕竟，这些公寓并没有被撤出市场。一些公寓确实可能被偶尔在城市中的富裕外地人购买，但大多数仍将作为主要住所使用。问题在于，柏林的租赁住房供应正在减少。这对大多数市民来说很重要，因为超过80%的居民租房，许多人没有能力购买。柏林每年以超过12,000的速度建造住房，但由于租赁短缺，许多地区现在可供假日出租的公寓数量超过了常规租赁的公寓数量可供假日出租的公寓比常规租赁的公寓更多。由于如此大多数人依赖租赁市场，保持出租公寓在市场上流通的计划并不特别有争议。

新措施的有限范围可能仍然是一个问题，因为这可能会将问题推迟，而不是实际解决它。例如，我可以看到，虽然我在克罗伊茨贝格的老街现在得到了保护，但附近一些仅稍微不那么吸引人的街区却没有。似乎有很高的风险，新法律只会将公寓改建的情况转移到几百码之外，可能通过鼓励房东和投机者扩展到新区域，加速城市化的速度。

然而，柏林对此已有应对措施。如果邻近受控区域的地区面临类似压力，城市可以扩展该区域。新的保护区已经在筹备中，不到两周前宣布了一个新的保护区——这是建筑风格变化的一个标志，它是战后东柏林优雅的1950年代新古典主义地区中第一个设立的保护区，韦伯维泽。虽然这些法律在房地产专业人士中可能不受欢迎，但对房东来说也并非完全不利。柏林房地产最近价格上涨的一个原因是，已经强大的租户保护法律帮助德国获得了基本上没有泡沫的声誉，这是一个价格上涨可能会保持的地方。