房地产“海外淘金”热度不减

过去的二十年里，中国经济与房地产市场双双突飞猛进地增长。随着市场发展，竞争日趋激烈，后期房地产市场高速增长的空间更加有限。为保持增长和活力，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场，以寻找新的发展机会。

房地产咨询机构第一太平戴维斯日前发布的研究报告显示，2013年中国机构的海外投资总额接近135亿美元，是2012年总额的两倍还多。尽管未来10年要延续这样的增速有些困难，但实现年均20%的增长率应该不在话下。第一太平戴维斯据此估算，到2020年中国公司的年均海外投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。

海外投资为哪般

自2005年初联想以17.4亿美元收购IBM笔记本业务以来，中国公司对海外企业与品牌的投资已有数年时间。然而，投资者与开发商仅在近两年才开始海外商业地产与开发地块的收购。

谈及投资者进行海外投资的理由，第一太平戴维斯中国董事长刘德扬分析，一般来说，公司采取全球化/国际化策略的主要动机可分为市场寻求、效率寻求、资源寻求和战略性资产寻求。中国公司以往的投资主要为资源寻求型，多集中在能源与金属领域，尤其是南北美洲以及澳大利亚。近年来，投资重心已开始向战略性资产寻求转变（如品牌塑造或知识产权）。最近，房地产开发商的海外投资则主要以市场份额为主要目标。

海外投资的基本原则相对统一，即运营多样化与资产组合多样化，以分散风险。此外，开发或投资不同资产类别、增加收入来源（租赁收入与销售收入），也是实现多样化的途径。刘德扬认为，中国地产开发商此前的业务重心主要集中在国内住宅销售市场上，投资方式缺乏多样性。近来，有更多开发商进军商业领域（较少受到政府法规的影响），在租赁市场（更少受到销售市场疲软的影响）推出了更多开发项目，从而拓展其在中国的业务。

同时，开发商力求通过投资国内外地标性房产项目树立自身品牌形象。“品牌形象对于开发商的重要性与日俱增，因为他们正寄望于通过发行企业债券或公开上市等途径获得境外融资，以避免受制于由政府操控的国有银行限额配置信贷额度。”刘德扬说。

此外，西方市场表现低迷、资产价格下跌、投资减少，而中国市场资产升值、人民币强势上扬，这样的局面给中国投资者创造了海外收购的大好机会。

各有所长促发展

由于长期只在中国经营，许多开发商和投资者都在用颇具中国特色的方式经营房地产。然而，随着越来越多的境外开发商和投资者进入中国，本土的开发商和投资者进一步认识了其资产运作形式，并渴望了解更多。这可以通过成立中外合资公司实现。境外开发商和投资者也很希望与本土公司合作，这源于后者在中国的社会关系以及运营网络方面的优势。

第一太平戴维斯的报告显示，国内开发商与投资者进驻海外市场，获得更多直接、深入的本地业务运作知识，这已经成为中国投资者的一种学习途径。

随着前往海外拓展的个人与非房地产公司逐渐增多，中国开发商与投资者凭借已有的庞大销售网络，与海外同行相比优势明显。“如果海外公司能得到一家国内大型房地产公司的支持，那么向中国买家或使用者推出的产品将能在中国取得更大成功。”刘德扬分析道。

国外市场挑战多

虽然海外投资优势不少，但中国企业面对的挑战将会很多。

刘德扬直言，不同的市场特点、相关的税收和法律法规以及市场中已经存在的剧烈的竞争在最初都会为中国本土企业带来极大挑战。“但无论如何，这是所有公司为了提高自身、扩大视野以及最终成为真正的全球巨头的一个必经过程。”

第一太平戴维斯的报告指出，虽然中国公司在国际市场的发展形势尚不明朗，但仍存在一些确定因子。比如：一些公司有海外投资计划，但尚未诉诸于行动，可能的原因包括自身规模不够大、缺乏相应的资源与能力、尚未找到合适的投资机会或者仍在等待行政审批；对于已进军海外市场的投资者，仍处于全球扩张的初级阶段，与国际同行相比，中国许多公司在国际房地产市场的资金分配额度远远不足。

不过，报告认为，以市场为导向的改革为国内公司带来了开发海外市场的新机遇，因此中国可能会在未来十年内掀起新的海外投资热潮。