2014地价上涨近五成 高地价或将催涨明年房价

“你申请自住房了吗？”这句话或许是今年上半年购房者中提及率最高的。从去年年底恒大御景湾开始接受申请起，自住房就成了北京楼市中一个绕不开的话题。低于区域均价至少三成的单价，不过200万元的总价，自住房成功吸引了所有有购房资格人的注意，几十比一的申购比例也曾让开发商将自住房看做回款利器。然而一年时间运行下来，自住房对购房者的影响已发生巨大变化，除了核心区自住房外，申购家庭在大幅缩水，中签优先家庭的弃购比例显著上升，更有部分自住房有剩余房源向全部购房者开放销售，自住房这个曾经被认为是房价“鲶鱼”的楼市特殊产物自己的生存似乎也出了问题。

总额超过100亿元的顺义赵全营地王、74.6亿元的西城区华嘉胡同地王、49.17亿元的刘娘府地王……即便是楼市惨淡的2014年，开发商买起地来依旧毫不手软。来自于多家机构统计，截至本月16日，北京土地出让金总额达到1911.4亿元，超过去年全年土地出让金总额，刷新历史纪录。但有趣的是，在今年这样一个土地成交大年，仍不乏优质地块的流拍，难以承受的高地价，不但让一贯“土豪”的开发商退缩，更近一步推高了未来的房价空间。有业内人士就担心，持续运行在高位的土地价格再加上供不应求的市场状况，也许会转化为明年房价上涨的动力。

土地交易在2000亿前踩刹车 仍旧创造了两项新高

2013年，北京土地市场总额1821.81亿元的出让金已经令人咋舌，但没想到的是，短短一年，原有的记录就被轻松打破。

根据多家机构综合北京市土地储备整理中心的数据统计，今年楼市整体遇冷，但北京的土地市场仍创造了两项纪录：出让金总额和住宅平均楼面价双双突破历史最高点。截至本月16日，北京土地出让通过招拍挂的方式成功出让140宗，金总额达到1911.4亿元，超过去年全年土地出让金总额，刷新历史纪录；北京住宅类地块平均楼面价达到14557元/平方米，比去年同期11104元/平方米的平均楼面价上涨了41.7%。

不仅如此，近日丰台区更是加推了一宗起拍价格就高达70.7亿元的“巨无霸”地块，再次将北京的土地市场推向高潮，也令北京市土地出让金将突破2000亿元大关的论调甚嚣尘上。

据北京青年报记者了解，年内虽然有多宗土地挂牌竞价，但仅剩余一宗零售商业用地将在年内出售，其他挂牌土地，包括丰台区的准地王项目，将全部于2015年开始交易。实际上来看，北京土地市场在达到2000亿元之前，已经提前踩了刹车。

“最后一个月明显放缓了供应节奏，预计2014年全年北京土地成交额在1920亿元左右。而从2014年土地市场看，住宅类土地供应出现了减少，相比2013年减少了460万平方米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源入市的价格。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

抢地中夹杂着流拍 三季度土地市场最黯淡

有意思的是，虽然今年出现了西局、华嘉胡同、刘娘府等多块高价地，并将北京的单价总价地王刷新了一遍，但并非所有土地都遭到哄抢，开发商一边抢地的同时一边也出现了流拍的现象，尤其是在楼市成交最冷清的三季度，土地市场上更是流拍连连。

先是7月末，被众多开发商看好的孙河板块推出两宗住宅用地，但直到起拍前，两宗地块网上报价仍为零，最终流拍。

不只是高价地，就连大热的新城区土地也频现流拍。继7月末孙河“准地王”宅地项目惨遭流拍后，近半个月后，房山区长沟镇地块，再次遭遇流标。资料显示，该宗地块建设用地面积达172579平方米，建筑控制总面积为257041平方米，地块起始价为仅为5.1亿元。

对此，有业内人士表示，今年的土地流拍多发生于三季度，当时楼市成交惨淡，“去库存化”是房企的主要任务，而大手笔的拿地无疑会加重其资金使用成本，是造成多块地最终流拍的主要原因。

此外，流拍的土地无论是孙河还是房山，区域内可售项目云集，成为住宅库存量的“大户”，在以价换量的楼市交易中，开发商对拿地更为谨慎。

明年1月土地成交或超150亿元 高地价将影响明年房价

但这样的谨慎并没有持续多久，“930房贷新政”和央行出手降息后，楼市的回暖再次增强了房企拿地的信心。据机构统计，10月北京土地成交金额达197亿元，环比九月增长了103.93%。与此同时，政府推地的热情也提前显现，从北京市土地整理储备中心公布的信息来看，明年1月北京土地市场至少将完成6宗地块的出让，合计出让底价高达151.25亿元。

除了丰台区花乡白盆窑村总价70亿元的“巨无霸”地块外，近期丰台区还集中供应了多宗地块，分别是樊家村危改项目3号、亚林西居住区一期的两幅地块，总土地面积是19.73万平方米。其中，北京市丰台区亚林西居住区一期有两幅住宅用地，合计起始价为58.1亿元。整个丰台区也成为明年年初土地供应的绝对主力。

对此，亚豪机构市场研究总监郭毅表示，“丰台西南四环、五环周边在中关村丰台园的产业驱动下，中高端住宅成交状况较为平稳，特别是此前该板块内以老旧社区为主，换房需求迫切，加之整体京西区域，新土地供应较少，住宅主要集中在西南五环至六环，因此吸引了众多房企关注京西南板块。”

而对于明年京城土地市场走势如何？郭毅表示，明年北京土地市场能否进一步回暖，关键还是要看政策和市场的变化。一方面，如果明年货币政策更加宽松，房企的融资渠道畅通，能够获得比较充足的资金，就有可能加大土地储备。另一方面，如果明年北京二手房税费减少，央行进一步降准降息，新房、二手房成交量持续上涨，库存去化不断加速，市场明显回暖，那么北京土地市场也会好转。房企出手拿地的热情就会增加，优质地块能够受到房企的追捧。

在张大伟看来，虽然今年北京土地出让金创新高，但实际上，住宅用地供应量是减少的，这将会导致在明年的下半年，北京楼市有可能出现供不应求的现象，而持续运行高位的土地价格再加上供不应求的市场状况，就会转化为房价上涨的动力。