新加坡分析师看好在海外拥核心业务房地产企业

据《联合早报》12月24日报道，新加坡政府的降温措施持续压抑当地私宅市场，而明年的情况看似会维持现状，房地产股分析师因而较青睐在海外或非私宅领域拥有主要业务的公司。

新加坡房地产股今年的涨幅整体落后大市。海峡时报指数今年至今上扬5.21％，而追踪发展商股的富时海峡时报房地产控股与发展指数（FTSE Real Estate Holding and Development Index）仅上扬3.4％。

新加坡摩根大通（JP Morgan）预计明年一整年，发展商的盈利空间会持续缩小，其库存周期会持续缩短，显示发展商急需到海外发展。

根据摩根大通的预测，发展商目前的库存周期是2.7年，较之前三四年的周期短。

摩根大通在其亚太证券研究报告中写道：“过去八年来，土地储备（land bank）对销量的比率平均是0.8倍，并有下行趋势。这显示发展商无法适当地补充他们卖出的单位，这可能是因为购买率比预期中的好，也可能是发展商预计会出现更多降温措施。”

“我们认为，在海外核心市场拥有良好业绩的发展商会较快获益。鉴于私宅市场的挑战，我们预期，驱动息税前盈利（EBIT）的主要元素将来自投资性质房地产的经常收入（recurring income），进而提高股本回报率。”

重点发展中国越南市场 新加坡吉宝置业被看好

费利社证券（AmFraser）看好重点发展中国与越南市场的吉宝置业（Keppel Land）。

该证券行指出，吉宝置业在中国与越南拥有的土地分别可建多达3万7222个与3516个单位，“随着中国最近放宽政策，我们预期吉宝置业可从城市化的持续推动与中产阶级人口增加这些方面获益。”

该证券行也看好华业集团（UOL），因为该公司在私宅领域的业务较少，且拥有不少商业房地产与酒。

它在报告中写道：“华业集团在私宅细分领域里的业务相对较少。它在买地发展私宅项目时有所节制，土地储备中只剩两幅地段还未推出单位。”

它指出，华业集团旗下共有88万6702平方英尺的办公空间，以及69万零717平方英尺的零售空间，且其酒店管理部门泛太平洋酒店（Pan Pacific Hotels Group）拥有并管理33家酒店、度假村与服务式套房。

“根据调整过后的息税折摊前盈利（EBITDA），华业集团的投资性质房地产与酒店的经常收入每年占其盈利的60％。这提供了一个稳定的基础，缓冲私宅发展业务盈利的波动。”

发展商股今年多数下跌，富时海峡时报房地产控股与发展指数的18只股中，12只下跌，其中跌幅较大的有英利国际置业（Ying Li）、永泰控股（Wing Tai）与首铸集团（First Sponsor Group），截至昨日分别跌了41.77％、17.56％与20.33％。

少数上升的发展商股包括华业集团（UOL）、城市发展与凯德集团（CapitaLand），分别起了11.47％、5.52％与6.6％。

费利社证券指出：“市值较高的股票，业务自然比较多元。城市发展拥有最大的新加坡私宅土地储备，但按我们估计，如果平均售价下跌20％，其重估资产净值（RNAV）只会下滑3.6％至每股12.09元，而吉宝置业、凯德集团与华业集团分别会下滑0.8％、1.2％与2.3％，对他们重估资产净值的影响更不重要。”

辉立资本则看好在私宅领域业务不多且能够取得自然增长的发展商，并给予安国控股（Amara Holdings）、金光置地（Sinarmas Land）与普洛斯（Global Logistic Properties）“买入”评级。

辉立资本表示，看好安国控股是因为它明年会在安国曼谷酒店，以及合资的执行共管公寓项目CityLife@Tampines完工后取得盈利增长；看好金光置地则是因为它在印度尼西亚拥有巨大的土地储备，并拥有良好的盈利率以及低负债率。至于普洛斯，是因为它在市场占有领先地位，且中国与日本工业房地产市场的供需情况对它有利。